文章核心观点 - 贝壳集团旗下贝好家业务线通过其创新的C2M（Customer to Manufacturer）全链解决方案，以大数据和AI技术精准驱动房地产开发，重塑行业流程，旨在成为赋能开发商的轻资产平台，共同打造更符合客户需求的“好房子” [1][2][8] C2M模式的核心逻辑与验证 - C2M模式将客户需求前置并贯穿开发全流程，通过数据精准驱动产品定位与设计，旨在改变传统供需错配和同质化问题 [1][2] - 该模式依托贝壳平台的海量数据优势，包括新房、二手房、客源、房源及客户交易行为数据，并建立了四大核心算法模型（可比价格模型、时点价定价模型、套型配比模型、潜客模型）来指导开发决策 [2] - 公司通过自操盘打造“样板”项目来验证和提升C2M能力：成都“金融城·贝宸S1”开盘不足一个月累计网签达20套，跻身成都2000万以上住宅全年网签量第二名；上海“贝涟C1”则围绕“景观、空间、智能”落地了可变户型等设计理念 [1][3] 客户角色的转变与参与方式 - 在“买方市场”环境下，“客户主权”回归核心位置，客户从传统开发模式中的“被动接受者”转变为开发流程的“全程参与者” [4][5] - C2M模式涵盖C2定位、C2设计、C2品控、C2营销四大模块，客户在拿地前即可介入产品定位，拿地后继续参与迭代 [5] - 贝好家创新推出线上互动社区“共筑好家”，让用户通过投票、评论等方式反馈需求，并将零散的客户呼声翻译为量化的、可操作的数据指令赋能各环节 [5] 轻资产平台定位与行业合作 - 贝好家明确其定位并非成为传统开发商，而是作为轻资产平台，通过输出C2M全链能力与开发商合作，除已开展的成都、上海自操盘项目外，不再新增全资自操盘项目 [7] - 在该合作模式下，贝好家输出项目定位、产品设计及营销推广等能力，开发商则聚焦供应链管理、成本控制、建造与物业服务等领域，实现优势互补 [7] - 截至2025年11月底，C2M解决方案已在北京、上海、广州、成都等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、绿城中国等众多实力开发商 [10] 行业影响与发展前景 - C2M模式通过将大数据、AI算法引入开发最上游，用实证分析替代经验直觉，重塑了房地产开发流程，代表了一种生产力范式的进步 [3] - 该模式探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式，旨在推动居住“供给侧升级” [6][10] - 未来计划将C2M解决方案推向更多城市与合作伙伴，合作主体可能扩展至地方城投公司、代建企业及金融机构，以探索行业内专业化分工的新路径 [10]

公司定位与商业模式 - 贝壳集团旗下的住宅开发服务平台贝好家，其业务模式为C2M（消费者到制造者），公司将自己定位为开发商的“伙伴”而非开发商本身，旨在通过轻资产平台模式与开发商合作 [2][10] - 公司将自身角色类比为“华为之于车企”，即作为技术和服务解决方案提供者赋能传统开发商 [2] - 公司于2025年12月12日正式发布了涵盖定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条C2M解决方案 [10] 首个自主操盘项目“金融城·贝宸S1”概况 - 该项目是贝好家首个自主拿地、操盘的高端住宅项目，位于成都金融城三期，于2023年9月以10.76亿元总价、折合楼面价每平方米2.73万元竞得地块 [3] - 项目命名为“金融城·贝宸S1”，共108套房源，户型面积275至560平方米，总价1590万至5400万元 [3] - 截至2025年12月11日，项目开盘不到一个月已网签20套，在成都2000万以上总价段住宅中位列全市全年网签量第二名 [3] - 该项目被公司定位为验证其C2M模式的“样板楼” [3] 项目投入与成本分析 - 项目建造成本超过每平方米3万元，叠加每平方米2.73万元的地价，总成本超过每平方米5.73万元，对外出售均价约每平方米6万多元，成本与售价基本持平 [4] - 考虑到基础设施、财务成本及税费后，该项目并不怎么挣钱 [4] - 公司决定将因后续地块升值产生的数亿元价差全部投入到产品打造中，而非转化为利润 [4] 产品配置与技术创新 - 项目立面成本超过4000元/平方米，是国内一线豪宅平均水平（约2000元/平方米）的两倍 [4] - 项目打造了“六感®智能系统”，室内智能设备连接总数达310多个，相当于国内高端智能住宅平均水平的4倍，并全部接入华为鸿蒙智家系统 [5] - 项目采用了大量全球高端品牌产品，包括朗绿、美诺、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等，并实现了与华为鸿蒙系统的打通 [4][5] - 项目进行了大量精细化设计，例如为地库垃圾房增配空调、为老人房设计泡脚池、将家政间洗烘套装抬高67厘米、改良地下车库转弯半径等 [5] - 单套房屋配置了6个冰箱，包括西厨、中厨、儿童房、主卧及美妆专用冰箱，此类配置在全国顶豪中罕见 [5] 以用户为中心的设计理念 - 公司产品观强调“住得好>卖得好”、“客户需求>开发经验”，突破传统房地产开发设计的“惯例经验” [7] - 基于调研发现超7成客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，项目将四栋建筑偏转布局，确保每户都能欣赏金融城景观 [7] - 设计过程进行了大量用户调研与模拟，包括对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化，验证144项尺寸舒适度并落地于精装设计 [7] - 项目设计细节被汇总成“108个小故事” [7] 市场反响与行业评价 - 项目开放后，超过50家开发商前来参观，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖等头部企业 [8] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”和“下一代豪宅” [8] - 有业内人士评价，互联网公司造房子的最大价值在于“把行业痛点变成用户爽点”，类比新能源汽车行业对传统燃油车的革新 [8] - 有全国性房企的设计总表示，上海、深圳很多售价20万元/平方米的新顶豪，成本投入都不及贝宸S1，对成都市场出现此类产品感到震撼 [6] 业务拓展与合作进展 - 自2024年推出以来，截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等10个城市累计落地17个项目 [9] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等众多实力开发企业 [9] - 公司目标是通过C2M模式的轻资产复制，成为开发商的好伙伴 [11] 战略意义与行业展望 - 贝宸S1作为“样板楼”，其成功对贝好家验证C2M全链能力、建立客户口碑、获取合作伙伴信赖具有重要战略意义 [11] - 分析指出，随着国家“好房子”政策推进，能够以客户需求为中心的企业将获得更好发展机遇，贝好家的C2M模式及在大数据和AI算法上的核心优势，有望为住宅开发行业带来新的可能 [11]

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家通过其首个独立操盘的“金融城·贝宸S1”项目，成功实践了以客户为中心的C2M（Customer to Manufacturer）数据驱动型住宅开发模式，该项目在产品力、成本投入和销售表现上均树立了行业新标杆，并验证了新模式在推动房地产供给侧升级方面的可行性与战略价值 [1][2][5][8] 项目概况与市场反响 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，由贝壳旗下贝好家独立打造，其示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”，其108套建面约275-560㎡的住宅被誉为“智慧生态舱” [3] - 市场销售表现强劲，截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [4] 开发模式与战略背景 - 贝好家是贝壳集团“一体三翼”战略中的新一翼，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，而非传统开发商，其宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [2] - C2M模式指消费者直接参与产品的设计、制造和生产，制造商根据消费者反馈制造产品，该模式契合市场从卖方市场向买方市场的转变，与“以人定房”政策思路一致 [1][2][8] - 贝宸S1是贝好家首个独立操盘项目，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，成功后贝好家将转向轻资产模式，理论上可做更多项目 [5][8] 土地获取与成本投入 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [2] - 公司将数亿元的土地价差全部投入产品打造，而非转化为利润，导致项目建造成本超过3万元/㎡，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 按项目每平米6万多的均价计算，其定价几乎紧贴成本线 [3] 产品设计与创新亮点 - **建筑设计**：突破传统“坐北朝南”惯例，基于对成都高净值客户的调研（超过70%客户认为景观视野价值高于房屋朝向），将四栋建筑巧妙偏转，形成花瓣般舒展布局，确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [6] - **建筑立面**：采用UHPC、双曲线蜂窝铝板、玻璃幕墙等材料，立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅（约2000元/㎡）的两倍，创造了先锋艺术感的立面 [3] - **立体景观**：引入“风景里的家”理念，对主入口、下沉庭院等多空间进行立体景观设计，引入两百余种特色植物、千余吨天然石材 [4] - **智慧科技**：进行了“饱和式超配”，成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆，例如在375㎡户型中接入超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - **人性化细节**：基于对潜在客户的实地调研，融入大量人性化设计，如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm、改良地下车库转弯半径等 [7] 行业影响与启示 - 项目证明了基于大数据洞察、真正尊重客户需求的C2M模式，能够实现高度定制化与系统性创新，使房地产的“私人定制”成为可能 [6][7] - 房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“住有所居”变成“住有优居”，这正倒逼房地产运营模式重构 [8] - 贝宸S1的成功启示行业，中国房地产领域可能需要一个更有客户视角的“好伙伴”，而非多一家传统开发商 [8]

贝壳贝好家业务模式与C2M战略解析 - 贝壳集团旗下住宅开发服务平台贝好家正式开盘其首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”，标志着公司跨界房地产开发并验证其核心C2M模式 [1][5] - 公司于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，正式成立贝好家事业线，旨在利用数据优势推动房地产供给侧升级 [2][7] - 贝好家明确自身定位并非传统开发商，而是以C2M为核心、为合作伙伴提供服务的平台，其盈利模型主要依靠为开发商提供从产品定位到营销各环节的服务收入 [2][3][8] 自操盘项目的战略目的与市场表现 - 为验证C2M能力闭环，贝好家亲自下场操盘了两个项目：成都贝宸S1和上海贝涟C1 [2][7] - 2024年9月，贝好家以总价10.76亿元、楼面价27300元/平方米、溢价率42.19%竞得成都金融城三期地块 [2][7] - 市场验证结果：截至报道时，成都贝宸S1累计网签达25套；上海贝涟C1于2025年10月底首次开盘，首日即获得81组家庭认购 [2][7] - 在完成两个自操盘项目后，贝好家已明确将不再自主操盘，未来将转向轻资产模式以发挥自身强项 [3][8] C2M模式的核心能力与行业合作 - C2M模式定义为：通过大数据分析与AI算法深度洞察客户需求，预测产品类型与价格预期，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”的“大数据造房” [2][7] - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等地落地17个多种模式的地产开发合作项目 [3][9] - 合作方包括招商蛇口、中海地产、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等多家知名房企 [3][9] - 该模式早期打动开发商的两大能力：基于海量客户数据的偏好分析，以及快速、精准触达目标客户进行验证的能力 [3][9] C2M模式对开发产业链的升级与具体应用 - 该模式的核心影响在于将干预环节极致前置，聚焦于前端的定位决策和产品决策，以解决传统开发中“产品端出问题”的痛点 [4][9] - 能力根基在于贝壳积累的用户线上浏览、咨询、线下带看、出价等海量行为数据，并据此建立了客户洞察、潜客、定价和套型配比模型 [4][9] - 通过关键过程指标评估模式效果：刻画客群与实际购房客群的一致性、建议套型配比与实际销售结构的一致性、模型定义的量价关系与实际表现的匹配度 [5][10] - 具体案例：在成都贝宸S1项目中，通过客户深访与数据统计，发现高端客户更看重视野而非传统朝向，从而放弃了正南正北布局 [5][10] - 贝壳连接的门店和经纪人网络，为设计师提供了直接触达客户的通道，形成了迭代式设计流程，颠覆了传统设计中设计师与客户脱节的问题 [5][10] 未来发展战略与潜在合作方向 - 贝好家未来的合作主体将不局限于传统开发商，还将拓展至城投公司、代建企业以及持有资产的资方等 [5][10] - 公司认为，只要能发挥其数据与C2M模式优势，涉及房地产开发的各个领域均有合作可能 [5][10]

项目概况与市场表现 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/平方米，刷新了当时成都市住宅用地楼面价纪录 [1] - 该项目名为“金融城·贝宸S1”，定位高端住宅，距城市核心地标“双子塔”仅两公里 [1] - 截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万元以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [1] 产品定位与成本策略 - 项目建造成本超过地价，达到3万元/平方米以上，这在过往住宅项目中极为罕见 [2] - 项目每平方米6万多元的销售均价几乎贴近成本线，管理层决定将数亿元的价差投入到产品打造中，而非转化为利润 [2] - 贝好家CEO表示该项目是公司第一个拿地项目，不求赚钱，旨在通过高投入换取客户认可 [2] - 有行业专家指出，该项目在建筑设计、材料选用、施工及人性化细节上的投入，超过上海、深圳许多售价20万元/平方米的顶级豪宅 [2] 创新开发模式：C2M与多方共创 - 项目首次在地产开发中引入C2M模式，以大数据与AI算法驱动用户需求调研，反向引导产品研发、建筑设计与供应链协同 [3] - 该模式重构了传统由上至下的线性开发链条，转变为“开发商—建筑师—未来住户”之间的多方共创 [3] - 项目集结了建筑、景观、精装、机电、工程、材料等各领域的顶尖大师与头部供应商，以“客户思维”为导向进行方案共创 [3] 产品力与技术创新 - 项目在工艺、材料、产品方面进行了大量“研发级”创新试验，多项设计为批量交付住宅领域全国或西南地区的首次落地 [3] - 具体创新细节包括：配备美诺“11件套”高端家电、老人房交付泡脚池、设置三台嵌饮机、将家政间洗衣机抬高67厘米等 [3] - 项目在智慧安防、无感通行、智慧地库及全屋智能等领域进行了“饱和式超配”，旨在成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆 [3] - 项目以华为鸿蒙智家系统为底层框架，打造“六感智能系统”，将五恒系统、智能家电、灯光、门窗、净水、对讲等模块深度对接，实现“应连尽连” [4] - 在375平方米户型中，共接入环境控制、安防感知等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - 多个国际品牌通过该项目首次实现与华为鸿蒙系统的生态联通 [4] 行业影响与公司战略定位 - 有业内人士评价，该项目如同新能源汽车革新传统燃油车一样，以完全不同的开发逻辑和产品表达，对传统房地产行业进行了创造性革新，是地产新时代的积极信号 [5] - 贝好家明确表示不想成为“新的开发商”，而是于2025年12月12日正式发布C2M全链解决方案 [5] - 公司战略定位是为开发商、业主方、代建方等提供涵盖定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条服务，成为开发商的“好伙伴” [5] - 贝宸S1被视为贝好家的“样板楼”，其成功对公司的长期发展及获取合作伙伴信赖具有重要意义 [5]

项目发布与行业反响 - 贝壳旗下贝好家公司在成都推出高端住宅项目“金融城·贝宸S1”，该项目以“下一代豪宅”为定位，凭借先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能引发行业广泛关注 [1] - 项目基于C2M模式进行了一系列创新 [1] - 项目示范区开放后，吸引了超过50家房地产开发商前往考察，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖、滨江、融创、宸嘉发展、蔚蓝卡地亚等主要行业参与者 [1] 产品核心特点 - 项目设计理念强调“先锋设计”与“未来科技” [1] - 产品核心卖点包括先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能 [1]

商业用地拍卖核心动态 - 大悦城控股竞得青羊区蔡桥板块104亩商业用地，标志大悦城落地蔡桥 [1] - 金融城三期以组合拍卖形式出让三宗共81亩商服用地，中国雅江集团有限公司成都分公司以底价竞得，宣告雅江集团落地 [1][5][6] - 三宗地块成交楼面价分别为3094元/平方米、3098元/平方米、3275元/平方米 [1][6] 金融城三期土地出让详情 - 三宗地块净用地面积分别为26.3亩（17894.71平方米）、30.9亩（20597.70平方米）、23.8亩（15847.33平方米），总计约81亩 [6][7] - 除23.8亩地块容积率为4.0且建筑高度不大于80米外，其余两宗容积率均为4.5，建筑高度不大于110米 [6] - 地块位于锦江区柳江街道祝国寺社区，占据金融城三期头排位置，西侧为锦江绿道及锦江 [7][8] 金融城三期板块市场与产业格局 - 板块内住宅用地楼面价屡创新高，建发地块达41200元/平方米，板块商品房项目套均总价站上2000万级，成为成都价格最高板块 [11][12] - 区域内产业配套丰满，包括每经中心、交子金融梦工厂四期、规划中的交子云塔，以及已开通的地铁6号线和9号线 [10][14] - 雅江集团落地前已在成都注册成立三家分公司，其万亿级央企身份进一步提升了金融城三期的产业成熟度和含金量 [10][14] 金融城三期项目进展 - 金融城·贝宸S1已取证入市，单价6万以上，套均总价2000万以上 [12] - 建发·海耀将打造为灯塔系产品，预计年底入市，届时将与贝宸S1形成竞争 [12][14] - 建发·海耀旁的H08 48亩地块预计将在年底入市 [14]