交易概述 - 公司SKB收购了Columbia River Collection工业地产组合 这是其在过去60天内在波特兰地区的第三笔收购 体现了公司对波特兰长期基本面和工业地产持久作用的持续看好[1] - 该交易反映了当前塑造波特兰投资活动的更广泛市场动态 即机构参与度下降为经验丰富、扎根本地的业主创造了引人注目的机会[2] 交易逻辑与资产属性 - 公司管理层认为 机构资本的撤退为恪守纪律、仍致力于波特兰及其长期增长潜力的本地投资者创造了机会 公司熟悉这些子市场并承诺在市场周期中持续在此运营[2][3] - 收购的Columbia River Collection是一个位置优越、功能实用的工业资产组合 主要服务于波特兰最活跃的、面积需求在5万平方英尺以下的租户群体[3] - 该资产组合位于该地区最成熟的工业走廊之一 受益于毗邻区域交通基础设施和波特兰核心就业基地的地理优势[3] 公司战略与背景 - 公司计划运营该物业 重点关注长期价值创造 这与公司在西海岸投资组合的更广泛策略一致[4] - SKB是一家商业房地产投资者、开发商和运营商 专注于工业、灵活空间、办公和混合用途物业 其深耕太平洋西北地区 专注于收购和重新定位位置优越的资产 以支持西海岸的经济活动、创造就业和长期社区价值[5] - 交易卖方ReCap Real Estate Investments是RGA的全资子公司 是一家商业房地产投资管理人 RGA是一家全球领先的人寿与健康再保险及金融解决方案提供商 截至2025年9月30日 其有效人寿再保险金额约为4.3万亿美元 总资产为1520亿美元[6][7]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出如“买入”、“增持”等传统投资评级 其核心是倡导并详细阐述一种名为“战略脱碳规划”的方法论 旨在将脱碳从合规负担转变为价值创造和竞争优势的来源 [12][18][65] 报告的核心观点 - 在商业地产领域 实施战略脱碳规划是提升资产价值和加速可持续发展的关键 通过将脱碳目标与财务及运营优先级相结合 投资者可以从被动升级转向主动策略 从而释放运营节约 最小化财务风险 并在资产和投资组合层面推进可持续发展成果 [12][18][24] - 市场动力强劲 近70%的办公物业承租方表示 如果建筑不具备可持续特征和运营 他们会拒绝租赁或降低愿意支付的租金 同时 美国LEED认证建筑平均可获得3%–4%的租金溢价 且通常拥有更高的入住率 自2021年以来 所有商业节能物业的总回报率已超过能效较低物业5% [14][22][25] - 建筑行业占全球能源相关温室气体排放的近40% 面临巨大的监管压力 同时 在后疫情时代空置率高于历史平均水平的竞争性市场中 战略脱碳规划是保持竞争力的必要手段 [20][22][23] 核心战略脱碳规划原则 - **管理能源需求**：通过智能控制、储能解决方案和需求响应计划等技术和管理策略 降低能源使用和电网负荷 一项针对21栋建筑的研究发现 HVAC和插头负载能效措施可将年度最大峰值需求降低高达8% [29][30] - **应用基于生命周期的增量支出规划**：将可持续性投资的成本和收益与“一切照旧”情景在资产整个生命周期内进行比较 需将资本管理和可持续性规划整合到同一财务预测模型中 [31][33] - **将升级与触发事件结合**：围绕设备寿命终结、再融资或租户更替等典型决策点来安排脱碳升级时机 这可以减少干扰 分摊资本成本 并简化升级实施 [35][36] - **分阶段实施具有成本效益的速赢措施**：优先实施破坏性较小的措施 如气密性处理、再调试或控制优化 以产生高投资回报率的“速赢”项目 同时为大规模设备更换或系统改造进行规划 [37][38] - **采用集成设计方法**：将建筑视为相互关联的系统而非孤立组件的集合 例如 改善保温可以降低供暖和制冷负荷 从而可能允许使用更小、更便宜的暖通空调系统 [39][40][41] - **考虑风险叠加**：将长期的物理、财务和监管风险纳入资本规划 以更好地应对极端天气事件、不断上涨的保险和公用事业成本以及可能影响项目时间表或预算的政策变化 [42][43] 案例研究：345 Hudson - 该项目是位于纽约曼哈顿的一栋约100万平方英尺、17层的百年老建筑 通过战略脱碳规划 目标到2035年实现碳排放减少90% 能源使用强度降低30% [47] - 项目团队采用了集成设计方法 安装了带有水源热泵的环境回路系统 允许热量在租户和楼层之间共享 实现了显著的能源需求灵活性 [49] - 通过将升级与触发事件结合 首先对空置楼层进行改造 与改造已占用空间相比 将改造成本降低了50%–60% 同时 采用长期持有策略 使升级成本得以分摊 [51] - 团队评估了“不作为的成本” 例如建筑可能成为阻碍租户实现脱碳目标的“棕色资产”的风险 以及避免因纽约市《本地法97》而产生的费用 [52] 案例研究：Galvanize Real Estate - Galvanize Real Estate 是一个旨在重新定义商业地产如何加速脱碳同时提供可观回报的房地产策略 其使命是通过收购和改造建筑来减少运营排放 改善现金流 并证明可持续性可以成为资产表现的核心驱动力 [53] - 其核心是双重财务和脱碳激励机制 通过“气候关联长期经济激励”框架 将团队成员部分薪酬与减排、用水效率和气候风险缓解等可持续性指标挂钩 其中80%的激励权重基于投资组合运营排放的减少 [54] - 该公司的理想投资目标是高排放、需要改进的建筑 采用“从脏到绿”的策略 与传统模式相反 在收购前即通过专有工具评估交易的脱碳潜力 并将脱碳措施纳入承销和商业计划 [55][56] - 公司采用为期三年的目标改造时间表 应用基于生命周期的支出规划 并将集成设计方法扩展到包括现场太阳能发电、电池存储和电动汽车基础设施 [60] 未来创新与行业趋势 - **人工智能**：人工智能可以通过帮助收集更好的基线数据、快速分析大型数据集以及简化报告流程 实现更集成、高效和数据驱动的脱碳规划方法 从而释放员工能力 用于资本管理和可持续性团队之间更深入的协作 [63] - **行业标准**：行业标准正在演进以应对挑战 例如 LEED v5 运营与维护版通过重视前瞻性规划和排放透明度 激励房地产投资者制定正式的脱碳路线图 这标志着从一次性认证向持续绩效改进的转变 [64]

核心观点 - 公司资产集中于少数精选的高租金、高准入门槛市场，且租户基础多元化，结合战略扩张、审慎的资本管理和稳健的资产负债表，有利于其长期增长 [2] - 来自办公楼开发商、业主和运营商的激烈竞争，以及庞大的开发管道带来的建筑成本上升风险，是公司面临的主要挑战 [2] 资产组合与市场定位 - 公司拥有优质的办公楼资产组合，集中于少数精选的高租金、高准入门槛的地理市场，这使其即使在经济下行期也能产生稳定的租金收入 [3] - 许多公司实施的返回办公室政策，可能会推动对公司战略位置优越、高品质办公楼的需求 [3] - 公司正在其郊区资产组合中将大量纯办公楼转换为实验室/生命科学空间，以应对生命科学租户的强劲需求 [5] 租赁活动与租户基础 - 2026年1月，Starr公司在正在开发中的麦迪逊大道343号（靠近中央车站）签署了长期租约 [4] - 2025年第三季度，公司执行了79份租约，总面积约150万平方英尺，加权平均租期为7.9年，这凸显了企业对高品质、配套设施齐全的办公空间的持续需求和长期承诺 [4] - 公司与信用状况良好的租户签订长期租约，确保了稳定的现金流，其租户名单包括多家行业领军企业，如Salesforce、Biogen、Google、美国银行、微软和Wellington Management [5] 资本管理与发展战略 - 公司一直专注于成功执行其资本重新配置战略，通过在核心市场收购和开发物业，以及剥离非核心市场的物业来提升投资组合质量 [6] - 公司拥有可观的发展和再开发管道，截至2025年9月30日，有八个物业处于开发和再开发管道中，其份额内的估计总投资额合计约39亿美元 [7] 财务状况与流动性 - 公司资产负债表状况健康，流动性充裕，在2025年第三季度末，现金及现金等价物为8.611亿美元 [8] - 凭借其稳固的财务状况，公司似乎已做好准备应对任何经济不确定性和行业波动，并把握增长机会 [8] 竞争与风险 - 来自办公楼开发商、业主和运营商（如SL Green和Vornado等公司）以及其他商业地产的竞争，影响了公司以相对较高租金留住租户的能力，并抑制了其定价能力 [9] - 在此背景下，公司短期内将面临来自SL Green和Vornado等公司的挑战，难以填补租户搬离和空置 [9] - 庞大的开发管道虽然有利于长期增长，但也使公司面临建筑成本上升和租赁进展不顺的风险 [10]

公司战略与财务目标 - 仲量联行计划于2026年3月12日在纽约举办下一次投资者简报会 [1] - 首席执行官兼总裁Christian Ulbrich和首席财务官Kelly Howe等全球领导层成员将介绍公司新的多年战略和长期财务目标 [1] 投资者活动安排 - 活动网络直播将于美国东部时间上午8:30开始，内容包括一系列演讲、小组讨论和问答环节 [2] - 网络直播预计于美国东部时间中午12:00左右结束 [2] - 建议至少在会议开始前10分钟加入，以确保全程连接 [3] - 活动结束后，网络直播回放将在投资者关系网站上提供 [3] 公司背景信息 - 仲量联行是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史 [3] - 公司帮助客户买卖、建造、占用、管理及投资于各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [3] - 作为一家《财富》500强公司，年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家 [3] - 公司拥有超过113,000名员工，致力于塑造房地产的未来，以创造更美好的世界 [3]

核心事件概述 - Saks Global于1月14日申请第11章破产保护 其长期房东Simon Property Group正采取法律行动试图收回其两处门店 [1][2] - Simon Property Group声称Saks未能支付两处租约的700万美元租金及其他费用 并于1月8日送达了终止租约通知 [2] - Saks Global对Simon的举动提出异议 认为部分欠款已支付且存在宽限期 但Simon方面坚称租约条款明确且无“补救权” [3] 法律争议与租约状态 - 房东Simon向法院请求确认租约已于1月8日终止 并要求法院裁定破产自动中止程序不阻碍其收回房产 [1][2] - Simon律师主张 即使法院认定破产中止程序适用 其客户也应有权“寻求州法律救济” 并称Saks目前已无权继续占用房产 [4] - 根据Simon律师的说法 即使Saks作为逾期租户滞留 其占有权也不能持续到第11章破产程序结束之后 [4] 相关方背景与交易历史 - Simon Property Group与Saks的合作关系可追溯至至少20世纪70年代初 在约一年前Saks以27亿美元收购Neiman Marcus Group时 双方关系进一步深化 Simon为此次收购投入了1亿美元以换取Saks Global的“优先股权” [4][5] - 亚马逊在此次收购中承诺投入4.75亿美元 [5] - 在当前的破产案中 无担保债权人预计仅能收回欠款的极小部分 而股权价值预计将归零 [5] 涉事门店信息 - Simon寻求终止的租约涉及位于斯坦福购物中心的Neiman Marcus门店以及位于伍德伯里普通奥特莱斯的另一处Saks门店 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出一个统一的行业投资评级 而是对不同细分物业类型的收益率和情绪进行了详细列示 整体情绪以“稳定”和“阳性”为主 [3][6] 报告核心观点 - 英国商业地产市场预计在2026年表现更佳 所有物业的总回报预计从2025年的+7.1%上升至2026年的+8.4% [8][10] - 主权财富基金正加速回流英国商业地产市场 2025年投资额增至18.3亿英镑 同比增幅达161% 预计2026年这一趋势将因较低的油价而加速 [8][9] - 美国私募股权基金募资额创十年来新高 前十大基金募资额占比从2024年的35%升至2025年的46% 这为增加对英国商业地产的投资提供了显著的潜在资金 [8] - 在2025年至2029年期间 购物中心和零售仓库预计将成为表现最好的领域 年化总回报率预计分别为+8.7%和+8.3% [8][10] 细分物业收益率与市场情绪总结 零售物业 - **大街零售**：核心地段如邦德街收益率稳定在2.75% - 3.00% 情绪为“阳性” 牛津街收益率稳定在4.50% 情绪为“阳性” [3] - **主要城镇与区域城市零售**：主要城镇收益率从1月的6.75%微降至9月及之后的6.50% 情绪“稳定” 区域城市收益率从1月的7.25%微降至9月及之后的7.00% 情绪“稳定” [3] - **好二级零售**：收益率稳定在10.00% 情绪“稳定” [3] 购物中心 - **区域方案**：收益率从1月的7.50%微调至9月及之后的7.25% - 7.50% 情绪“阳性” [3] - **本地方案（成功）**：收益率从1月的10.00%+ 调整至12月及之后的9.50% - 10.00% 情绪“阳性” [3] - **社区计划**：收益率稳定在10.00%+ 情绪“阳性” [3] 外出零售与零售仓库 - **优质二级开放A1公园**：收益率稳定在5.25% - 5.50% 情绪“稳定” [3] - **笨重货物公园/优良二级大宗货物公园**：收益率从1月的6.75% - 7.00%微降至9月及之后的6.50% - 6.75% 情绪“稳定” [3] - **Solus Open A1/Solus庞大**：收益率稳定在6.00%+ 情绪“稳定” [3] 食品店 - **年度RPI增长**：收益率从1月的4.75% - 5.00%微降至9月及之后的4.75% 情绪“阳性” [3] - **公开市场审查**：收益率从1月的6.00%微降至9月及之后的5.75% 情绪“阳性” [3] - **折扣商**：收益率从1月的4.75%微降至9月及之后的4.50% 情绪“阳性” [3] 休闲物业 - **主要休闲公园**：收益率稳定在8.00% 情绪“稳定” [3] - **优质次级休闲公园**：收益率稳定在9.00% 情绪“稳定” [3] 办公室 - **城市中央（10年）**：情绪为“阳性” [6] - **西区核心与非核心地段**：情绪均为“阳性” [6] - **主要区域城市（10年及5年）**：情绪“稳定” [6] - **二级区域城市/东南城镇/东南商务园区**：情绪多为“稳定” 部分为“负面” [6] 仓库与工业 - **主要分销/仓储**：情绪“稳定” [6] - **二次分销**：情绪“稳定” [6] - **大伦敦/东南地区/英国其余地区现代资产/优质二手房产**：情绪均为“稳定” [6] 专业行业 - **汽车展厅**：情绪“稳定” [6] - **经济型与预算酒店**：情绪“稳定” [6] - **学生住宿（伦敦及主要区域）**：情绪“稳定” [6] - **医疗保健（非营利与特殊目的实体）**：情绪“稳定” [6] - **数据中心**：情绪“稳定” [6] - **生命科学**：情绪“稳定” [6] - **收入条带与地租**：情绪为“负面” [6] 宏观经济与债务市场指标 - **英格兰银行基准利率**：从2025年1月的4.75%下降至2025年11月、12月及2026年1月的4.00% [13] - **5年期SONIA掉期利率**：从2025年1月的4.30%下降至2025年11月及之后的3.62% [13] - **10年期国债到期收益率**：从2025年1月的4.87%微降至2025年11月及之后的4.49%左右 [13] - **10年期指数国债收益率**：从2025年1月的1.26%上升至2025年11月的1.56% 随后在12月微调至1.49% [13]

公司财务信息发布安排 - 公司将于2026年2月25日美国东部时间上午8:00发布2025年第四季度及全年财务业绩的提示性新闻稿 [1] - 完整的财务业绩新闻稿、投资者演示文稿PDF、网络直播链接及补充Excel财务表格可在公司投资者关系网站 http://ir.nmrk.com 获取 [1] - 公司将于2026年2月25日美国东部时间上午10:00举行电话会议讨论业绩 [1][2] - 无法参加网络直播的人士可在电话会议前于公司投资者关系网站活动页面查询拨入信息 [2] - 网络直播重播预计可从2026年2月25日美国东部时间下午1:00获取至2027年2月25日美国东部时间晚上11:59 [3] 公司业务概况 - 公司是全球领先的商业房地产顾问和服务提供商，服务于大型机构投资者、全球企业及其他业主和用户 [1][4] - 公司业务贯穿房地产生命周期的每个阶段，为从业主到用户、投资者到创始人、初创公司到蓝筹公司等各类客户提供量身定制的综合服务与产品 [4] - 截至2025年9月30日的十二个月内，公司营收超过31亿美元 [4] - 截至2025年9月30日，公司及其业务合作伙伴在全球四大洲约170个办事处运营，拥有超过8,500名专业人士 [4]

公司荣誉与行业地位 - 仲量联行连续第十年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司”榜单，彰显了其持久的行业卓越声誉 [1] - 该榜单基于全球数千名高管、董事和分析师对九项企业卓越关键属性的同行评估 [2] - 公司首席执行官将此十年里程碑归因于对卓越的坚定承诺、全球团队的卓越才能以及通过前沿技术、全面的市场情报和无与伦比的专业知识持续为客户提供卓越成果的能力 [3] 公司业务与财务概况 - 仲量联行是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史，业务涵盖帮助客户买卖、建造、占用、管理及投资各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [4] - 公司是《财富》500强企业，年营收达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过113,000名员工 [4] 公司战略与价值主张 - 公司通过创新技术、可持续发展努力和道德商业实践，为客户、员工和社区展示更光明的前进道路 [4] - 公司的核心目标是塑造房地产的未来，以创造更美好的世界，并帮助客户、员工和社区“看见更光明之路” [4]

交易概览 - Newmark集团代表GO Residential房地产投资信托基金出售了位于曼哈顿上东区265 East 66th Street豪华高层多户住宅项目的重大股权[1] - 此次场外交易由Newmark美国资本市场联席主管Adam Spies和执行副主席Adam Doneger安排[1] - 交易对资产的估值约为每单元135万美元 这是过去五年内100单元或以上多户住宅物业成交的第三高单价[1] 资产与交易细节 - 标的物业265 East 66th Street建于1980年代 由GO REIT的子公司管理 是持续吸引机构资本的豪华高层细分市场的代表[2] - 交易完成后 GO REIT将继续担任该物业的管理者[2] - 此次出售进一步确认了GO REIT更广泛投资组合的内在价值 该组合在纽约市类似地段拥有超过2000套较新豪华高层住宅单元[2] 关于Newmark集团 - Newmark集团是全球商业房地产领域的领导者 为物业生命周期的每个阶段提供全方位服务[3] - 公司服务范围广泛 为从业主到使用者 从投资者到创始人 从初创公司到蓝筹公司等各类客户提供定制化方案[3] - 截至2025年9月30日的十二个月 Newmark实现营收超过31亿美元[3] - 截至2025年9月30日 Newmark及其业务伙伴在全球四大洲约170个办事处拥有超过8500名专业人员[3]

核心管理层变动 - 公司管理委员会成员拉尔夫·邦格斯将于2026年3月31日合同到期后离职 以寻求新的职业挑战 离职后其将继续担任公司高级顾问 [1] - 自2026年4月1日起 新任首席执行官吕费尔博士将接管拉尔夫·邦格斯此前负责的领域 届时执行董事会将由吕费尔博士和蒂姆·布吕克纳组成 [3] 离职高管业绩贡献 - 拉尔夫·邦格斯在任期内负责了众多大额租赁协议和房地产交易 总价值约2.4亿欧元 为公司的稳定做出了决定性贡献 [2] - 监事会主席马蒂亚斯·普罗查斯卡博士赞扬其成功地在困难时期推动了资产管理和交易业务的发展 [3] 公司业务与战略概况 - 公司专注于在德国中型城市和大都市区新兴边缘区位收购并持有商业地产 目标客群为国际和区域租户 [4] - 截至2025年9月30日 公司拥有46处物业的投资组合 可租赁面积约57.3万平方米 计入法兰克福Cielo物业的按比例权益后 市场价值约9亿欧元 [4] - 投资组合以办公物业为主 混合零售和酒店物业 公司重视与优质租户签订长期合同并挖掘资产潜力 以期获得稳定可持续的租金收入和稳健的价值增长 [5] 公司未来战略方向 - 公司计划在中期内显著扩大投资组合 扩张将侧重于具有潜力且能带来强劲运营资金FFO的资产 同时将继续有针对性地出售不符合战略的物业 [5] - 公司将通过众多措施持续发展其运营和流程 在成本控制之外 通过积极的资产和投资组合管理方法来提升运营表现 [5]