财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为每股0.25%，调整后可分配收益（ADE）为每股0.45%，较上一季度每股增加0.05%，轻松覆盖每股0.39%的季度股息 [7][19] - 信用组合带来每股0.32%的净收入，Longbridge带来每股0.30%，机构业务带来负0.04%；投资组合部门的ADE为每股0.28%（扣除公司费用后），Longbridge部门为每股0.17% [19] - 调整后的贷款信用组合增长5%至34.2亿美元，总长期机构RMBS组合按计划减少25%至2.97亿美元，Longbridge组合环比减少15%至4.2亿美元 [24][25] - 年末有追索权借款的加权平均借款利率下降56个基点至6.21%，信用和机构投资组合的净息差均环比增加，有追索权债务与权益比率为1.8:1保持不变，总体债务与权益比率从8.3:1增至8.8:1 [25][26] - 年末综合现金和无抵押资产增至约8.1亿美元，占总股本超50%，普通股每股账面价值为13.52%，第四季度总经济回报率为1.8%（非年化） [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 信用组合表现积极，净利息收入环比增加，来自非机构RMBS、HELOCs、远期MSR投资和ABS的净收益以及贷款发起人股权投资的净收益增加，但部分收益被非QM贷款和留存档、商业抵押贷款和消费贷款的净损失抵消 [20] - Longbridge业务表现出色，产品发行量增长18%，HECM业务的发起利润率提高，专有反向抵押贷款证券化带来净收益，MSRs和利率对冲也有净收益 [21] - 机构业务本季度产生小幅亏损，原因是利率上升和总统选举期间的季度内波动导致机构RMBS表现逊于对冲工具 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券化利差在第四季度达到全年最窄，公司完成了四笔跨三条不同产品线的证券化交易，包括两笔非QM交易、一笔专有反向抵押贷款证券化和一笔封闭式第二留置权贷款证券化 [10][11] - 仓库和融资市场利差收窄，更多银行提供融资并增加了仓储融资的资本分配 [15] - 企业信用利差在2024年全年收紧，并在12月达到最窄，2025年前两个月有所扩大 [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大贷款组合和采购渠道，加强融资和资产负债表，稳步增加调整后可分配收益 [7] - 战略使用证券化是核心竞争优势，公司通过完成证券化交易获得净收益、确保长期融资、释放资本并保留高收益档 [13][14] - 公司通过与发起人建立合资企业和签订远期流动协议来扩大贷款组合，这些协议有助于锁定优质贷款来源 [9] - 公司计划在2025年发行新一轮无担保票据，前提是能获得理想的资金成本 [17] - 公司通过资产多元化、期限多元化、使用信用对冲等方式来降低风险并提高回报，认为多元化和纪律是在困难年份取得业绩和在市场周期中获得稳定回报的关键 [47][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度是强劲的季度，为成功的2024年画上了句号，公司对Longbridge的发展势头感到兴奋，预计EFC的整体ADE将继续覆盖股息 [6][45] - 虽然市场上出现了贷款拖欠率上升的情况，但公司认为有能力控制和监测风险，并将损失降至最低 [38][67] - 公司认为非QM市场仍有价值，尽管可能会看到与承保假设更一致的信用损失 [66][67] - 公司预计随着资本从商业抵押贷款中的拖欠贷款中重新配置，ADE将得到支持 [45] 其他重要信息 - 公司在第四季度解决了三笔重大违约商业抵押贷款中的一笔，预计在60天内解决另一笔，第三笔处于建设和租赁阶段 [36][37] - 公司使用企业工具和CMBS进行信用对冲，年末信用对冲组合规模较大，随着信用利差扩大，公司已减少部分信用对冲 [54][57] 问答环节所有提问和回答 问题：谈谈发起人投资和对非QM的兴趣 - 公司自2014年开始进行发起人股权的投资，旨在通过公司的财务实力、定价和数据等方面帮助发起人降低成本和优化承销流程 ，非QM贷款的拖欠率在过去几年有所上升，但公司认为这是市场正常调整，且有能力控制和监测风险，非QM市场仍有价值 [63][65][67] 问题：Longbridge的盈利范围和前景 - 公司认为Longbridge的长期目标是每季度每股贡献0.09%的收益，第四季度几乎达到了这个目标的两倍，但不期望每个季度都有如此高的贡献 [69] 问题：为何不更关注机构投资组合，若有更多资本会如何使用 - 公司在过去两三年决定更专注于信贷业务，利用垂直整合获得竞争优势，认为在信贷业务中使用永久资本能获得更好的回报，虽然机构业务也有机会，但目前非机构证券化的增长更具吸引力 [76][77][81] 问题：非QM拖欠率对证券化信托管理的影响 - 公司认为投资者没有要求将拖欠贷款从信托中回购的预期，公司计划在证券化过程中解决这些问题 [83][84] 问题：本季度净利息收入是否是未来的合理参考 - 公司认为这是一个合理的参考，随着负债成本的改善和投资组合的调整，净利息收入可能会更好，但也需考虑资产端利差压缩的影响 [88][91][94] 问题：费用是否是合理参考 - 公司认为本季度费用是一个合理的参考，之前的一次性费用是由于回购员工持有的Longbridge期权所致，目前已无未行使的期权 [96][101] 问题：机构MBS的当前杠杆收益率、ROE以及主要关注的利差指标 - 公司主要关注OAS指标，也会考虑期权性和溢价凸性等因素，认为OAS能更好地反映市场价值 [105][106][109] 问题：HMBS 2.0的推出和HUD人员削减对Longbridge的影响 - 公司表示需要观察，目前专有业务是盈利的主要驱动力，机构业务也有改善的迹象 [121][122] 问题：与HUD打交道的程序是否有变化 - 公司表示未收到相关信息 [130] 问题：REO处置释放的资本规模和时间 - 公司未量化具体规模，年末在商业REO和拖欠贷款上的投资不足1亿美元，三笔主要贷款占其中大部分，释放的资本不会对业务产生重大影响，但公司希望尽快解决这些问题 [133][134][136] 问题：反向抵押贷款市场是否会有更多主流竞争对手 - 公司表示Longbridge正在与其他合作伙伴开发新的产品，有望在不久的将来推出 [139][140] 问题：封闭式第二留置权HELOCs的机会、增长原因以及利率下降时的需求 - 公司认为这是一个大的机会，借款人通过第二留置权贷款利用房屋净值进行装修等支出，且有活跃的证券化市场，利率上升不会改变市场需求，但利率大幅下降可能会改变市场动态 [147][151][154] 问题：GSEs脱离托管的可能性、对EFC的影响以及公司的应对措施 - 公司认为这是有可能的，但取决于FHFA的领导，可能会导致短期波动，长期来看，Fannie和Freddie在市场中的份额逐渐缩小，私人资本的作用在增加 [158][160][162]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益(DE)为1.67亿美元(每股0.48美元)，全年为6.75亿美元(每股2.02美元) [6] - 商业地产贷款组合规模为137亿美元，加权平均风险评级为3.0% [8] - CECL准备金增加3600万美元至4.82亿美元，占贷款和REO组合的4.6% [11] - 未折旧账面价值为19.94美元/股 [11] - 杠杆率降至2.1倍，为四年多来最低水平 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 商业地产贷款 - 本季度新增4.77亿美元贷款，全年新增17亿美元 [7] - 本季度偿还10亿美元贷款，全年偿还36亿美元 [8] - 没收三笔总价值1.9亿美元的多户住宅贷款(两笔在德克萨斯州，一笔在凤凰城) [8] - 对其中一笔4600万美元贷款计提1500万美元CECL准备金 [9] 住宅贷款 - 资产负债表上贷款组合年底规模为24亿美元 [12] - 本季度偿还5600万美元，全年偿还2.56亿美元 [12] - 保留的RMBS组合规模为4.21亿美元 [12] 房地产投资 - 本季度贡献1400万美元DE(每股0.04美元) [13] - 佛罗里达可负担多户住宅组合公允价值增加6000万美元 [13] - NOI同比增长9%，预计2025年租金将继续上涨 [14] 投资和服务(Reese) - 本季度贡献4900万美元DE(每股0.14美元) [15] - 完成五笔总计5.95亿美元证券化，利润率达到或高于历史水平 [15] - 全年完成17笔总计16亿美元证券化，为2016年以来最高 [16] - 特殊服务组合规模达1100亿美元，为十年来最高 [16] 基础设施贷款 - 本季度贡献2200万美元DE(每股0.06美元) [18] - 本季度新增5.32亿美元贷款承诺，全年新增14亿美元 [18] - 贷款组合年底规模达26亿美元 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划2025年将非应计贷款和REO资产减少一半，2026年再减半 [29] - 计划2025年发放创纪录数量的贷款(仅次于2021年) [27] - 将重点发展数据中心贷款业务，已发放第一笔大规模数据中心贷款 [70] - 考虑重新进入住宅贷款市场 [66] - 计划扩大基础设施贷款业务规模 [40] - 考虑通过收购或合资方式进入GSE多户住宅贷款市场 [120][122] - 可能重新开始购买房地产资产 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为当前是多年来最好的新贷款环境 [39] - 预计多户住宅市场将在2026年稳定 [64] - 认为当前房地产价格低于重置成本，有利于现有资产 [49] - 预计建筑成本上升将导致租金上涨 [50] - 认为公司处于多年来最佳状态 [58] - 预计特殊服务业务将在未来几年继续贡献收益 [42] 其他重要信息 - 流动性状况强劲，达18亿美元 [20] - 无抵押资产达49亿美元 [20] - 现有融资额度下可用资金达105亿美元 [21] - 已完成14亿美元公司债务再融资，平均期限从2.2年延长至3.5年 [23] - 计划通过增加无担保公司债务来降低资本成本 [36] 问答环节所有的提问和回答 运营费用和债务成本问题 [83] - 第四季度费用上升主要由于飓风相关维护支出 [85] - WoodStar债务剩余期限为2.5年，将视市场情况提前再融资 [84] 公允价值评估问题 [87] - 第四季度使用折现现金流法评估，得出4.43%资本化率 [89] - 近期同类交易平均资本化率为4.6% [89] 收购机会问题 [94] - 公司愿意考虑任何能带来资本回报的收购机会 [97] - 认为应较同行享有估值溢价 [106] 生命科学贷款问题 [114] - 公司在该领域风险敞口很小，仅有一笔不到1亿美元的波士顿贷款 [115] - 认为生命科学领域面临挑战，实验室空间需求可能下降 [117] 华盛顿特区市场问题 [143] - 公司在该地区有三笔贷款，其中一笔办公楼计划改建为多户住宅 [144] - 认为政府裁员可能影响市场，但具体影响尚不明确 [144] 房地产投资策略问题 [131] - 将主要利用现有流动性进行新投资 [132] - 考虑进入净租赁领域，但需评估收益率是否足够有吸引力 [138]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，10年期国债上涨近80个基点，自第三季度末以来，抵押贷款利差大幅扩大 [13] - 第四季度末账面价值为每股12.70美元，该季度经济回报率为1%，全年为7.4% [13] - 第四季度杠杆率上升，因在利差扩大期间增加了资产池和待交割债券（TBAs） [13] - 利息收入较第三季度增加，因积极增加了高收益资产，同时旧的低收益资产持续偿还 [14] - 2024年全年，公司普通股资本基础增加3.32亿美元，费用率下降70个基点 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司筹集了6400万美元的新资本 [15][21] - 第四季度，公司部署资本，购买了9亿美元的30年期、票面利率为4.5%、5%和5.5%的证券，TBA和指定池各占约一半，季度内杠杆率从7.6%提高到7.9% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构RMBS的名义利差在7年期国债之上为135 - 140个基点，在互换之上为175 - 185个基点 [25] - 2025年净发行量可能保持在200 - 250亿美元的适度水平，抵押贷款利率在6% - 7%之间 [26] - 第四季度末，抵押贷款回购利率相对于担保隔夜融资利率（SOFR）约为SOFR加25个基点，近期与SOFR的利差小于20个基点 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在资本市场和住房金融的交叉领域创造价值，认为该领域有持续机会产生可观收益 [5] - 公司团队目前认为经风险调整后回报最佳的是机构支持的单户住宅抵押贷款支持证券（MBS） [6] - 2024年公司增加了3名新董事会成员，扩大了普通股资本至超过10亿美元，并明智地进行了资本部署 [9] - 公司将继续扩大投资者覆盖范围，提高股票交易流动性，提升股息以反映对回报环境的信心 [10] - 公司预计未来多个季度将继续专注于机构住宅和多户MBS投资，随着收益率曲线变陡，将关注结构化产品如机构CMOS的价值 [30] - 公司积极监测机构CMBS的相对价值，将在机会出现时进行多元化投资 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口趋势支持公司为住宅房地产融资的观点，单户住房市场在高利率环境下展现出韧性，多户住房因住房需求高仍是增长领域 [5] - 投资环境在机构RMBS市场提供了显著的长期价值，公司团队在应对未来一年时注重灵活性 [7] - 美国经济表现出显著韧性，预计美联储将采取观望态度，公司正为利率的更广泛分布做准备，认为收益率曲线变陡是最可持续和可能的结果 [23][24] - 公司认为机构RMBS相对于其他固定收益替代品具有最佳的相对和绝对回报潜力，当前回报环境仍处于较好水平，有机会实现两位数的净资产收益率（ROE） [25] - 公司对2025年的抵押贷款回购成本持乐观态度，认为整体仍处于有利的投资环境 [29] 其他重要信息 - 公司宣布任命TJ Connelly为首席投资官 [8] - 公司团队积极参与华盛顿的政策讨论，以确保MBS市场保持强劲和有效 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本季度从国债期货转向互换的驱动因素及对利差的影响，以及会计处理方面的问题 - 当互换利差达到一定水平时，公司认为其足以补偿更多财政发行的潜在影响，将约三分之二的对冲头寸从期货转移至互换，长期来看可增加200 - 300个基点的边际ROE [37] - 期货收益按直线法在原对冲期限内确认，而互换则根据互换曲线的支付情况确认，公司将每季度更新相关数据 [38] 问题2: 截至目前季度的账面价值是否有重大变化 - 自季度末以来，账面价值基本持平 [39] 问题3: 2025年继续扩大资本基础的策略，以及如何考虑折价发行，若股价溢价交易，策略是否会改变 - 公司的策略基于投资环境，当投资环境允许以高于长期股息水平的ROE投资资本时，认为是增值环境，适合扩大公司规模 [43] - 公司已看到规模带来的显著好处，如一般及行政费用率改善70个基点，将继续以审慎的方式扩大规模，仅在有投资价值时筹集资本 [44][45] 问题4: MBS市场目前对GSE改革的定价情况，以及如何看待GSE结构变化带来的潜在风险 - MBS市场目前对重大变化的定价风险较小，若有风险溢价，其概率也较低 [46] - 上世纪90年代，GSE作为私人实体运营时，利差比现在更窄，虽有可能再次实现，但从当前状态转变的难度较大，且对房主是否有实质性好处并不明确 [47] 问题5: 若互换利差维持在当前水平，是否会继续增加互换头寸，以及保留部分国债对冲的好处 - 鉴于当前市场环境，对冲组合大致处于公司期望的状态 [53] 问题6: 公司在利率市场的近期看法，以及利率下降在全年的走势 - 公司不进行久期判断，旨在提取抵押贷款中的利差，由于抵押贷款久期的不确定性，模型数据会有所波动 [56] - 前端利率可能波动较小，后端利率因财政状况和政府政策变化存在更多不确定性 [56][57] 问题7: 若收益率曲线进一步变陡，公司是否会在投资组合中承担更多风险，以及如何实现，不同情况下的流动性安排 - 目前利差仍较宽，是良好的回报环境，承担风险需确保长期内有增值回报，公司需对承担风险获得的回报有足够信心 [62][63] - 利差波动已下降，随着隐含波动率降低和对财政状况的更清晰了解，利差可能会缓慢收窄 [65] 问题8: 在利率预期维持相对高位的情况下，如何对利差相关的风险进行定价，考虑短期利率反弹和发起人积极目标的影响 - 公司通过证券选择和票面利率选择来应对，避免那些容易快速再融资的借款人，如在之前的再融资浪潮中，6.5%和6%票面利率的贷款提前还款速度较快 [67][68] 问题9: 随着新的FHFA主任上任，GSE的发起业务范围将如何变化，对机构抵押贷款市场的供应有何影响 - 目前难以判断，从意识形态倾向来看，可能会出现业务范围缩小，私人标签发行增加的情况，但实际政策实施才是关键 [72][73] - 任何政策转变都将经历市场对预期政策变化的反应、政策制定者对市场反应的回应以及最终政策实施三个阶段，这将是一个漫长的过程 [74][75] 问题10: 关于账面价值的问题，该数据截至周四还是包括今日利率变动，是否扣除股息 - 账面价值数据截至周五收盘，且已扣除股息 [77]