市场整体表现与预期 - 美国股指期货在周五小幅走高 标普500指数期货(ES=F)和纳斯达克100指数期货(NQ=F)分别微涨0.3%和0.4% 道琼斯工业平均指数期货(YM=F)上涨0.3% 三大主要指数在2026年第一个完整交易周均有望收高 [1] 核心关注事件 - 市场焦点集中在两个潜在催化剂上：12月非农就业报告以及最高法院可能对特朗普“解放日”关税合法性做出的裁决 [2] 劳动力市场数据 - 12月非农就业报告显示美国新增5万个就业岗位 低于经济学家预期的约7万个 [3] - 12月失业率从11月的4.6%下降至4.4% 延续了2025年劳动力市场“不招聘、不解雇”的经济主题 [4] 关税政策风险 - 最高法院已将周五定为发布意见的日子 可能对特朗普援引国家紧急状态法实施全球关税的行为是否合法做出裁决 该裁决对美国经济战略有重大影响 若关税被裁定为非法可能重构全球贸易格局 [5] 地缘政治与能源 - 特朗普表示已取消对委内瑞拉的第二波攻击 理由是委内瑞拉在美国重建其崩溃的能源基础设施计划上予以合作 [6] - 白宫周五将与全球大型石油公司举行会议 讨论委内瑞拉巨大石油储备的命运 [6] 美国国内政策 - 特朗普已指示房地美和房利美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率并解决日益增长的住房负担能力问题 市场正在评估其潜在影响 因该计划的细节尚不明确 [7]

President Donald Trump speaks during a bill signing ceremony in the Oval Office of the White House, in Washington, Dec. 12, 2025.It was unclear who Trump is referring to as his representatives. The White House and the Federal Housing Finance Agency did not immediately respond to CNBC's requests for clarity.Trump, in a Truth Social post , said he was issuing that directive because Fannie Mae and Freddie Mac, the two government-sponsored mortgage-issuing entities, are flush with cash.President Donald Trump on ...

政策行动 - 美国总统宣布指示联邦政府购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使购房成本更可负担 [1][3] - 此举被视为对选民在中期选举前对住房负担能力担忧的回应 政府试图展示其正在采取行动 [2] 市场背景与问题 - 住房价格普遍上涨速度快于收入 主要原因是持续的住房建设短缺 这使得首次购房者和现有业主升级房产变得困难 [2] - 历史上 美联储曾在经济动荡时期购买抵押债券以降低利率 导致许多房主得以将利率再融资至3%或更低 [4] - 过去的低利率使房主不愿出售房产 导致市场库存减少 [4] 涉及机构与资金 - 购买资金将来自处于政府接管下的两家抵押贷款公司房利美和房地美 它们拥有2000亿美元现金 [3] - 房地美数据显示 抵押贷款利率平均约为6.2% 自2022年9月以来 30年期抵押贷款利率从未低于6% [7] 潜在影响与专家观点 - 房地产经纪公司Redfin的首席经济学家估计 政府购买抵押贷款债务可能使30年期固定抵押贷款利率降低0.25至0.5个百分点 [6] - 专家认为 这如同在更深层问题上贴创可贴 可能不足以真正消除抵押贷款利率锁定的效应 [5] - 降低利率可能会在边际上刺激更多需求 但无法解决住房市场存在的根本性限制 如市场上房屋的长期短缺 [6][7]

抵押贷款利率动态 - 截至2026年1月8日当周 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.16% 较前一周小幅上升[2] 住宅市场需求趋势 - 2026年第一周 待售住宅需求出现改善势头[2]

抵押贷款利率最新动态 - 本周美国30年期抵押贷款平均利率小幅上升至6.16% 略高于上周的6.15% 但该利率仍接近其2025年以来的低点 一年前该利率平均为6.93% [1] - 本周受欢迎的15年期固定利率抵押贷款平均利率从5.44%上升至5.46% 一年前该利率平均为6.14% [2] - 抵押贷款利率自2024年10月30日降至6.17%后 近期几周基本保持稳定 该水平是当时一年多的最低点 利率自2024年7月开始下降 因市场预期美联储将降息 [3] 利率影响因素与传导机制 - 抵押贷款利率受多种因素影响 包括美联储利率政策决定以及债券市场投资者对经济和通胀的预期 [2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期美国国债收益率的走势 该收益率是贷款机构为住房贷款定价的参考基准 [2] - 美联储降息可能预示着未来通胀降低或经济增长放缓 这会促使投资者购买美国国债 从而可能压低长期国债收益率 并最终导致抵押贷款利率下降 [4] 对房地产市场的影响 - 2025年底30年期抵押贷款平均利率较年初下降近一个百分点 这有助于提升年底购房者的购买力 [5] - 2024年9月、10月和11月 美国二手房销售均实现环比增长 [5] - 尽管长期抵押贷款利率维持在2025年低点附近 但11月房屋销售同比出现自2024年5月以来的首次放缓 且该月销售步伐预示全年销量将低于2024年水平 [6] 购房者负担能力变化 - 近期抵押贷款利率回落对能够负担当前利率的购房者有所帮助 [7] - 根据Redfin数据 在截至2025年1月4日的四周内 美国月供中位数降至2,365美元 较去年同期下降4.7% [7] - 尽管低利率能提升购房者的负担能力 但由于多年房价飙升和工资增长乏力 房地产市场对许多潜在购房者而言仍遥不可及 首次购房者尤其困难 因为他们没有现有房屋的资产净值用于支付新房首付 [8]

房贷利率市场调查结果 - 截至2026年1月8日当周 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.16% 较前一周的6.15%略有上升 但较一年前的6.93%显著下降[1][4] - 同期 15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.46% 较前一周的5.44%略有上升 较一年前的6.14%显著下降[4] 市场趋势与需求动态 - 新年第一周全周 抵押贷款利率在6%关口附近窄幅波动[2] - 稳健的经济增长与较低的利率相结合 推动了待售住宅需求的增长势头 购房申请量较一年前增长超过20%[2] 调查方法与公司背景 - 本次初级抵押贷款市场调查主要针对首付20%、信用优良的借款人的常规合格完全摊销购房贷款[2] - 房地美的使命是在所有经济周期中促进房地产市场的流动性、稳定性和可负担性 自1970年以来已帮助数千万家庭实现购房、租房或保有住房[3]

当前抵押贷款利率水平 - 截至本周，30年期固定抵押贷款利率平均为6.24%，较上周的6.25%略有下降，为2024年9月以来的最低水平[1] - 各类贷款当前利率分别为：30年期6.24%，15年期5.54%，30年期大额贷款6.42%，均低于四周前及一年前水平[2] - 本周30年期固定抵押贷款的平均折扣点和发起点总计为0.31点，这些点是影响最终利率和费用的因素[2] 住房市场与支付能力 - 2025年美国家庭收入中位数为104,200美元，2025年11月成屋销售价格中位数为409,200美元[3] - 基于20%首付和6.24%的抵押贷款利率，月供约为2,013美元，约占典型家庭月收入的23%[3] - 行业观点认为，随着更多住房库存上市和房价开始企稳，当前环境对购房者或再融资者而言是充满希望的[4] 宏观经济与利率前景 - 2025年第三季度美国国内生产总值(GDP)同比增长4.3%，表现意外强劲[5] - 传统观点认为，经济好消息会推高抵押贷款利率，而坏消息则会压低利率[5] - 行业分析师预计，30年期固定利率平均将在2026年首次自2022年夏季以来降至6%以下，甚至可能低至5.5%，但通胀高企等因素也可能在年内其他时间施加上行压力，预计全年利率将在6%左右波动[6] - 抵押贷款银行家协会对经济更为乐观，但对利率前景更为悲观，该协会预计2026年全年抵押贷款利率将维持在6.4%[6]

To Nasdaq Copenhagen A/S Executive ManagementBernstorffsgade 40DK-1577 København Vwww.rd.dkTelephone +45 7012 53006 January 2026 Company Announcement number 2/2026 Fixing of interest rate and... Read More ...

行业宏观背景与挑战 - 美国40%的住房没有抵押贷款，存在大量未被开发的潜在客户[1] - 美国住房年供应量为150万套，但短缺600万套，按当前速度需4年填补缺口，且期间存量房会因自然灾害持续受损[1] - 行业贷款量（单位数）低迷，贷款机构与贷款专员数量过剩，导致交易利润率微薄[1] - 保险费用在2025年达到创纪录水平，占典型月供的9%，直接影响借款人债务收入比，2025年有64%的贷款机构遇到保险相关问题导致交易关闭或资质审核受阻[13] - 保险费用存在巨大地域差异，低成本州（如阿拉斯加、佛蒙特、特拉华）对来自高成本州（如佛罗里达、路易斯安那、加利福尼亚）的搬迁买家具有吸引力，后者月保险成本可能高出300-500美元[14] 技术与人工智能应用 - 人工智能正在快速重塑抵押贷款行业，超越基础自动化，通过结合客户智能来大规模推动真实人际对话，从而更早识别借款人意向并在适当时机互动[4] - 预计未来10年内，90%的人力资本将被人工智能取代[1] - 贷款服务软件MSP®提供全周期服务功能，具备可扩展性并支持合规，其高级决策能力和工作流自动化可提升运营效率[2] - Tinman AI驱动的Better 2nds项目为各种规模的经纪商和贷款机构提供批发服务，提供低利率且无贷款机构发起费，贷款专员可在3分钟内完成审批的数字定价体验[3] - Friday Harbor将房利美收入计算器集成至其AI Originator Assistant中，能即时提供准确合格收入，并内置了陈述与保证救济，结合其新的评估核保智能，可提升透明度与效率[3] - CapStone Holdings收购了人工智能销售互动公司Structurely，该公司作为全栈AI电话和智能工作流基础设施，集成了语音、文本、决策逻辑和CRM连接，拥有多年的技术和数据优势[10] 产品、项目与软件 - Polly运营着行业唯一垂直整合的资本市场平台，旨在通过精确成本削减、利润率扩张以及实时贷款级归因和盈利能力分析来实现利润最大化[1] - Better Wholesale项目提供高达90%的合并贷款价值比、最低75%的提取额以及高达10年的HELOC只付息期，业务所有者可选择12和24个月的银行对账单项目，贷款专员可获得高达3%的BPC佣金[3] - Chrisman Marketplace是一个为抵押贷款行业供应商和服务提供商设立的中心化平台，供贷款机构以高性价比的方式浏览[5][6] 合资、收购与战略交易 - 抵押贷款行业的并购活动正变得更加审慎，当前交易侧重于为下一个周期布局，而非生存，例如UWM Two Harbors交易背后的战略时机[7] - Williston Financial Group与Gold Capital Partners合资成立Metro United Title and Escrow，旨在现代化和简化房地产交易体验，该合资企业于亚利桑那州启动运营，计划2026年初扩张至多州，由WFG提供技术骨干、运营支持和产权核保专业知识[8][9] 欺诈与风险 - 一种新的电汇欺诈方案针对结算公司，欺诈者冒充银行反欺诈部门致电产权代理人，以“可疑活动”等紧急话术试图重定向电汇，2025年FBI收到超过5100起账户接管投诉，损失超过2.62亿美元[11] - 欺诈者通过入侵电子邮件获取交易细节使来电显得可信，关键防护步骤包括：不单独根据电话更改电汇指令、使用银行官网号码（而非来电者提供）进行验证、对所有电汇变更实施双重验证、立即向ic3.gov报告可疑欺诈[12] 政策与监管动态 - 政府正在探索解决住房可负担性的方法，关键提案包括停止（或逆转）近期合规贷款限额的上调，并推动结束对信用评分框架的争论[15] - 有呼声要求政府抵制房利美和房地美提高独立抵押贷款银行资本要求的努力，即反对在净资产计算中排除与超额服务剥离交易相关的机构资本，支持者认为新的“ESS 2.0”结构通过将服务相关资本成本移出IMB资产负债表，降低了发行人和政府支持企业的风险[15] - 更广泛的议题是需要重新让联邦住房贷款银行系统作为抵押贷款市场的系统性流动性后盾，特别是为目前缺乏可靠支持的IMB和吉利美发行人提供支持，提案建议FHLB向IMB提供有充分担保的回购融资，尤其是针对政府保险甚至零风险权重的违约贷款，以在压力时期降低系统性风险[16] - MISMO宣布了其2026年董事会成员，新加入的7位成员与留任的18位成员共同代表了发起、服务、资本市场、合规、数据和技术等广泛领域的专业知识，以推动支持自动化、AI就绪和互操作性的标准[17][18][19][20] 资本市场与经济展望 - 2026年第一个完整交易周首日出现预期的“避险”情绪，但更广泛的市场反应有限：股市走高，油价在每桶55-60美元区间波动，债券收益率仍在近期交易区间内[21] - 更广泛的经济前景倾向于收益率曲线因劳动力状况放缓和最终的美联储宽松政策而逐渐牛市变陡，市场目前认为本月末FOMC会议后立即降息的概率较低（仅约15%），但如果就业数据疲软，预期可能迅速转变[22] - 2026年的基本预期是政策利率继续向接近3%的中性水平正常化，如果劳动力市场进一步疲软，预计会有多次降息，总体展望是前端收益率下降、长端利率小幅下降、通胀预期缓解，国债市场日益由增长和通胀基本面驱动[22] - 美国制造业在12月进一步收缩，供应管理协会制造业指数降至47.9，创下自2024年以来最严重的年终疲软，制造业已连续10个月处于收缩状态[23] - 本周风险事件增多，将有多项就业相关数据发布，周二开盘时机构MBS价格与周一收盘大致持平，2年期国债收益率为3.46%，10年期国债收益率为4.18%[23]

市场展望与预测 - Redfin称2026年将是“大重置”的开始 届时工资增速将自2008年以来首次超过房价增速 但这并不意味着2026年房价会变得可负担 [1] - 随着抵押贷款利率高企、库存紧张和负担能力承压的时期过去 住房市场可能最终准备解冻 2026年的关键问题在于复苏势头将多快形成以及推动市场前进的因素是什么 [2] - 联邦住房金融局房价指数在2025年10月小幅上涨 但全国房价预计在2026年将趋于温和或下降 [17] - 市场预计将从“冻结”转向“前进” 但复苏将是温和且渐进的 [2] 产品与定价动态 - LoanStream为启动2026年业务管道提供限时特别价格改善 对部分非合格抵押贷款产品（包括5-8单元DSCR和巨额贷款）提供高达75个基点的价格优惠 对FHA贷款提供25个基点优惠 适用于2026年1月1日至31日锁定的贷款 [2] - MAXEX平台推出了全新、激进的巨额贷款定价 一个新的保险资本投资者通过MAXEX向许多卖家提供独家定价渠道 使卖家能够与大型贷款机构直接竞争 卖家可从六家机构投资者处获得最佳执行流交易 [2] - 美国联邦住房金融局近期发布了2026年贷款限额值以及农村和高需求农村地区的更新数据 [13] - 联邦住房管理局2026日历年全国及各郡县贷款限额生效 适用于2026年1月1日或之后分配FHA案号的贷款 [15] - 联邦住房金融局近期提高的合规和高余额贷款限额也将适用于所有美国农业部购买和再融资交易 于2026年1月1日或之后关闭的美国农业部抵押贷款生效 [15] 行业活动与并购 - STRATMOR集团的Garth Graham讨论了2025年的并购活动 大型公司通过收购进行的布局 以及交易流在不同市场周期中的变化 [1] - 回顾2006年 传统合规贷款的前15大发放机构依次是：Countrywide、Wells Fargo、Chase、Bank of America、Washington Mutual、CitiMortgage、GMAC、American Home、ABN AMRO、SunTrust、Wachovia、PHH、U.S. Bank、Aurora、National City [5] - 回顾2006年 FHA/VA贷款前15大发放机构是：Wells Fargo、Countrywide、CitiMortgage、Chase、GMAC、National City、U.S. Bank、Taylor Bean & Whitaker、American Home、SunTrust、Washington Mutual、USAA Federal Savings、First Horizon、Franklin American、First Magnus [6] - 回顾2006年 非优级贷款前15大发放机构是：Countrywide、IndyMac、Residential Capital、New Century、HSBC、Washington Mutual、CitiMortgage、EMC、Fremont General、Wells Fargo、WMC、Option One、Ameriquest、First Franklin、Chase [6] - 回顾2006年 优级巨额贷款前15大发放机构是：Countrywide、Wells Fargo、Washington Mutual、CitiMortgage、Bank of America、Chase、American Home Mortgage、SunTrust、Residential Capital、PHH、GreenPoint Mortgage、National City、Wachovia、GMAC、MortgageIT [7] - 美国商业媒体有限公司收购了HomeQB公司的资产 HomeQB是一家提供抵押贷款认证和软件套件的公司 帮助贷款官员与理财规划师建立战略伙伴关系并拓展业务 收购内容包括2026年CMPS认证课程等 [9] - HomeQB的战略顾问兼CMPS认证课程创建者Gibran Nicholas已同意持续为美国商业媒体供稿 Gibran拥有20年为行业服务的记录 [10] 技术与运营 - 随着再融资活动在利率下降环境中加速 OutamateMods Retention为投资组合贷款机构提供运营基础设施 以便在客户转向他处再融资前主动留住有价值的客户 该解决方案自动化了整个贷款修改工作流程 [2] - 人工智能持续主导抵押贷款技术讨论 一场名为“高管评估抵押贷款技术中AI的指南”的网络研讨会将举行 旨在超越营销宣传 实际讨论如何评估AI驱动的解决方案 涵盖透明度、问责制、数据使用以及如何评估长期风险和价值 [3] - 房利美和房地美被授权支持中产阶级住房所有权 联邦住房金融局发布了2026-2028年企业住房目标最终规则 [11] - 弗雷迪·麦克单户卖方/服务商指南公告2025-H对多个章节进行了重构 以增强指南的整体可读性和可搜索性 [13] - AmeriHome Mortgage发布了2025年12月一般公告20251208-CL 总结了12月期间已发布的变更、该公告中的额外变更以及近期机构和监管新闻 [14] - Newrez Correspondent向核准客户提供了多项通知 包括联邦住房金融局提高的贷款限额将适用于美国农业部贷款等 [15] - Newrez Correspondent公告2025-089包含最新的机构公告 除非另有说明 否则对管道中的所有贷款立即生效 同时对Newrez指南进行了澄清和/或更正 于2025年12月30日生效 [16] 资本市场与经济指标 - 2025年12月失业率保持不变 联邦公开市场委员会会议纪要显示劳动力市场风险增加 而通胀上行风险有所减弱 首次申请失业救济人数意外大幅低于共识预期 [17] - 国债在2026年初遭遇小幅抛售 30年期国债收益率收于9月初以来最高水平 10年期收益率略低于12月高点 这归因于对经济前景的乐观情绪 [18] - 本周经济数据包括12月ISM制造业PMI、12月ADP就业数据、11月JOLTS数据以及至关重要的12月BLS就业报告 还有1月消费者信心初值和9月住房开工/建筑许可数据 [19] - 本周开始时机构MBS价格较上周五收盘变化不大 2年期国债收益率为3.46% 10年期国债收益率为4.17% 上周收盘于4.19% 周内上涨5个基点 [20] 行业倡导与教育 - 抵押贷款行动联盟在2025年帮助抵押贷款银行家协会取得了多项立法胜利 包括触发线索改革、退伍军人事务部损失缓解选项和重大税收立法 2026年需要持续、强有力的行业支持以应对住房政府支持企业的未来、更公平的信用评分定价等问题 [8] - 评估报告提供对房产公平市场价值和状况的中立第三方评估 有助于防止过度放贷 并帮助买卖双方就公平售价达成一致 [12] - 弗雷迪·麦克发布了关于市场状况分析术语和技术的见解文章 以帮助有效审查评估报告 [12]