上海土拍市场概况 - 上海2025年第六批次土地拍卖共成交8宗地块，总金额289.6亿元，较起拍价236.7亿元溢价22.33% [2] - 徐汇区衡复地块经过28轮竞价，以12.25亿元成交，楼面价20.026万元/平方米，溢价率22.38%，刷新全国涉宅用地单价记录 [2][3] - 虹口北外滩地块和浦东唐镇地块分别以46.33%和40%的溢价率成交，成为区域新地王 [9][10] 衡复地块详情 - 地块原址为上海交通大学博学楼宾馆，位于核心区C位，可售住宅面积仅5000平方米，预计建造10栋风貌别墅，单套价格或超亿元 [5][6] - 竞拍方包括招商蛇口+徐房联合体、中海及上海祺祥旺宇置业，最终由后者竞得 [6] - 上海祺祥旺宇置业成立于2025年1月，注册资本15.5亿元，由叶舒祺100%控股，实控人为浙江台州"汽车模具大王"叶华彪之女 [6][7] 豪宅市场表现 - 2025年上海单价超10万元/平方米项目开盘首日平均去化率超60%，6月冲高至95% [11] - 单价超15万元/平方米项目去化率普遍超80%，黄浦-豫园、浦东新区-碧云等核心区域豪宅采用"小步快跑"推盘策略维持热度 [11] - 核心城市"提质缩量"供地模式推动房企提升产品品质，优质豪宅销售业绩突出 [11]

地块拍卖情况 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块起拍单价16.36万元/㎡（可售住宅起拍单价19万元/㎡），预定了上海乃至全国的单价地王 [1] - 地块容积率1.3，可售住宅面积约5000㎡，位于徐汇衡复风貌区，是区域内近十年首宗新增住宅用地 [1] - 参与竞拍的三家企业中包括一家民营企业，实控人为浙商富二代叶华彪 [1][2] 叶华彪背景 - 叶华彪为60后浙商，上海市台州商会常务副会长，旗下屹丰集团为汽车模具和零配件领域巨头 [2] - 叶华彪创业经历分为三个阶段：浙江三门家庭作坊、杭州春华塑业、上海屹丰集团，搭上中国汽车工业发展顺风车完成财富积累 [3][4][5] - 2019年屹丰集团卷入知识产权侵权案件，与Arcelor Mittal公司达成和解 [6] 二代接班与业务转型 - 叶华彪将汽车业务交由小女儿经营，资产管理交给大女儿，并布局智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等投资 [8] - 二代接班后成立多家带有"祺祥"字样的公司，涉足金融、地产等领域，如祺祥汽车科技、祺祥旺宇置业等 [9] - 2021年祺祥汽车科技拿下成都东安湖片区23万㎡商服用地，2023年新成立三家地产公司，注册资本最高达15.5亿元 [9] 商业版图拓展 - 叶氏姐妹在多家公司同时担任董监高或持股，商业版图呈现"你中有我，我中有你"的特点 [9] - 上海徐汇地块竞拍被视为二代接班后的小试牛刀，标志叶家从制造业向地产等领域拓展 [10]