评估概况 - 评估对象为重庆四方新材股份有限公司25套公寓，建筑面积1,265.62平方米，位于重庆市巴南区，用途为商业服务，钢筋混凝土结构，约2023年建成 [4][10] - 评估基准日为2025年3月20日，采用公允价值减去处置费用后净额法确定可收回金额，评估结果为482.16万元，较不含税抵账金额522.50万元减值40.34万元，减值率7.72% [5][27] - 评估目的为资产减值测试提供价值参考依据，委托方为上市公司重庆四方新材（股票代码605122.SH） [4][8] 资产详情 - 资产以抵付工程款形式取得，申报抵房含税金额569.53万元，不含税金额522.50万元，目前处于空置状态且产权证正在办理中 [4][10] - 资产位于重庆市巴南区石渝路9号，已完成购房合同登记备案，委托人承诺房屋建设质量符合国家标准且能顺利办证 [6][28] - 评估未考虑办理产权证产生的费用影响，假设产权转移无法律障碍 [24][28] 评估方法 - 采用市场法确定公允价值，通过比准价格修正（交易情况/市场状况/房地产状况调整系数）计算，公式为：可收回金额=公允价值-处置费用 [20] - 处置费用包括法律费用、相关税费及资产达到可销售状态的直接费用，参考安居客、58同城等平台市场数据 [17][20] - 因资产空置且租售比差异大，未采用未来现金流量现值法 [19] 公司背景 - 重庆四方新材成立于2003年，注册资本1.72亿元，主营预拌混凝土、建筑材料销售及砼结构构件制造等业务 [9] - 法定代表人为李德志，注册地址为重庆市巴南区南彭街道南湖路306号，为A股上市公司 [8][9]