报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价134.94美元 [1] 报告的核心观点 - 2025年1季度业绩大致符合预期，虽短期外部环境不确定使客户谨慎，但长远看有限新增供应和高昂建筑成本将支撑租金持续增长，公司在供应减少和基本面改善下，2025年可维持温和增速支持较高估值 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2025年1季度租金及相关收入19.9亿美元，同比增8.7%；调整后EBITDA为17.7亿美元，同比增10.8%；股东每股净收益同比增1.2%至0.63美元，每股核心FFO为1.42美元，同比增10.9%，高于全年预期和公司全年预测 [1] - 公司建议2025年1季度每单位分派1.01美元，约占2025全年预测3.87美元的26.1% [1] - 维持2025年盈利预测，预计每单位净收益3.45 - 3.70美元，每单位核心FFO为5.65 - 5.81美元，每单位核心FFO（不包括净促销收入）为5.70 - 5.86美元 [1] 运营业绩 - 2025年1季度末整体出租率94.9%，期内有6510万平方呎始租；权益组合租户续租率72.9%，净有效租金变化增长放缓至53.7%，同店现金净营业利润率为6.2% [1] - 展望2025年，维持预期平均出租率94.5 - 95.5%，同店现金净营业利润率在4 - 5%之间 [1] 财务状况 - 截至2025年1季度末，债务与EBITDA比率4.9倍，债务与总市值比率25.7%，加权平均利息成本3.2%，加权平均到期日8.7年，财务成本未来几年基本稳定 [1] 业务进展 - 新签订总计超5800万平方英尺租约，与战略客户动工建设新定制项目，数据中心业务取得进展，扩大电力容量满足需求 [1]

战略聚焦与转型进展 - 公司精简战略重心 聚焦物流房地产 数据中心及基础设施三大核心业务以实现可持续增长 [1][3] - 2024年推动落实多项关键举措 包括优化资产负债表 精简业务 通过"一个ESR"模式交付业务 增强整体业务韧性 [3] - 截至2024年底 总资产管理规模达714亿美元 其中约60%来自新经济业务 [3] 融资与资本优化 - 2024年筹得54亿美元资金 其中核心业务贡献超过75%融资额 [3] - 成功拓宽投资者基础 从新投资者处筹集23亿美元 占募资总额42% [3] - 完成超过10亿美元资产联合出售 包括向中航易商仓储物流基础设施REIT注入种子资产 另有27亿美元资产纳入后续出售计划 [3] 业务规模与开发储备 - 保持亚太地区最大开发项目储备之一 规模约114亿美元 [4] - 2024年加速推进数据中心战略 完成ESR Cosmosquare OS1数据中心 并与CloudHQ成立合资企业 [4] - 数据中心业务启动375兆瓦在建项目 拥有超过2千兆瓦有保障土地和电力管道 [6] 物流地产运营表现 - 新经济资产组合出租率达87% 受益于多个市场资产企稳 [5] - 日本和中国内地市场新增近200万平方米稳定资产在2024财年投入运营 [5] - 加权平均租金增长率提升至126% 澳大利亚及新西兰实现26%租金增长 韩国实现279%租金增长 [5] 数据中心与基础设施发展 - 数据中心项目占开发启动量23% 占开发总工作量16% [6] - 基础设施平台将提供股权支持的投资解决方案 推动减碳 数据传输和供应链效率提升 [6] - 依托房地产业务优势 快速建立专属基础设施资产项目储备 [6] 市场机遇与增长动力 - 受益于强劲GDP和电子商务增长 以及人工智能 云端 5G和新兴基础设施领域的殷切需求 [4] - 数字化转型与低碳化转型成为全球核心议题 公司战略为可持续增长奠定基础 [7] - 通过强化财务状况 拓展资本合作伙伴 完成非核心资产剥离 将资本再投资于增长机遇 [7]