市场整体趋势 - 住房租赁市场进入传统淡季，10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14% [1] - 全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49% [1] - 前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45%，跌幅较2024年同期扩大0.38个百分点 [1] 不同城市层级表现 - 一线城市中北京、上海租赁需求降幅超过8% [1] - 二线城市如天津、太原租赁需求降幅超过25% [1] 需求结构变化 - 全国在线找房业务中，租房用户群体规模已逐渐超过新房找房用户量 [1] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体（如应届生、外来务工者）规模减少 [1] - 部分城市产业升级下劳动力流动放缓，叠加“职住平衡”政策使本地租房需求趋于稳定 [1]

政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]

法规实施与市场现状 - 中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式实施 明确禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住 [1] - 济南房屋租赁市场经过整治后隔断房现象已得到明显改善 但仍有中介和房东为追求租金利益最大化而出租此类改装房 [1] - 记者探访发现 市场仍存在将客厅隔断成两间卧室、将厨房隔在卧室内以及将原卫生间改为卧室出租的案例 此类隔断非实体墙导致隔音较差但价格相对便宜 [2] 租赁产品与商业模式 - 市场上出现大量装修风格高度统一的“串串房” 采用网上流行的“奶油风”装修并装有灯带 但部分房源使用廉价材料装修 存在明显刺鼻气味 [3] - “二房东”模式普遍 房东将房子托管给相关机构后 由机构重新装修并出租 装修成本可低至几千元 因装修风格受欢迎而非常容易出租 [3] - 有租客反映入住“串串房”后出现身体不适 自行测试发现房屋甲醛超标2倍 但退租时面临房东以合同为由拒退押金及租金的问题 [4] 信息透明度与平台管理 - 租房平台存在虚假房源和价格引流现象 部分中介在平台上架的所有房源均标价四五百元 远低于市场实际价格 中介称标价越低越有人看是行业默认规定 [4] - 中介内部系统显示真实租金普遍比平台标价高出300元以上 平台上的房源图片与实际相差较大 中介承认平台房源主要用于引流 [4] - 平台方称已采取多重审核措施 包括审核商家资质、安排实地核验、设置价格区间规范 并承诺对异常低价房源进行持续监管 核实虚假房源后立即下架 [5] - 对于平台上依然存在的“隔断房”“串串房”等违规房源 部分平台客服人员表示暂未接到下架通知 但会将情况上报 [5]

系统上线与核心目标 - 青岛市住房租赁市场公共服务系统于9月15日正式启用 [1] - 系统旨在提升住房租赁市场服务效能 构建官方认证的房源信息发布与监管服务体系 [1] - 目标是为市民提供权威 高效 便捷 安全的一站式租赁服务 [1] 系统核心功能与服务 - 实现房源发布 核验 合同备案等全流程线上服务 [2] - 房源发布功能支持产权人 租赁企业 经纪机构通过“我要出租”模块自主发布信息 产权人也可通过“我要租房”模块发布需求 [2] - 真实房源核验功能要求房源发布前获取“一房一码”的核验码及二维码 实现“无码不上网” 承租人可扫码核验房源真伪 [2] - 租赁合同备案功能支持使用统一示范文本网签《城镇房屋租赁合同》并在线完成备案 [2] - 全方位信息服务功能通过多个模块提供房源成交数据 风险提示 政策解读 办事指南等服务 并实时公开市场动态 [2] 系统服务对象与支持 - 系统服务对象涵盖自有住房产权人 承租人 住房租赁企业及房地产经纪机构 [2] - 市民及企业登录遇问题可拨打技术服务电话（82681116转0）进行咨询 [3] 行业影响与市场规范 - 系统的上线将进一步规范住房租赁市场秩序 保障租赁双方权益 [3] - 该系统将助力青岛住房租赁市场高质量发展 [3]