政策动态 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，标志着行业从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [1][3] - 北京市出台税收政策通知，住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，企事业单位等向专业化规模化企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [1][2] - 杭州市为新引进应届全日制本科以上大学生提供租房补贴，符合条件家庭每户每年发放1万元，发放三年 [2] - 上海市推出“保租房毕业季进校园”专项行动，2025年将在四所高校举办现场供需对接会并提供政策咨询服务 [3] 行业发展趋势 - 行业逐步走向精细化发展新阶段，市场主体被细分为个人出租人、住房租赁企业、经纪机构和网络平台经营者四类，实施差异化监管 [3][4] - 住房租赁企业需通过技术手段落实房源信息真实性，倒逼企业合规升级，房源真实性和资金安全监管有望进一步规范 [4] - 高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素 [6] 金融与投资 - 租赁住房行业的金融活力持续释放，资产可投性与稳分红能力同步增强 [1][4] - 保障性租赁住房REITs呈现新特征：“同城多项目”成为趋势，资产集中于北京、上海等一线和核心二线城市，二季度单位月租金实现同比增长 [5][6] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募相互补充格局，为行业提供更厚实资金基础 [6] - REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，成为可持续扩募的动态管理资产平台 [6]

政策法规与行业定位转变 - 2024年政策端出现标志性事件，从年初"好房子"写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行 [1] - 《住房租赁条例》是我国首部系统性住房租赁行政法规，填补了国家层面法规空白，旨在补全'租'的短板，完善租购并举的住房制度 [2] - 条例推动行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程，带来更专注的政策研判、差异化资源配置和机制性金融支持 [2] 市场空间与发展阶段演变 - 随着房地产行业进入存量房时代，住房租赁市场迎来规模化扩张的黄金期 [2] - 政策支持如"租购同权"将使更多人选择租房住，租赁市场空间会更大 [2] - 行业正从"模糊边界"走向"产业显形"，市场化长租房与保障性租赁住房推动其经济地位不断增强 [3] - 行业迈向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，逐步走向高质量、可持续的成长路径 [3] 金融创新与资产认可 - 2024年6月国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募，9月国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成扩募 [4] - 保障性租赁住房REITs市场从"首发为主"进入"首发+扩募"并行的新阶段，标志着保障性租赁住房成为资本市场认可的"好资产" [4] - REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品提升了行业的"可投性"和资本可进入性，为持续发展提供资金支持 [4] 产品服务升级与运营转型 - "好房子"定义从单一居住保障升级为"绿色、低碳、智能、安全"的综合标准，ESG合规性成为投资者关注重点 [5] - WELL健康建筑标准为企业提供提升ESG表现的框架，有助于吸引资本市场关注，通过降低运营成本和提高资源效率实现长期价值 [5] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [5] - 长租公寓品牌将"网红打卡"思路引入公区设计，为内向型和外向型租客提供差异化生活场景，增强市场吸引力和客户粘性 [5] 未来展望 - 住房租赁行业已进入制度化新阶段，未来由政策和金融双轮驱动 [6] - 创新服务与技术的融合将推动租赁住房产品不断升级，持续推动城市化进程并提升居民居住品质 [6]

行业政策与制度完善 - 国家层面《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则并稳定了市场预期 [1] - 制度的完善为资本进入和资产扩募奠定了稳定的治理基础，使企业担心的合规和政策不确定性风险边界更清晰 [1] 金融产品创新与市场深化 - 6月国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募，9月国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [1] - 公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，标志着REITs从一次性融资工具转变为可持续扩募的动态资产平台 [2] - 一级市场与二级市场衔接更顺畅，扩募带来新资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，形成融资与交易互相促进的闭环 [2] 资产供给与市场结构 - 地方配套措施实施带动存量商品房收储计划启动，转为保障性租赁住房并加快入市节奏 [2] - 新一批可投标的进入市场使租赁住房资产在数量、结构与区域分布上更均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 市场投资者结构差异逐步形成，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红成为“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性与价格发现效率 [3] 运营效率与财务表现 - 保障性租赁住房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [4] - 企业通过精细化管理使人力成本下降约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长 [4] - 部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右，稳定的现金流与可持续分红是REITs长期价值的根基 [4][5]

行业政策与法规支持 - 9月正式施行的《住房租赁条例》是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，推动行业从临时性配套工具发展为独立产业主体 [1] - 法规明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护等问题，统一行业规则，稳定市场预期 [2] - 政策实施带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，使租赁住房在房地产行业中的地位更明确和重要 [1] 市场发展与行业转型 - 住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”，对经济活动的贡献日益显著，市场机制优化，公众认知提升 [1] - 租赁产品从单一临时居住需求转向长期居住需求，公众对住房租赁的认同度与信任度逐步提升 [2] - 多地启动存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏 [2] 金融创新与资本支持 - 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [2] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业“可投性”和资本可进入性 [3] 资产供给与市场前景 - 新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上更加均衡 [2] - 为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 随着“租购同权”等政策支持，越来越多人将选择租房住，租赁市场空间会更大 [1]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]

政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]

一线城市居住方式变革 - 北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口比例已超过半数，近四千万市民选择租房 [1] - 35岁以上租客群体增长势头迅猛，比例攀升4.9个百分点，群体包括企业主、高管及多孩家庭 [1] - 超过50%的年轻租客可接受五年以上租房生活，其中20%愿意接受长达十年的租期 [4] 租赁经济性与资产配置 - 一线城市租售比普遍低于2%，例如深圳豪宅租售比仅为1.2%，低于超过3%的公积金贷款利率 [2] - 高净值人士将购房资金投入理财年化收益率8%可覆盖租金，避免房价下跌风险及高额贷款利息 [2] - 富裕家庭通过租赁优化资产配置，将省下的购房资金用于子女教育及投资股市，收益跑赢房价涨幅 [6] 政策影响与市场结构变化 - 2025年《住房租赁条例》保障租房家庭子女就近入学公办学校权益，颠覆学区房价值逻辑 [2] - 全国新增650万套保障性租赁住房，国有企业收购存量房转租赁，有效压低市场租金水平 [2] - 保障性租赁住房REITs平均涨幅达59.36%，吸引社保基金等机构投资者 [10] 高端租赁市场升级 - 万科泊寓、龙湖冠寓等品牌长租公寓出租率高达95%，机构化长租房市场占比超30%，较五年前翻番 [3] - 40%租客将装修品质列为首要考量因素，超四成租客愿为高品质装修增加预算 [3] - 专业化长租机构提供智能家居、每周保洁、即时维修等服务，部分户型租金溢价高达30% [3] 全球趋势与市场新生态 - 美国50个大都市中35个城市高收入租客群体激增，佛罗里达州奥兰多富裕租客比例达10.8% [8] - 伦敦梅菲尔德区超高端租赁市场年租金涨幅达8.8%，周租金最高3万英镑，吸引中国及中东富豪 [8] - 市场形成新生态链，如北京央企长租公寓推五年租金锁定年涨幅仅1%模式，签约率98% [10]

政策支持与市场发展 - 国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出推动基础设施REITs健康发展 提高推荐和审核效率 鼓励更多项目发行上市[1] - 证监会正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围[2] - 沪深交易所就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见 国务院常务会议提出通过REITs盘活基础设施存量资产[2] 市场规模与项目进展 - 自2021年6月以来共有12只公募REITs上市 涉及产业园区 仓储物流和高速公路等领域 募资规模达458亿元[2] - 全国首批保障性租赁住房REITs项目正式申报 厦门安居集团和深圳人才安居项目分别向沪深交易所提交申报材料[5] - 多地出台利好政策推进REITs发展 四川提出11条举措 江苏鼓励更广领域探索 上海推动更多存量项目发行REITs[8] 产品创新与扩募机制 - 建立健全扩募机制 探索建立多层次REITs市场 支持通过扩募收购资产[3][9] - 保障性租赁住房REITs实现多元化扩容突破 具有租金稳定和土地出让金减免特点 预计年内挂牌[5] - 未来水利设施 数据中心等尚未覆盖的基础设施资产有望加速申报REITs产品[7] 资金循环与投资效率 - REITs创新了基础设施融资渠道 为基建投资提供可持续资金来源 发挥存量盘活和增量促进的双重作用[2] - 通过REITs为缺乏流动性的基础设施资产提供资金退出渠道 形成良性投融资循环[4] - 盘活资产可回收前期投入 提高资金使用效率 降低政府债务成本 吸引社会资本参与[4][7] 机构参与与市场建设 - 众多金融机构积极参与REITs项目招标 包括南方基金 易方达基金 广发基金 平安证券 中信证券等[8] - 华夏基金致力于与原始权益人和运营管理机构合作 推进新基础设施项目的发行或扩募工作[8] - 证监会支持上市REITs开展扩募业务 强化市场监管 推动多层次资本市场高质量发展[9]

亚洲REITs市场概况 - 2024年亚洲市场共有263支活跃REITs产品，同比增加38支，总市值2358亿美元，同比下降6.5% [3] - 中国内地、泰国和韩国新上市40支REITs，集中在工业/物流、零售、基础设施及可持续领域 [3] - 成熟市场日本、新加坡及中国香港因股价下跌和货币贬值导致市场份额下滑，而中国内地市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡合计占亚洲总市值三分之二 [6] 中国内地REITs市场表现 - 截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市64支产品，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元 [11] - 2024年共上市29支REITs，其中不动产权类19支，收费收益权类10支，达到年度上市数量峰值 [11] - 消费基础设施REITs发行规模达213亿元，市值在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品首位，占全市值15% [11] - 全市场REITs股价较发行价平均涨幅26%，平均分派收益率约为5.6% [13] 底层资产经营表现 - 消费基础设施REITs底层资产平均期末出租率同比提升3.2个百分点，租金单价上涨，平均收缴率达99% [1][18] - 保障性租赁住房REITs底层资产平均期末出租率虽同比小幅回落但仍保持在93%以上，租金单价小幅上涨，收缴率接近100% [18] - 产业园区及高速公路为主要业态，不动产权REITs平均市净率1.23，收费收益权REITs平均市净率1.25，仅6支REITs折价 [15] 业态与抗风险性 - 工业/物流REITs分派收益率超越办公REITs成为最高类型，办公类和数据中心类分派收益率下滑超过0.5个百分点 [8] - 零售类、酒店类、公寓类及医疗健康类REITs分派收益率较2023年上涨超过0.5个百分点 [8] - 综合类和工业/物流类REITs分派收益率虽下滑但仍稳定，体现良好抗风险特性 [8] 市场趋势与多元化发展 - 中国内地REITs市场底层资产呈现多元化趋势，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市 [20] - 日本酒店REITs案例对中国公募REITs市场扩容具有借鉴意义，国内酒店资产存量规模大、运营表现突出 [17] - 利率下行背景下，较高分派收益率形成的利差吸引投资者关注并带来增量资金流入 [21] ESG与市场信心 - 截至2025年4月，国内共有15支REITs自愿披露ESG表现，涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流等类型，披露数量同比增幅近一倍 [19] - 亚洲成熟REITs市场表现疲软，新兴市场的崛起增强了投资者信心 [19]

4月A股基金发行市场概况 - 4月新基金发行市场总募集规模达901.56亿份，其中股票型基金占比48.31%（435.53亿份），FOF基金平均单只规模达22.21亿份 [1][2] - 权益类与固收类产品形成"双轮驱动"格局，债券型基金募集337.97亿份（占比37.5%），中长期纯债型基金占债基总量的68% [2][3] - 头部效应显著，前20大股票型基金募集规模占全类别73%，被动指数型与主动管理型产品分别依赖赛道聚焦和明星基金经理效应 [5][6] 权益类基金表现 - 被动指数型基金贡献股票型基金近六成份额，华夏、易方达旗下上证科创板综合联接A类产品单只募集超40亿份 [2][6] - 主动管理型产品中，中欧红利智选A、景顺长城新兴产业A等偏股混合型基金发行规模均突破8亿份 [2][6] - 自由现金流ETF成新热点，南方中证全指自由现金流ETF以19.09亿份领跑，易方达、大成同类产品募资均超10亿份 [6] FOF基金异军突起 - 混合型FOF单只平均规模达22.21亿份（行业平均水平的2倍以上），南方稳见3个月持有A、招商稳健策略优选3个月持有A发行份额集中在20-30亿份区间 [1][3] - FOF基金占全月新发份额近10%，其"哑铃型"配置特性契合市场对"抗波动"和"稳健增值"的需求 [1][3] 创新产品动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发行5亿份，推动公募REITs在民生领域布局 [4] - 跨境指数产品（如国泰富时中国A股自由现金流聚焦联接A）及细分赛道产品（北证50成份指数基金、中证人工智能主题指数基金）密集发行 [4] - 科创板、港股通、人工智能等特定主题产品占新发基金37%，反映市场"精准布局"倾向 [4] 行业趋势展望 - 权益资产吸引力或随宏观经济筑底回暖提升，债券型基金和FOF将继续充当资产配置"稳定器" [4] - "权益唱戏、固收打底"的哑铃型结构可能延续，多元化配置工具发展将挖掘增量空间 [4]