社区全龄友好服务体系建设 - 内江市通过盘活空间资源、优化服务供给、强化政策保障，构建覆盖城乡的全龄友好服务体系，打造"15分钟养老服务圈"和儿童友好空间 [1] - 市中区城西街道桂湖街社区"甜城宝贝屋"提供暑期趣味课堂和老人活动区，实现功能分区清晰的服务模式 [1] - 隆昌市龙市镇中心敬老院开展多样化老年活动，内江已建成27个片区镇级区域性养老服务中心和5个县级失能照护中心 [3] 服务设施网络布局 - 内江形成多层次服务网络，包括社区级"甜城悦读"书吧、养老服务驿站，街道级综合为老服务中心，以及现代化老年养护中心 [2] - 市民政局通过资源整合加速构建"15分钟养老服务圈"，市卫生健康委推进普惠托育服务改建 [2] - 市中区牌楼街道综合为老服务中心提供助餐服务，城郊乐贤大道东侧的老年养护中心即将投入运营 [2] 多元化支持服务机制 - 市中区玉溪街道未成年人保护示范站开展法律知识互动活动，工会系统推出"把爱带回家"，共青团组织"爱心蜀托"假期托管班 [4] - 桂湖街社区老年食堂采用智能助餐系统，特殊困难老人可通过"刷脸"享用政府补贴午餐 [4] - 内江市出台"一老一小"整体解决方案，提出普惠性养老服务广覆盖和多元化托育服务体系目标 [4] 政策实施与资源联动 - 建立市、区、街道、社区四级联动机制，推进区域性养老服务中心建设和农村公办机构能力提升 [5] - 为重点群体提供适老化改造、智能烟感报警器安装、上门照护等服务 [5] - 团市委联动高校企业开展服务活动，灵犀社会工作服务中心组织非遗体验活动 [5]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 物管行业规模增速放缓但业绩整体稳健，2025年有三大发展机遇，REITs市场呈现结构性分化，未来将延续扩容与分化趋势，分别给出物管和REITs行业投资建议 [5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企在管面积增速连续三年回落 [5][16] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，2024年多城明确物业费指导价上限，物企普遍退出存在交付风险和低质低效项目 [28][32] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升，但部分企业占比下降 [34][36] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企物业费收缴率和项目续约率逐年下降，多数样本物企贸易应收款同比增长 [40] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，2024年样本物企毛利率和净利率基本为近三年低值 [44][52] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年18家样本物企银行存款及现金总额同比下降1.4%，派息比例稳健，股息率维持较高水平 [5][58] - 基础物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企近三年基础物管毛利率总体延续下降趋势 [65] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比下降4%，样本物企社区增值服务毛利率总体延续下降趋势 [76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务业务收入同比-11.4%，样本物企近三年非业主增值服务毛利率延续下降趋势 [83] 物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务品质更优质的企业市占率或进一步提升 [89] - AI时代下物企管理效率的提升，AI在物管行业的运用从硬件到软件全面升级，头部物企纷纷搭建智慧服务平台 [94][98] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，房屋养老金制度试点展开，物企参与城市更新和老旧小区改造有望改善盈利空间 [99] 政策端信号释放：REITs常态化发行提速，市场化趋势增强 - 2024年7月政策拓宽REITs资产行业范围，取消分派率IRR要求，有利于一级市场提质扩容，增强REITs股性 [101] 2025年REITs板块逻辑复盘：整体表现优于股债，结构性分化特征明显 - 2025年初至今，中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块表现强劲，顺周期板块承压，短期内受宏观波动影响，长期看政策支持扩容方向及高分红资产或推动结构性机会深化 [7][103] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [108] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化下市场对消费复苏预期升温，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [112] 投资建议 - 物管行业推荐非住业务占比较高、对房地产依赖相对较小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率明显提升的企业 [113] - REITs行业关注抗周期属性强的消费类、保租房REITs和高壁垒新兴业态，优先选择运营稳健、扩募能力强的标的，关注区域布局 [117][118]

核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]

财务表现 - 2024年第四季度GMV达65.5亿元，同比增长18.4%，收入59.1亿元，同比增长18.3% [3] - Non-GAAP净利润1.2亿元，同比增长6倍以上，GAAP净利润0.9亿元，净利润率1.6% [3] - 2024年全年GMV 255.6亿元，同比增长16.3%，收入230.7亿元，同比增长15.5% [5] - Non-GAAP全年净利润4.2亿元，同比增长8倍以上，首次实现GAAP全年盈利 [5] - 经营性现金净流入9.3亿元，现金及等价物等余额44.5亿元 [7] 区域运营与仓网布局 - 22个城市GMV实现双位数增长，上海区域Q4 GMV同比增长16.8%，江浙增长超20% [7] - 全年新开前置仓130个（原目标110个），仓均日均单量近1000单，同比增长22.2% [7] 用户行为与效率优化 - Q4月均下单用户774万，同比提升16.1%，用户月均收入提升3.7% [9] - 用户月均下单4.2次（会员7.0次），分别同比提升3.0%和4.5% [9] - 履约时长缩短至34分钟（同比-2分钟），履约费用率优化1.8个百分点 [9] - 短保商品周转天数2.3天，效率同比提升6.4% [9] 商品战略与供应链 - 自有品牌"良芯匠人"具备全链路开发能力，通过严苛流程确保品质 [9] - 提出"4G"战略：好用户、好商品、好服务、好心智，强调差异化商品与用户价值 [11] - 春节假期GMV同比增长超15%，部分城市超30% [11] 未来方向 - 聚焦商品开发与迭代，打造结构性低价和差异化商品 [11] - 强化品牌心智占比，通过高品质商品提升用户粘性和市场竞争力 [11]