财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店收入增长3.3%，达到最新指引范围的高端，比年初预测高出30个基点 [10] - 2025年全年同店收入增长达到指引范围的高端，每股FFO增长超过指引范围的中点 [3] - 2025年第四季度混合租赁费率增长1.9%，入住率环比上升20个基点至96.3%，优惠平均约为1周 [4] - 2026年全年同店收入增长指引中点为2.4%，其中85个基点来自2025年业绩的“赚入”效应，30个基点来自其他收入 [10][11] - 2026年混合租赁费率增长指引中点为2.5% [11] - 2026年同店运营费用增长指引中点为3%，为多年来最低，其中可控费用增长约2%，保险成本同比下降约5% [11][12] - 2026年同店NOI增长指引中点为2.1% [12] - 2026年核心每股FFO增长预计同比持平，主要因结构性融资组合的赎回造成1.8%的增长阻力 [13] - 2025年结构性融资组合的账面价值为3.3亿美元，但2026年指引中计入收入的金额为1.75亿美元 [60] - 公司流动性超过17亿美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，洛杉矶市场的入住率环比改善70个基点，显示出市场持续向稳定化迈进 [5] - 2025年第四季度，新租赁费率增长为负2.4%，主要受西雅图和圣地亚哥市场疲软以及供应影响 [65][66] - 2026年，新租赁费率增长预计在持平至2%之间，续租费率增长预计在3%-4%之间 [24] - 2026年2月和3月的续租费率增长约为4%至中段4% [45] - 续租谈判中的折扣幅度在30-50个基点之间，表明环境正常稳定 [46] - 其他收入增长表现强劲，部分得益于电动汽车停车费等举措的推出 [136] - 拖欠率已恢复至接近疫情前水平，目前为50个基点，比历史平均水平高10个基点 [131] 各个市场数据和关键指标变化 - **区域表现排名**：2025年第四季度，北加州表现最佳，其次是西雅图，然后是南加州 [5] - **北加州**：2025年因科技行业扩张、有利的迁移趋势和有限的新住房供应而表现超预期 [4] 2026年市场租金增长预计在中段3%到4%的范围内 [78] 风险投资在第四季度环比增长91%，其中超过65%的资金集中在湾区 [20] 办公室吸纳率首次在旧金山、圣何塞和西雅图三大主要市场转为正值 [20] - **西雅图**：2025年第四季度表现疲软，未达到租金增长和租赁数量的预期，并有一些企业裁员公告 [21] 2026年市场租金增长预计在中段2%的范围内 [78] 市场供应预计同比下降30% [22][121] OpenAI将其在西雅图的办公空间扩大了四倍，亚马逊和微软分别从1月和第一季度开始强制返岗办公 [22][118] - **南加州**： - **洛杉矶**：经济入住率（考虑拖欠后的财务入住率）在第四季度达到94.7%，正稳步接近95%的稳定水平 [28] 2026年市场供应预计下降20% [28] 市场租金增长预计在中段1%的范围内 [78] - **圣地亚哥与橙县**：预计2026年表现与今年相似，保持稳定但增长平缓，橙县供应略有增加但幅度不大 [80] - **全美对比**：埃塞克斯大多数市场的租金增长超过了全美平均水平 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **资本配置战略**：公司遵循严格的资本配置原则，专注于创造股东价值，评估标准包括每股FFO增值、每股NAV增值以及寻找比现有组合增长潜力更高的机会 [38] 所有选项均在考虑之列，包括股票回购、优先股、开发和收购 [40] - **收购重点**：过去两年，埃塞克斯是北加州最大的投资者，其大部分收购交易发生在资本化率压缩之前，带来了显著的资产净值增值 [8] 公司战略性地将结构性融资的赎回收益重新配置到北加州更高增长的完全产权收购中，以获得更好的风险调整后回报 [14] - **开发活动**：2026年没有新的开发项目启动计划，因为当前经济性不足，需要土地卖家降价和/或超过10%的租金增长才能使项目可行 [48] 公司正在推进两个土地项目，但预计不会在2026年启动 [48] - **交易市场**：2025年，非投资组合机构性多户住宅交易额达到126亿美元，较2024年大幅增长43% [8] 西海岸市场情绪显著改善，竞标者增多，资本化率压缩，尤其是在北加州和西雅图 [8] 热门子市场（约占交易量的三分之一）的资本化率在低4%范围内，其余三分之二在中段4%范围内 [8] - **行业竞争与机会**：南加州过去两年交易额约110亿美元，大部分交易资本化率在4.5%-4.75%范围内 [35] 尽管2021年存在大量低资本化率交易，但由于贷款环境有利和NOI增长，预计2026年不会出现大量不良资产抛售 [88][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **宏观经济展望**：2026年共识预期指向缓慢但稳定的经济增长，就业趋势预计与近期保持一致，主要雇主对招聘持谨慎态度 [6] 全球不确定性继续拖累经济和就业增长，这是公司指引范围低端的主要驱动因素 [6] - **供需分析**：基础情景假设当前需求水平在2026年持续，而新住房供应总量预计同比下降约20% [6] 由于各市场新住房供应处于历史低位，即使需求出现小幅拐点，也可能对基本面产生巨大影响 [7] - **区域前景**：尽管全国招聘预期疲软，但北部地区（北加州、西雅图）状况更好，科技行业活动依然积极，公司在人工智能领域的投资持续，且这些市场将继续受益于持续的返岗办公政策 [7][22] - **长期信心**：西海岸多户住宅市场有利的供应背景，加上北加州的持续复苏，支撑了公司对其市场长期表现优于平均水平的展望 [7] - **政策环境**：加州政策正从极端自由主义立场缓慢转变，这对整体经济有利，一些极端提案未获成功 [58] 公司未看到移民政策（如H-1B）对其业务产生负面影响，国际移民活动已恢复至疫情前历史常态水平 [54][55] 关于“垃圾收费”的立法预计不会对公司业务产生重大影响 [95] 其他重要信息 - 公司自由现金流足以覆盖股息、所有计划资本支出和年度开发计划 [14] - 财务团队通过12月的债券发行部分解决了2026年到期的债务，主动降低了近期到期风险 [14] - 2025年公司产生了200万美元的倡议（政治）成本，预计2026年不会产生大量此类成本 [86] - 公司在洛杉矶接管了一项与优先股投资组合相关的资产，预计通过管理优化可将其资本化率从低至中段4%提升至中段5% [92] - 技术举措（包括人工智能和费用管理）正在推进，但经济效益的体现具有滞后性和波动性，2026年指引中未计入新举措的贡献 [135][136][137] - 西雅图税收预计在2026年将有高个位数范围的增长，这与2025年税收大幅减少的情况不同 [112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于科技市场动态（尤其是北加州和西雅图）对需求的影响及最新观察 [17] - 北加州正处于复苏阶段，就业环境虽不强劲但稳定 [18] 关注顶级科技公司的职位空缺、风险投资（第四季度环比增长91%）和办公室吸纳率（首次在三大北部市场转为正值）等指标 [19][20] - 西雅图第四季度表现疲软，有企业裁员，但长期基本面依然看好，供应下降30%，OpenAI扩大办公空间，且亚马逊、微软开始强制返岗办公 [21][22] - 就业环境受公共政策影响，存在不确定性 [23] 问题: 关于2026年新租和续租混合增长率的预期 [24] - 预计混合增长率与2025年相似，约为2.5% [24] - 新租赁增长率预计在持平至2%之间，续租增长率预计在3%-4%之间 [24] 问题: 关于洛杉矶市场的现状、2026年表现预期及何时能更好贡献增长 [27][53] - 洛杉矶经济入住率在第四季度达到94.7%，正稳步接近95%的稳定水平 [28] 2026年供应预计下降20%，有望更快达到稳定 [28] - 指引中假设洛杉矶持续逐步改善，预计明年恢复正常拖欠率 [53] 上行潜力取决于整体就业环境改善和供应下降 [53] - 当前重点是处理拖欠率和提升入住率，达到95%稳定入住率后将获得定价权 [64] 问题: 关于旧金山/湾区租金增长是否受优惠减少带来的基数效应影响，以及这是否会成为2026年的阻力 [30][31] - 该市场的优惠水平与历史平均水平差异不大，租金上涨更多是复苏故事，而非优惠减少所致 [32] - 旧金山租金仍比疫情前水平高出约9%，而正常水平应高出约20%，因此仍处于复苏阶段 [32] 问题: 关于南加州大型投资组合上市、当前买方资本化率以及外部增长和资本配置的总体看法 [34] - 南加州过去两年交易额约110亿美元，大部分交易买方资本化率在4.5%-4.75%范围内 [35] 公司会评估所有机会，并在能创造价值时参与 [35] - 资本配置策略不变，寻求相对于资本成本具有最高潜在增值的投资 [38] 买方资本化率是基于现有租金的经济资本化率 [39] 问题: 鉴于当前股价，股票回购在资本配置机会中的排序如何 [40] - 所有选项（回购、优先股、开发、收购）都在考虑范围内 [40] 当前股价（约255美元）下，各种选项的吸引力接近 [40] - 过去一年半在北加州部署资本购买完全产权资产带来了投资组合领先的租金增长和资本化率压缩，创造了股东价值 [41] 公司会在有意义时进行大规模回购 [42] 问题: 关于续租增长的最新情况（1-3月）以及要价与成交价之间的差距 [45][46] - 2月和3月续租增长率约为4%至中段4%，符合预期 [45] - 续租谈判中的折扣幅度在30-50个基点之间，表明环境正常稳定 [46] 问题: 关于2026年无新开发启动的原因，以及启动开发所需的收益率门槛 [47][48][50] - 2026年没有新开发启动计划，因为当前经济性不足，需要土地卖家降价和/或超过10%的租金增长才能使项目可行 [48] - 在北加州，如果交易市场资本化率在4.25%左右，开发收益率接近6%则值得承担风险 [50] 问题: 关于移民（缺乏移民）是否对需求产生明显影响 [54] - 未看到国际移民政策对需求产生直接影响，移民活动已恢复至疫情前历史常态水平 [54] H-1B等政策目前被视为积极因素，且有对学生等的豁免，不应损害业务 [55] 问题: 关于加州选举和可能影响租赁住房的政策提案 [58] - 加州政策正从极端自由主义立场缓慢转变，这对整体经济有利，一些极端提案未获成功 [58] 民意倾向于正常运转的经济 [59] 问题: 关于结构性融资账簿在2026年调整到位后，应如何建模其未来增长 [60] - 2026年底账面价值为3.3亿美元，但2026年指引中计入收入的金额为1.75亿美元（为3年期到期产品） [60] - 未来赎回将更易管理，公司也在寻找新的、风险调整后回报合适的投资机会来填补，该账簿将比2-3年前稳定得多 [60] 问题: 关于洛杉矶的改善是市场普遍稳定还是公司特定运营策略的结果，以及第四季度新租赁负增长的原因 [63][65] - 洛杉矶的改善更多是公司运营策略驱动，重点是处理拖欠和提升入住率 [64] - 第四季度新租赁负增长主要受西雅图和圣地亚哥市场疲软以及供应影响 [66] 随着供应减少和洛杉矶环境稳定，情况应会好转 [66] 问题: 关于2026年新租赁增长的节奏预期，以及1月份的新租赁增长率 [68][70] - 预计2026年增长较为平缓，上下半年差异不大，部分由于政治不确定性（中期选举） [69] - 认为讨论1月份数据意义不大，因为12月和1月受季节性影响最弱，不能预示全年趋势 [70] 问题: 关于基于当前市场状况，公司是否仍倾向于从南加州换仓至北加州 [71][72] - 如果各市场资本化率基本一致，北加州因处于复苏阶段、未来租金增长前景更高，仍是更有吸引力的资本部署地 [72] - 但如果不同子市场间资本化率出现差距，则需要综合评估，具体取决于资产增长率和子市场状况 [72][73] 问题: 关于混合租金增长展望是否隐含下半年减速，以及2026年各关键区域的市场租金增长预期 [76][78] - 公司模型显示增长率基本一致，通常一季度和四季度最低，二、三季度较高 [77] - 2026年市场租金增长预计与去年相似（去年为中段2%左右），其中北加州在中段3%到4%，西雅图在中段2%，南加州在中段1% [78] 问题: 关于南加州（除洛杉矶外，如橙县、圣地亚哥）的近期前景，以及洛杉矶投资组合的内部收益率预期 [79][81] - 橙县和圣地亚哥预计表现与今年相似，保持稳定但增长平缓 [80] - 在南加州，基于公司的增长预期，市场出清交易的内部收益率在低7%左右 [81] 公司在北加州的子市场选择中实现了更好的回报 [81] 问题: 关于倡议（政治）成本是否应被视为核心业务运营的一部分 [85][86] - 2025年倡议成本为200万美元，2026年指引中未具体说明，但预计不会产生大量此类成本，它们可能逐年波动，特别是在有重大投票议案时 [86] 问题: 关于2021年的低资本化率交易是否会因债务到期而创造收购机会 [87][88] - 尽管理论上应有大量交易因失去优惠贷款利率而进入市场，但由于贷款资本充足、赞助商与贷款机构协商解决，并未看到不良销售迹象 [88] - 南加州表现相对较好，NOI增长，创造了价值，因此预计2026年不会出现大量困境资产 [89] 问题: 关于在洛杉矶接管的资产（与优先股组合相关）的稳定时间和对收益的影响 [92] - 该资产预计稳定后资本化率在中段5%范围，目前为低至中段4% [92] 去年对经济性没有影响，公司刚在年底接管 [92] 前任赞助商的商业模式（部分单元作为带家具短租）表现不佳，但公司有信心通过自身平台在年底将其提升至中段5% [92] 问题: 关于“垃圾收费”立法是否会影响公司继续增长非租金收入的能力 [95] - 公司已审查其收费实践并咨询顾问以确保合规，预计不会对业务产生重大影响 [95] 问题: 关于从埃塞克斯核心市场以外地区迁入的节奏是否有变化 [97][99][100] - 已看到北部地区的移民（迁入）趋势有所增加，但这可能更多由返岗办公驱动，而非强劲的招聘环境 [100] 问题: 关于西雅图返岗办公的益处是否能抵消持续的裁员影响 [104] - 西雅图市场变化迅速，尽管有裁员，但供应减少30%将支撑市场 [105] 大型公司的裁员原因多为淘汰非盈利业务或为扩张新业务单元进行投资重组，而非困境所致，这实际上是积极信号 [106] 办公室吸纳率和租赁活动增加也表明市场依然活跃 [107] 问题: 关于南湾（South Bay）市场在面临AI颠覆和裁员情况下为何表现仍相对稳健 [108] - 南湾市场比西雅图市场更深、更多元 [109] AI颠覆（如云计算、协作工具）同时也在创造代理式AI等新需求，这些活动仍发生在同一子市场内，这是该市场的基础优势之一 [109] 问题: 关于2026年西雅图和华盛顿州的税收支出是否会因相关倡议和附加费而发生变化 [112] - 2026年指引中已计入西雅图税收高个位数范围的增长，这与2025年税收大幅减少的情况不同 [112] 问题: 关于返岗办公政策是否已带来需求二次提振，还是仅基于市场积极势头的延续 [117][118] - 预期基于实地观察：公司宣布返岗政策后，部分员工遵守，部分未遵守，直到宣布强制执行（如检查门禁卡）后，大家才普遍返岗 [118] 亚马逊从1月开始强制执行，预计其员工行为也将遵循这一模式 [118] 问题: 关于西雅图裁员是否导致提前解约通知增加，以及上半年混合租赁价差预期 [119][120][121] - 裁员影响通常已在第四季度和1月体现，2月影响较小 [120] 西雅图的租赁活动和续租率与历史模式差异不大，不预期有“第二只靴子”落地 [120] - 预计2026年全年混合价差与去年下半年相比不会有显著差异，且供应减少30%也将利好市场 [121] 问题: 关于指引中对结构性融资赎回收益未重新部署的保守假设是否现实 [124][126] - 2026年赎回情况的独特之处在于，预计90%的赎回与2项大型资产相关 [126] 其中一项已在第四季度停止计息，另一项正在与赞助商讨论中，鉴于最终结果未知，指引中未假设任何赎回收益 [126] 指引中已无

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店收入增长3.3%，达到最近指引范围的高端，比年初预测高出30个基点 [10] - 2025年第四季度综合租金增长率为1.9%，入住率环比上升20个基点至96.3%，优惠平均约为1周，符合该时期的典型情况 [4] - 2025年第四季度业绩超预期，主要受惠于更低的优惠、更高的入住率和其他收入 [10] - 2026年全年同店收入增长指引中点为2.4%，其中85个基点的增长来自2025年业绩的“赚入”效应，综合租金增长中点为2.5%，其他收入贡献30个基点 [10][11] - 2026年同店运营费用增长指引中点为3%，为几年来最低，其中可控费用增长约2%，保险成本预计同比下降约5% [11][12] - 2026年同店净营业收入增长指引中点为2.1% [12] - 2026年核心每股运营资金增长预计与上年持平，主要因结构化融资组合的赎回造成1.8%的增长阻力 [13] - 2025年结构化融资相关成本为200万美元，预计2026年不会产生重大相关成本 [87] - 公司流动性超过17亿美元，财务状况良好 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，洛杉矶的入住率改善最为显著，环比上升70个基点 [5] - 从区域表现看，北加州表现最佳，其次是西雅图，然后是南加州 [5] - 公司预计2026年新租约租金增长在持平至2%之间，续租租金增长在3%-4%之间 [24] - 截至2026年2月和3月，续租租金增长约为4%至中段4%的水平 [46] - 2025年第四季度新租约租金增长为负2.4%，主要受西雅图和圣地亚哥的供应压力以及洛杉矶市场疲软影响 [66][67] - 公司预计2026年市场租金增长将与去年相似，北加州预计在中段3%至4%范围，西雅图在中段2%范围，南加州在中段1%范围 [78][79] - 公司预计2026年不会启动任何新的开发项目，因当前土地价格和租金水平下项目经济性不足 [48][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，北加州市场因科技行业扩张、有利的迁移趋势和有限的新住房供应而表现超预期 [4] - 西雅图市场在2025年第四季度表现疲软，未达到租金增长和租赁数量的预期，并出现企业裁员公告 [21] - 洛杉矶市场正稳步改善，2025年第四季度经济入住率达到94.7%，且2026年该市场新供应预计下降20% [28] - 旧金山市场租金已恢复至比疫情前水平高出约9%，但仍低于应达到的约20%的涨幅水平，处于复苏阶段 [32] - 圣地亚哥和橙县预计2026年表现与今年相似，保持稳定 [81] - 西雅图市场新供应预计下降30%，且将受益于亚马逊和微软等公司强制返岗办公政策的推动 [22][106][122] - 北加州市场风险投资活动在2025年第四季度达到四年多来最高水平，环比增长91%，其中超过65%的资金集中在湾区 [20] - 北加州、旧金山、圣何塞和西雅图的主要市场首次出现办公空间净吸纳量为正 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置策略聚焦于为股东创造价值，投资标准包括：每股运营资金增值、每股资产净值增值、以及寻找比现有组合增长前景更好的机会 [38] - 公司将继续评估所有机会，并以纪律性为重点配置资本 [9] - 在过去两年中，公司是北加州最大的投资者，其大部分收购交易发生在资本化率压缩之前，从而实现了显著的资产净值增值 [8] - 公司已战略性地将结构化融资的赎回收益重新配置到北加州更高增长、完全产权的收购中，以获得更好的风险调整后回报 [14] - 对于开发项目，公司寻求显著高于底层交易率的回报，在北加州某些次级市场，如果回报率接近6%，公司会考虑介入 [51] - 在交易市场，2025年非投资组合机构多户住宅交易额达到126亿美元，较2024年大幅增长43% [8] - 交易市场情绪转向西海岸，导致竞标者增加和资本化率压缩，尤其是北加州和西雅图，最受追捧的次级市场资本化率在低4%范围，其余交易在中段4%范围 [8] - 南加州过去两年交易额约110亿美元，2025年大部分交易的经济资本化率在4.5%-4.75%范围 [35] - 公司认为南加州市场清算交易的内含报酬率在低7%范围，但公司在北加州的次级市场选择能实现更好的回报 [82] - 公司认为2021年低资本化率交易的债务到期不会导致大量不良资产出售，因贷款环境有利且资产表现尚可 [89][90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年美国就业增长逐步放缓，与公司最初的宏观预测基本一致 [3] - 2026年共识预期指向缓慢但稳定的经济增长，就业趋势预计与近期保持一致，主要雇主对招聘持谨慎态度 [6] - 全球不确定性持续给经济和就业增长带来压力，是公司指引范围低端的主要驱动因素 [6] - 如果招聘趋势适度改善，则有可能达到指引范围的高端 [7] - 由于各市场新住房供应处于历史低位，即使需求出现小幅转折也可能对基本面产生巨大影响 [7] - 尽管全国招聘预期疲软，但公司认为北部地区（北加州、西雅图）情况更好，科技行业活动依然具有建设性，人工智能投资持续，且这些市场将继续受益于持续的返岗办公政策 [7][20] - 西海岸多户住宅市场有利的供应背景，加上北加州的持续复苏，支撑了公司对其市场长期表现优于大盘的展望 [7] - 就业环境存在不可预测性，因其受公共政策影响较大，而目前的公共政策抑制了就业增长 [23] - 公司预计2026年将是结构化融资相关增长阻力的最后一年 [14] - 关于移民政策，公司未看到对业务产生直接影响，国际移民活动已恢复至疫情前的历史常态水平 [55] - 关于加州政策环境，公司注意到极端自由政策正在缓慢转变，这对整体经济有利，且未看到2026年会有重大立法成本 [59][87] - 关于所谓的“垃圾费”立法，公司已审查自身做法并咨询专家，预计不会对业务产生重大影响 [96] - 在技术应用方面，公司有各种人工智能和费用管理相关的技术计划，但效益体现具有滞后性，2026年指引中未计入新的相关收益 [137][138] 其他重要信息 - 公司2025年第四季度业绩电话会议参与者包括首席执行官Angela Kleiman、首席财务官Barbara Pak和首席投资官Rylan Burns等 [1][2] - 公司预计2026年自由现金流将覆盖股息、所有计划资本支出和年度开发计划 [14] - 财务团队已通过12月的债券发行部分解决了2026年到期的债务，主动降低了近期到期风险 [14] - 截至2025年底，结构化融资组合的账面价值为3.3亿美元，但2026年指引中产生收入的金额为1.75亿美元，这部分为三年期到期资产，未来赎回将更易管理 [61] - 公司在洛杉矶接管了一项与优先股投资组合相关的资产，预计将其资本化率稳定在中段5%范围，该资产去年未对经济收益产生影响 [93] - 公司整体拖欠率已接近疫情前水平，约为50个基点，仅比历史平均水平高10个基点，主要改善空间在洛杉矶 [132] - 西雅图地区税收预计2026年将有高个位数百分比增长，已计入指引 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于北加州和西雅图科技市场动态及其对需求的影响 [17] - 北加州正处于复苏阶段，就业环境虽不强劲但稳定，风险投资活动在2025年第四季度环比增长91%，且主要集中湾区，是未来增长的积极信号 [18][20] - 西雅图第四季度表现疲软，有企业裁员，但供应下降30%，且有OpenAI扩大办公空间、亚马逊和微软强制返岗办公等积极因素，基本面依然看好 [21][22] 问题: 关于2026年新租与续租租金增长的预期 [24] - 公司预计综合租金增长约2.5%，与2025年相似，其中新租约增长预计在持平至2%之间，续租增长在3%-4%之间 [24] 问题: 关于洛杉矶市场的现状和2026年展望 [27] - 洛杉矶入住率持续改善，第四季度经济入住率达94.7%，接近95%的稳定水平，且2026年供应预计下降20%，有望加速稳定 [28] - 业绩指引已计入洛杉矶的逐步改善，潜在上行空间取决于整体就业环境 [54] 问题: 关于旧金山租金增长中优惠取消带来的基数效应影响 [30] - 旧金山的租金增长更多是复苏故事，目前租金比疫情前高约9%，仍低于应有水平，优惠水平与历史平均水平相近，并非增长的主要驱动力 [32] 问题: 关于南加州投资市场的资本化率及公司资本配置思路 [34] - 南加州过去两年交易额约110亿美元，2025年买方资本化率多在4.5%-4.75%范围 [35] - 公司资本配置策略不变，寻求相对于资本成本具有最高潜在增值的投资机会 [38] - 在股票隐含资本化率与资产交易资本化率相近的情况下，公司会综合考量，但过去在北加州的投资因资产增值表现良好 [41][42] - 具体投资决策取决于次级市场增长前景，而非单一资本化率数字 [74] 问题: 关于续租租金增长的近期表现和谈判情况 [46] - 当前续租租金增长约在4%至中段4%水平，谈判折扣在30-50个基点之间，表明市场环境正常稳定 [46][47] 问题: 关于开发项目启动的经济门槛 [48] - 当前土地卖家需降低价格预期，或市场租金需增长10%以上，开发项目才具备经济性 [49] - 在北加州某些次级市场，如果开发项目回报率接近6%，公司会考虑启动 [51] 问题: 关于移民政策对需求的影响 [55] - 公司未看到国际移民政策对业务产生直接影响，移民活动已恢复正常水平 [55] 问题: 关于加州政治选举和政策对租赁住房的潜在影响 [59] - 加州政策环境正在从极端自由政策转变，这对经济有利，公司未预期2026年会有重大立法方面的成本 [59][87] 问题: 关于结构化融资组合规模调整后的建模展望 [61] - 2026年后，结构化融资组合规模已大幅缩减，收入将更稳定，可按1.75亿美元的投资规模进行建模 [61] 问题: 关于洛杉矶市场租金增长拐点及公司策略 [64] - 洛杉矶的改善更多是公司运营策略驱动，重点是处理拖欠率和提升入住率，以达到95%的经济入住率稳定水平，从而获得定价权 [65] 问题: 关于第四季度新租租金增长为负的原因及近期趋势 [66] - 负增长主要受西雅图、圣地亚哥供应压力及洛杉矶市场疲软影响，随着供应减少和洛杉矶市场稳定，情况应会好转 [67] 问题: 关于2026年新租租金增长的季度节奏和1月份数据 [69] - 公司预计2026年增长较为平缓，上下半年差异不大，受政治不确定性影响 [70] - 1月份数据因季节性因素不具有指示性，不予讨论 [71] 问题: 关于公司在不同市场间资本配置的偏好是否改变 [72] - 在资本化率相近的情况下，北加州因处于复苏阶段且租金增长前景更好，仍是更有吸引力的资本部署地 [73] 问题: 关于2026年综合租金增长预期是否隐含下半年减速 [77] - 公司模型显示增长节奏平稳，第一季度和第四季度较低，第二、三季度较高，相互抵消 [78] - 预计北加州市场租金增长在中段3%至4%，西雅图中段2%，南加州中段1% [79] 问题: 关于南加州（除洛杉矶外）及洛杉矶的近期前景和投资回报预期 [80] - 圣地亚哥和橙县预计表现稳定，与今年相似 [81] - 南加州交易的内含报酬率在低7%范围，但北加州投资回报更佳 [82] 问题: 关于将倡导成本视为核心业务费用的看法 [86] - 2025年相关成本为200万美元，2026年预计金额不大且不一定是经常性的，目前指引中未计入重大相关成本 [87] 问题: 关于2021年低资本化率交易债务到期是否带来收购机会 [88] - 由于贷款环境有利且资产表现尚可，预计不会出现大量不良销售，未看到 distressed sales 的迹象 [89][90] 问题: 关于在洛杉矶接管的优先股资产情况及稳定计划 [93] - 该资产预计资本化率可稳定在中段5%范围，去年未对收益产生影响，公司有信心通过自身运营平台在年底前实现目标 [93] 问题: 关于“垃圾费”立法对非租金收入增长能力的影响 [96] - 公司已确保自身做法合规，预计不会对业务产生重大影响 [96] 问题: 来自非核心市场租客的迁入速度是否有变化 [98] - 北部地区移民趋势有所增加，可能受返岗办公推动，但并非源于强劲的招聘环境 [101] 问题: 关于西雅图市场裁员与返岗办公政策影响的权衡 [105] - 西雅图市场反应迅速，尽管有裁员，但供应下降30%且裁员多源于业务调整而非困境，加上返岗办公和积极的办公租赁活动，市场依然健康 [106][107][108] 问题: 关于南湾市场在AI冲击下表现稳健的原因 [109] - 南湾市场深度更深，AI发展虽带来颠覆，但也创造了新的需求（如智能体AI），且这些活动仍集中在同一区域，这是该市场的根本优势 [110] 问题: 关于2026年西雅图及华盛顿州税收变化的预期 [113] - 指引中已计入西雅图税收高个位数百分比的增长，这与2025年税收显著减少的情况不同 [113] 问题: 关于返岗办公政策是否已带来新的需求增长 [118] - 需求增长基于实地观察，公司认为只有在企业宣布强制执行后，员工才会普遍返岗，亚马逊从2026年1月开始强制执行，预计将产生类似效果 [118][119] 问题: 关于西雅图裁员对住户流动和租金增长的滞后影响 [120] - 公司认为裁员的大部分影响已在2025年第四季度和2026年1月体现，当前租赁活动和续租率与历史模式差异不大，且供应下降30%将支撑市场 [121][122] 问题: 关于2026年指引中对结构化融资赎回收益未再投资的保守程度 [125] - 2026年赎回的独特性在于90%集中于2笔大额资产，其中一笔已停止计息，另一笔仍在与赞助方讨论中，由于结果未知，指引中未假设任何赎回收益，但存在上行可能 [127][128] 问题: 关于拖欠率的进一步改善空间及其他收入贡献的量化 [131] - 拖欠率已接近疫情前水平，主要改善空间在洛杉矶，但2026年指引中未计入重大收益 [132] - 其他收入对2026年同店收入增长的贡献为30个基点 [10] 问题: 关于2026年技术举措及其对运营的效益 [135] - 公司有涉及人工智能和费用管理的技术计划，但效益体现具有滞后性，2026年处于试点推广阶段，因此指引中未计入新的经济效益 [137][138]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店收入增长达到3.3%，处于最新指导范围的高端，比年初预期高出30个基点 [9] - 2025年第四季度综合租赁费率增长为1.9%，入住率环比上升20个基点至96.3%，优惠平均约为一周 [3] - 2026年全年同店收入增长中点预计为2.4%，其中85个基点的增长来自2025年业绩的“赚入效应”，综合租赁费率增长中点预计为2.5%，其他收入贡献预计为30个基点 [9][10] - 2026年同店运营费用增长中点预计为3%，为几年来最低，其中可控费用预计增长约2%，保险成本预计同比下降约5% [10] - 2026年同店净营业收入增长中点预计为2.1% [11] - 2026年核心每股运营资金增长预计同比持平，其中结构化金融投资组合的赎回预计带来1.8%的增长阻力 [11] - 2025年第四季度，洛杉矶市场的经济入住率（考虑拖欠租金）为94.7%，较第三季度的94%和第四季度的93.8%持续改善 [27] - 拖欠租金回收已接近疫情前水平，目前拖欠率为50个基点，比疫情前历史平均水平高约10个基点 [2][131] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，非投资组合机构性多户住宅交易额达到126亿美元，较2024年大幅增长43% [6] - 2025年，结构化金融投资组合的账面价值为3.3亿美元，但2026年计入收入的金额为1.75亿美元 [58] - 公司预计2026年将是与结构化金融相关的增长阻力的最后一年 [11] - 公司已战略性地将赎回资金重新配置到北加州更高增长的永久业权收购中 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 从地区表现看，北加州是表现最好的地区，其次是西雅图，然后是南加州 [3] - 洛杉矶市场在第四季度实现了最佳的入住率改善，环比上升70个基点 [3] - 2026年，预计北加州将引领埃塞克斯各市场的租金增长，其次是西雅图，最后是南加州 [4] - 2026年市场租金增长预期：北加州在3.5%-4%的区间，西雅图在2.5%左右，南加州在1.5%左右 [77] - 2026年，西雅图的新住房供应预计将下降30%，洛杉矶市场预计下降20% [20][27] - 旧金山市场租金目前比疫情前水平高出约9%，而正常化水平应比疫情前高出约20% [30] - 西雅图市场在第四季度表现疲软，未达到租金增长和租赁数量的预期 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的投资标准关注三个目标：每股运营资金增值、每股净资产值增值、以及寻找比现有投资组合增长前景更好的机会 [36] - 资本配置策略是向相对于资本成本具有最高潜在增值的投资分配资本 [36] - 公司将继续评估所有机会，并以严格的资本配置纪律专注于创造股东价值 [8] - 在开发方面，公司2026年没有新的开发项目启动计划，因为现有土地交易的经济性不足，需要土地卖家降低预期或租金增长超过10%才能启动 [45][46] - 公司对北加州仍持积极看法，认为其处于复苏阶段，是更具吸引力的资本部署地，但如果不同子市场的资本化率出现差距，则会进行整体评估 [70] - 公司认为，由于有利的供应背景和北加州的持续复苏，其西海岸多户住宅市场长期表现将跑赢大市 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年的宏观环境基本符合公司最初的美国宏观预测，就业增长在全年逐步缓和 [2] - 对2026年更广泛的美国共识预期是缓慢但稳定的经济增长，就业趋势预计与近期一致，主要雇主对招聘持谨慎态度 [4] - 全球不确定性继续给经济和就业增长带来压力，这是公司指导范围低端的主要驱动因素 [4] - 如果招聘趋势适度改善，则有可能达到指导范围的高端 [5] - 科技行业活动保持建设性，公司正在扩大办公空间，对人工智能的投资也在继续 [5] - 西雅图市场预计将从亚马逊和微软在2026年第一季度开始强制返工办公室的政策中受益 [20] - 风险投资资金在第四季度达到四年多来的最高水平，环比增长91%，其中超过65%的资金集中在湾区 [19] - 北加州、旧金山、圣何塞和西雅图三大主要市场首次出现办公空间净吸纳量为正 [19] - 公司未看到移民政策对需求产生直接影响，国际移民活动已恢复至疫情前历史常态水平 [53] - 关于“垃圾收费”的立法，公司已审查自身做法并咨询顾问以确保合规，预计不会对业务产生重大影响 [96] 其他重要信息 - 公司财务状况良好，自由现金流足以覆盖股息、所有计划资本支出和年度开发计划 [12] - 公司拥有超过17亿美元的流动性和充足的资本来源，信用指标强劲 [13] - 2025年，公司在北加州是最大的投资者，大部分收购交易发生在资本化率压缩之前，带来了显著的净资产值增值 [7] - 2025年，公司产生了200万美元的倡导（政治）成本，预计2026年不会有大量此类成本 [86] - 公司预计2026年西雅图税收将出现高个位数增长 [113] - 公司正在实施多项技术举措以提升客户满意度、留存率、租金增长和运营费用管理，但2026年指导中未计入新举措的贡献，因为今年处于试点阶段 [135][136] - 公司接管了洛杉矶一个与优先股投资组合相关的资产，该资产之前部分作为带家具的短租运营，表现不佳，公司预计在年底将其稳定在5.5%左右的资本化率 [92][93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于北加州和西雅图科技市场动态及需求的最新看法 [16] - 北加州正处于复苏阶段，就业环境稳定但非强劲，科技公司职位空缺在2025年第二季度曾高于疫情前水平，但第四季度回落 [17][18] - 风险投资在第四季度环比增长91%，超65%集中在湾区，是未来增长的积极信号 [19] - 西雅图第四季度表现疲软，有裁员公告，但供应减少30%，OpenAI扩大了办公空间，且亚马逊和微软开始强制返工办公室，基本面依然看好 [20] - 就业环境受公共政策影响，存在不确定性 [21] 问题: 2026年新租约和续租的混合增长率预期 [22] - 预计混合增长率与2025年相似，约为2.5% [22] - 新租约增长率预计在0%至2%之间，续租增长率预计在3%至4%之间 [22] 问题: 洛杉矶市场的现状、预期及租金定价能力 [26] - 洛杉矶入住率持续改善，第四季度经济入住率达94.7%，接近95%的稳定水平 [27] - 2026年该市场供应预计减少20%，有望更快达到稳定，但时间取决于驱逐处理流程 [27][28] - 公司策略是优先处理拖欠租金和提高入住率，达到95%稳定入住率后将获得定价权 [62] 问题: 旧金山/湾区租金增长是否受优惠减少推动，以及这是否会成为2026年的阻力 [29] - 旧金山的优惠水平与历史平均水平相近，租金上涨主要是复苏故事，目前租金比疫情前高约9%，仍有复苏空间 [30] 问题: 南加州大型投资组合上市的看法、买方资本化率及资本配置 [32] - 过去两年南加州交易额约110亿美元，去年多数交易资本化率在4.5%-4.75%区间 [33] - 公司会评估所有机会，若有价值创造机会则会参与 [34] - 资本配置考虑所有选项（回购、优先股、开发、收购），目前股票价格下各项选择吸引力相近，需综合评估价值创造潜力 [38] - 过去一年半在北加州的永久业权收购带来了领先的租金增长和资本化率压缩，创造了股东价值 [39] 问题: 续租增长率的当前表现及与要价的差距 [43][44] - 当前续租增长率在4%至4.5%左右 [43] - 谈判中通常有30-50个基点的折扣，表明环境正常稳定 [44] 问题: 开发项目启动的门槛收益率 [45][48] - 在北加州，如果交易市场资本化率在4.25%左右，接近6%的收益率就值得承担开发风险 [48] 问题: 洛杉矶业绩改善是否已纳入2026年指引，何时能成为积极贡献者 [52] - 指引假设洛杉矶逐步改善，希望明年能恢复正常拖欠率 [52] - 潜在上行空间取决于整体就业环境，特别是供应减少的情况下 [52] 问题: 移民政策是否对需求产生影响 [53] - 未看到国际移民方面的直接影响，活动已恢复正常水平，H-1B等相关立法未产生负面影响 [53] 问题: 加州选举及可能影响租赁住房的政策 [56] - 加州已逐渐远离极端自由主义政策，一些极端提案未获成功，选民希望经济正常运转 [56] 问题: 结构化金融投资组合在2026年后的建模思路 [58] - 2026年底账面价值3.3亿美元，但2026年计入收入的金额为1.75亿美元，这是一笔3年期到期投资，未来赎回将更易管理，公司也在寻找新的机会进行补充 [58] 问题: 洛杉矶市场状况是普遍改善还是公司特定策略的结果 [61] - 主要是公司的运营策略驱动，重点是处理拖欠和提高入住率，以达到稳定并获得定价权 [62] 问题: 第四季度新租约增长率为负2.4%的原因及近期趋势 [63][64] - 主要由西雅图和圣地亚哥的供应压力导致，洛杉矶也表现不佳 [64] - 随着供应减少和洛杉矶市场稳定，情况应该会好转 [64] 问题: 2026年新租约增长率预期节奏及1月份数据 [67][69] - 预计2026年增长较为平缓，上下半年差异不大，因就业环境受政治不确定性影响 [68] - 1月份数据因季节性因素不具有代表性，不予讨论 [69] 问题: 资本配置是否仍偏好北加州而非南加州 [70] - 如果各市场资本化率基本一致，北加州因处于复苏阶段而更具吸引力 [70] - 但如果子市场间资本化率出现差距，则需要整体评估，投资决策取决于具体资产的增长率 [71] 问题: 混合租金增长预期是否隐含下半年减速，以及关键区域市场租金增长预期 [74][77] - 公司模型显示增长率基本一致，第一季度和第四季度较低，第二和第三季度较高 [76] - 2026年市场租金增长预期与2025年相似，北加州在3.5%-4%，西雅图在2.5%左右，南加州在1.5%左右 [77] 问题: 南加州（除洛杉矶外）如橙县和圣地亚哥的前景，以及洛杉矶投资组合的内部收益率预期 [78][80] - 橙县和圣地亚哥预计表现稳定，与今年相似，就业增长平稳，供应水平变化不大 [79] - 南加州交易的市场清算内部收益率在7%左右低段，但公司在北加州的子市场选择实现了更好的回报 [80] 问题: 倡导（政治）成本是否应视为核心业务支出 [85][86] - 2025年有200万美元倡导成本，2026年预计金额不大且不一定是经常性的，可能每年波动 [86] 问题: 2021年低利率时期交易的潜在机会 [87][89] - 理论上应有大量交易因债务到期而进入市场，但市场上债务资本充足，赞助方与贷款机构之间已达成许多交易，未看到 distressed sales 的迹象 [88] - 南加州过去五年表现相对较好，净营业收入增长，创造了价值，预计2026年不会出现大量困境资产 [89] 问题: 洛杉矶一个被接管资产的稳定预期及对业绩的影响 [92][93] - 该资产预计稳定在5.5%左右的资本化率，去年对经济无影响，公司有信心年底将其提升至该水平 [93] 问题: “垃圾收费”立法及非租金收入增长能力 [96] - 公司已确保自身做法合规，预计不会产生重大影响 [96] 问题: 来自核心市场外部的迁入速度是否有变化 [97][100] - 北部地区移民趋势有所增加，可能更多由返工办公室驱动，而非强劲的招聘环境 [100] 问题: 西雅图返工办公室与裁员的影响权衡 [105][107] - 西雅图市场调整迅速，供应减少30%将抵消部分影响 [106] - 裁员原因多为淘汰非盈利业务或为扩张新业务单元进行投资，而非困境所致，加上办公空间吸纳和租赁活动增加，表明市场依然健康 [107] 问题: 南湾（硅谷）在AI颠覆下表现稳健的原因 [108][109] - 南湾市场比西雅图更深更广，AI颠覆（如云协作）同时创造了智能体AI的新需求，这些活动仍集中在同一子市场，这是该市场的基础优势 [109] 问题: 西雅图和华盛顿州的税收变化预期 [113] - 2026年指引已计入西雅图税收高个位数增长，这与2025年税收大幅减少的情况不同 [113] 问题: 返工办公室政策是否已带来新的需求增长 [117][118] - 预期基于实际观察，公司宣布返工办公室政策后，直到开始执行（如检查门禁卡）员工才会全部返回，亚马逊从1月开始执行，预计会产生类似效果 [118] 问题: 西雅图裁员对居民搬迁决策的滞后影响及混合租赁价差预期 [119][122] - 裁员影响大部分已在第四季度和1月体现，2月影响较小 [120] - 租赁活动和续租增长率与西雅图历史模式差异不大，预计2026年全年混合价差与去年下半年相比不会有显著差异 [120][122] 问题: 关于结构化金融赎回资金未重新配置的保守假设 [125][127] - 2026年赎回的90%与2笔大型资产相关，其中一笔已在第四季度停止计息，另一笔正在与赞助方讨论，由于结果未知，指引中未假设任何赎回收益，但存在上行可能 [126][127] 问题: 拖欠租金进一步改善的预期及其他收入贡献的量化 [130][131] - 拖欠率已接近疫情前水平，进一步改善空间有限，主要取决于洛杉矶驱逐法庭的处理时间，2026年指引中未计入拖欠率改善带来的显著收益 [131] 问题: 2026年技术举措及其预期效益 [134][136] - 公司有涉及AI（销售租赁）和费用管理的多项技术举措，但效益具有波动性，新举措从试点到全面推广并实现经济效益通常需要一两年，因此2026年指引未计入新举措的贡献 [135][136]

公司战略与融资进展 - 公司首席执行官Joe Lubeck表示正在增加高管以推动公司发展 此前公司已获得约4亿美元股权承诺 目标是筹集10亿美元 最终将为公司提供30亿美元的购买力 [1] - 公司正在引入新的资深高管以拓展投资者基础 特别是在资本市场方面 [2] 高管团队扩充详情 - 公司宣布了两项重要人事任命 任命Andrew Yam为高级董事总经理兼全球资本市场主管 任命Jessica Wichser为高级执行投资组合经理 [2][3] - 尽管公司总部位于佛罗里达州坦帕市 但两位新高管将常驻纽约 以深化公司与机构投资者的关系 [3] Andrew Yam的背景与职责 - Andrew Yam拥有23年投资经验 将加入公司投资委员会和高级执行管理委员会 [4] - 他将负责领导公司的全球资本形成工作 包括基金战略、合作伙伴关系建立和投资者互动 [4] - 此前 他是专注于为房地产投资经理提供资本战略和机构募资咨询的资本咨询公司PXPillar Capital的创始人和管理负责人 他还在雷曼兄弟房地产私募股权、花旗集团并购、Phoenix Property Investors和Cottonwood Group任职 [5] Jessica Wichser的背景与职责 - Jessica Wichser也将加入投资委员会 负责监督公司多户住宅投资实体的投资组合表现和战略 [6] - 她拥有超过20年经验 曾在瑞士全球私募股权公司Partners Group担任投资组合管理董事总经理兼全球资产管理主管 负责监督公司的直接房地产投资组合 她还在Clarion Partners担任资产和投资组合管理职务 专注于机会型投资策略 [7] 管理层对人事任命的评价 - 首席执行官Joe Lubeck表示 Andrew和Jessica都带来了深厚的机构经验以及深思熟虑、纪律严明的工作方法 这与公司的长期愿景高度一致 [8] - Andrew在全球资本市场的领导力和Jessica的投资组合管理专业知识将进一步增强公司实力 公司认为多户住宅领域前景广阔 并已做好充分准备把握机遇 [8]

美联储利率决议与宏观经济背景 - 联邦公开市场委员会在1月会议后将联邦基金利率目标区间维持在3.5%至3.75% 此前在去年进行了多次降息 [1] - 美联储主席鲍威尔表示美国经济去年以稳健步伐扩张 进入2026年基础稳固 尽管就业增长保持低位 失业率显现出一些稳定迹象 通胀仍处于较高水平 [2] - 鲍威尔指出可用指标显示经济活动以稳健步伐扩张 消费支出具有韧性 企业固定投资持续增长 但住房领域活动仍然疲弱 [2] 对多户住宅市场的潜在影响 - 行业专家认为美联储的行动对多户住宅市场的短期影响有限 该市场依赖于与国债收益率挂钩的融资 [3] - 10年期国债收益率徘徊在4.2%左右 与2025年9月初水平大致相当 [3] - 美联储的决定将主要影响短期利率 这可能为过桥贷款和建设融资创造更有利的环境 [4] - 较低的短期借贷成本将有助于改善偿债保障和整体交易可行性 特别是对于过渡性的多户住宅资产 [4] 利率环境与市场不确定性 - 长期收益率曲线仍是未知数 如果长期利率继续上升 可能会抵消短期利率下降带来的一些好处 [5] - 在此情景下 过桥贷款的执行可能改善 而永久性融资则保持较大波动性 [5] - 美联储在面临降息政治压力（包括针对主席鲍威尔的刑事调查）的背景下 一直在走钢丝 [5] - 经济图景好坏参半 一方面国内生产总值数据、零售销售和股票市场似乎指向持续扩张 另一方面薪资就业、职位空缺、工资增长和消费者信心数据显示美国人的悲观情绪正在上升 [6]

核心观点 - 大型多户型住宅房地产投资信托基金Camden Property Trust计划全面退出加利福尼亚州市场 其已将加州全部11处物业挂牌出售 此举是继Wood Partners之后 又一家主要多户型住宅公司退出该州 [3][6] - 公司退出加州的主要原因是该州严峻的监管环境、高昂的经营成本以及疫情期间租客行为带来的挑战 特别是南加州疫情期间的驱逐禁令导致了高额坏账 [3][4][5] 公司动态与资产出售 - Camden已将其在加利福尼亚州的全部物业挂牌出售 寻求完全退出该州市场 [6] - 公司在加州拥有11处物业 总计3,600套单元 分布在洛杉矶、橙县、圣迭戈和内陆帝国地区 [6] - 若以约150万美元的单价出售 分析师估计Camden的资本化率约为5.8% 而买家的资本化率则在5%左右的低位 [6] - 公司承认正在营销待售物业 但由于财报发布前的静默期 无法进一步置评 [6] 行业趋势与市场环境 - 加州监管环境是多户型住宅公司普遍面临的障碍 包括漫长的驱逐禁令 [3] - 继2024年公寓开发商Wood Partners宣布不再在加州寻求机会后 Camden是又一家计划退出该州的主要多户型住宅公司 [3] - 南加州市场情况已有所改善 这得益于疫情相关措施（如坏账处理）的终止和推进 [5] 公司管理层观点 - 公司管理层对加州的监管背景、经营成本和疫情后租客行为表示长期且公开的沮丧 [4] - 高管在财报电话会议上质疑加州监管层面的不确定性 [4] - 分析师认为 鉴于公司对加州的一贯不满 其完全出售加州资产并不令人意外 [4]

行业招聘趋势变化 - 开发和交易类职位招聘受冲击最大，猎头公司Hirewell指出，此类职位数量相比2021-2023年期间下降了50%至75% [1] - 当前整个团队在各类资产类别中仅有6到7个开发类职位，而2021至2023年期间则有25到30个 [1] - 2022年利率飙升导致招聘市场发生转变，被称为房地产高管猎头市场的“结构性断裂” [2] 市场周期与薪酬波动 - 2021至2022年公寓市场扩张期间，高管薪酬急剧膨胀，公司为收购和建设积极以高价争夺人才 [3] - 疫情后市场曾经历6到9个月的放缓，随后出现候选人短缺，导致公司间竞相出价，出现严重的候选人超额薪酬现象 [3] 当前招聘策略与人员配置调整 - 尽管行业放缓，但大规模裁员并未显著出现，公司普遍选择保留人才 [7] - 许多公司借鉴2008年经验，将开发人才暂时调至资产管理岗位，因为直接交易活动减少 [7] - 招聘活动更加精简，公司倾向于引进一位优秀管理者来负责事务，而非雇佣多人团队 [11] 对未来的预期与招聘重点转移 - 猎头对2026年持乐观态度，预计随着公司重启投资和开发引擎，业务将有所改善 [4][8] - 公司招聘重点可能从增长性招聘转向填补因投资人员回归原岗位而产生的缺口，无论是开发还是资产管理领域 [9] - 招聘对象可能更倾向于年轻高管而非资深人士，这既出于成本考虑，也因旧有商业模式可能不再适用 [9][10] - 开发主管和高级开发副总裁是目前咨询最多的职位，但搜索范围比几年前更为有限 [10] 科技与人工智能的影响 - 包括多户住宅在内的房地产公司正在加快采用技术，人工智能的普及使其无法再置身事外 [12] - 例如American Landmark正在招聘技术领导者来驾驭人工智能和大量可用技术 [12] - 公司正在增加对人工智能岗位的招聘，包括高级和初级职位，预计今年会继续增加 [13] - 公司对分析师的要求不仅限于创建财务模型，还需具备使用预测分析和数据分析的能力 [14] - 行业认为人工智能在未来五年内可能会创造更多工作岗位，而非立即导致大量岗位被取代 [14] 公司的扩张与投资 - 即使行业放缓，多户住宅公司仍需投资加强管理团队 [6] - 例如，美国大型公寓所有者American Landmark计划在2026年进一步扩大其领导团队 [6] - 在筹集了约4亿美元股权承诺后，该公司正在招聘技术和资本市场高管以扩大投资者基础 [5] - 公司正在扩充高级技术团队以应对大量新技术的出现，但需要甄别技术的适用性和成熟度 [5]

市场交易量趋势 - 2025年公寓总销售额同比增长9%至1655亿美元 所有子类型和都市圈层级均实现增长 [8] - 单体资产销售额同比增长20%至1368亿美元 被视为市场健康状况的基准 [3] - 实体层面交易额在2025年仅为3.54亿美元 较2024年大幅下降96% [3] 交易结构与资产类别表现 - 中层和高层公寓交易额同比增长7%至696亿美元 [4] - 花园式公寓交易额同比增长11%至958亿美元 [4] - 2024年的交易由大型一次性销售主导 例如黑石与AIR Communities的100亿美元交易 这为2025年的总量增长设置了高门槛 [8] 市场定价与资本化率 - 2025年多户住宅价格同比下降1.3% 但降幅较2024年的3%有所收窄 [8] - 资本化率在过去八个季度稳定在5.7% [8] 投资者情绪与策略 - 投资者正超越当前的空置率上升和租金从高位回落等问题 着眼于未来的收入增长 [5] - 如果能以折扣价收购资产 投资者更容易忽略不稳定的短期租金前景 [5] - 单体资产交易的增长表明投资者对该行业呈现的收入前景越来越放心 因为这种交易没有投资组合效应来掩盖承销错误 [3][4] 行业前景与基金动态 - 行业认为大多数市场已度过新供应交付的高峰期 因此看好公寓的近期增长前景 [7] - Heitman近期完成了其迄今为止最大的封闭式基金募集 Heitman Value Partners Fund VI 共获得20亿美元承诺资金 超过17.5亿美元目标并达到硬上限 [6]

公司人事任命 - 贝恩布里奇公司任命Jennifer Ipock为运营副总裁 [1] - Jennifer Ipock将常驻公司位于北卡罗来纳州夏洛特的办公室 [2] 新任高管的背景与职责 - Jennifer Ipock拥有超过25年的多户住宅管理经验，曾与开发商和机构业主合作 [2] - 在新职位上，她将负责运营战略与绩效、租赁执行，支持现场领导团队，并推动公司提供一流居住体验的承诺 [3] - 加入贝恩布里奇之前，她在总部位于夏洛特的RKW Residential担任运营高级总监，负责卡罗来纳州、佛罗里达州、田纳西州和佐治亚州多元化物业组合的运营战略 [4] 公司评价与行业参与 - 公司首席战略官Marcie Williams认为，其丰富的经验、协作式领导风格以及对培养高绩效团队的承诺，是公司的卓越补充，其在租赁期和稳定运营方面的专业知识将对公司持续增长和加强投资组合至关重要 [4] - Jennifer Ipock现任大夏洛特公寓协会副主席，并致力于指导希望进入多户住宅行业的专业人士 [5] 公司业务概况 - 贝恩布里奇公司成立于1997年，已开发超过43,000套公寓住宅，并在全国设有办事处 [6] - 去年，公司推出了首只基金，旨在以低于重置成本的价格收购阳光地带和中大西洋市场的1990年代及更新建的公寓 [6]

公寓CMBS拖欠率趋势 - 公寓商业抵押贷款支持证券的拖欠率连续第二个月下降，12月下降34个基点至6.64%[6] - 拖欠率在10月曾上升53个基点至7.12%，随后在11月降至6.98%，一年前该数据为4.58%[6] 整体商业地产CMBS拖欠率 - 整体商业地产CMBS拖欠率在12月上升4个基点至7.3%，此前11月曾下降20个基点至7.26%[6] - 一年前整体商业地产CMBS拖欠率为6.57%[6] 主要商业地产类型拖欠率表现 - 在五大主要商业地产类型中，有两类在12月出现下降[3] - 写字楼拖欠率下降37个基点至11.31%，为连续第二个月下降，但较过去三个12月分别高出30、549和973个基点[3] - 工业地产拖欠率微升13个基点至0.8%，零售地产拖欠率上升18个基点至6.92%[3] - 住宿业拖欠率再次录得最大增幅，跳升44个基点至6.61%[3] 市场对公寓资产困境的预期 - 尽管困境数字上升，但部分观察人士预计2026年不会有大量陷入困境的公寓资产涌入市场[4] - 有观点认为，过去两年投资者期待获得困境资产，但这一情况并未大规模出现[4] - 许多贷款机构非常不愿意收回物业，宁愿将问题再推迟12个月[5]