财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.60美元，较去年同期0.54美元增长11% [3][12] - 同中心NOI增长4%，推动业绩提升 [3][12] - 季度末入住率达到97.4%，环比增长80个基点 [3] - 投资组合销售生产力达到创纪录的475美元/平方英尺 [3] - 混合租金差价超过10%，连续第15个季度实现正租金差价 [4] - 截至9月30日的过去12个月中，重新招租活动同比增长50% [4] - 将全年核心FFO每股指引上调至2.28-2.32美元，代表核心FFO增长7%-9% [16] - 将同中心NOI增长指引上调至3.5%-4.25%，此前为2.5%-4% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月完成超过600笔租赁交易，总计290万平方英尺，创下纪录 [3] - 租赁期限无论是续租还是新签均有所增加 [4] - 其他收入业务实现增长，成功将资产作为营销媒介出售，并在每个资产创造额外收入来源 [12] - 持续寻求并实现运营效率，推动整体NOI增长 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物中心已发展成为每周七天的目的地，得益于人口结构变化和从城市向郊区市场的人口外迁 [5] - 市场交通创造强劲，住宅增长持续处于前所未有的水平 [5] - 堪萨斯城等市场的体育是关键的交通驱动力，并在营销计划中继续利用这一类别日益增长的势头 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用一流的租赁、营销和运营平台，结合增值和战略性外部增长，推动强劲财务表现并为未来定位 [3] - 全国零售开发有限，为露天奥特莱斯和生活方式中心创造了强劲的租赁环境，提供了战略性机会来替换表现不佳的租户、调整较大店铺的规模、多样化商品种类并鼓励现有租户再投资 [4] - 持续利用AI技术优化客户服务、增强数据和分析的预测功能，并实现整个企业资源的更有效利用 [8] - 外部增长战略在本季度通过收购堪萨斯州堪萨斯城的Legends奥特莱斯得以推进，该收购符合公司收购地理位置优越、有强劲住宅和经济市场基本面支撑以及主导娱乐目的地的零售中心的战略 [8] - 与Unrivaled Sports建立新的合作伙伴关系，作为其在共享市场的独家购物中心合作伙伴，提供卓越的交叉推广机会 [10] - 资产负债表强劲，杠杆保守，流动性充足，为继续追求选择性外部增长机会同时投资现有组合提供了灵活性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前的零售环境动态，关税对产品定价和可用性的影响促使顾客提前购物，并通过参与零售商提供的优惠进行激励 [7] - 营销活动针对新顾客、年轻消费者和Tanger Club忠诚度会员，通过数字、社交和短信信息传递，在TikTok、Instagram和Facebook上覆盖数百万购物者并创造数亿次展示 [6] - 假日销售季已于11月1日启动，延续成功的"每天都是黑色星期五"活动 [7] - 对战略方向和在为利益相关者产生长期价值的能力方面充满信心 [17] 其他重要信息 - 第三季度末净债务与调整后EBITDA比率为5倍，受益于强劲的EBITDA增长和股息后自由现金流的留存，而不断增长的股息仅占可供分配资金的58% [15] - 近期交易活动后的预估杠杆率在季度末约为4.7倍 [15] - 季度末总流动性约为5.81亿美元，包括2100万美元现金和5.6亿美元的信贷额度可用 [15] - 季度末97%的债务为固定利率，加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为3.1年 [15] - 下一个重大债务到期将是2026年9月的无担保债券 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于投资组合入住率从97.4%开始的潜在增长和盈利能力的看法 [19] - 临时租户具有战略性，公司已从2名短期租赁代表扩展到40名，并将最佳短期租户转化为长期租赁 [20][21][22] - 目标是继续增长净营业收入和销售业绩，利用临时租户作为引入新品牌和保持物业现金流的杠杆 [23][24] 问题: 收购渠道前景和利用定期债务为交易融资的看法 [25] - 收购策略非程序化，侧重于能带来增值的领域，资本市场支持，当前低杠杆状况允许通过多种资本来源进行增值部署 [26] 问题: 关于增加行程、延长停留时间、更高流量以及2026年新举措的更多细节 [29] - 营销对奥特莱斯业态至关重要，针对关税担忧推出了提前返校购物活动，并提前黑色星期五活动以应对宏观经济阻力，这些将成为常年计划 [30][31][32][33][34] 问题: 关于重新招租目标80%的评估以及是否可能降低该比例 [35] - 80%的续租率目标较为合适，在零售空间新增有限的情况下有机会更具选择性，战略决策将基于吸引顾客和推动销售的品牌 [35][36][37][38][39] 问题: 2026年到期租约的平均租金略高于投资组合平均水平，是否有显著不续租情况以及预期租金差价 [43] - 租赁量达290万平方英尺，平均基本租金受资产和租户组合影响，重点是通过续租、重新招租和重新商品化整体驱动正的NOI增长 [43] 问题: 鉴于Carter's计划关闭150家门店，是否预期其门店关闭 [44] - Carter's和OshKosh在投资组合中趋势积极，已提前替换一些表现不佳的门店，OshKosh方面可能面临压力但暴露有限，计划通过更高租金和更高效租户整合品牌 [44][45] 问题: 在已提升F&B价值的中心，能否量化停留时间、顾客支出以及F&B组成部分的投资回报率 [49] - 目前多为轶事证据，使用停留时间作为重要指标建立基线，F&B提供增强了目的地吸引力并延长了顾客停留时间，早期阶段尚无法分享具体投资回报率数据点 [50][51][52][53] 问题: 收购机会集中机构资本的兴趣和竞争环境 [54] - 零售资产类别机构兴趣增长是积极信号，公司作为运营平台，在能带来增值的领域切入，资产负债表状况良好，但价值创造关键在于运营、租赁和营销平台 [55][56] 问题: 2026年不良租户观察名单的初步想法以及处理租约到期的进度 [60] - 观察名单保持在可管理水平，2026年租约到期讨论已开始进行，自上一季度以来到期比例已下降约100个基点 [61] 问题: 2026年考虑因素，如收益和变动部分 [62] - 将在2月提供指引，今年趋势积极，信贷方面和明年债券到期融资时间可能带来结果范围 [62] 问题: 自2019年以来出售幅度不大，考虑回收投资组合底层资产的原因 [65] - 历史上已出售多项资产，所有资产均产生现金流，公司有能力在所有资产上创造价值，将持续评估投资组合，若出现重大变化或不一致会考虑退出某些资产 [66] 问题: "每天都是黑色星期五"活动的早期迹象以及对明年租赁业务的影响 [68] - 活动本周启动，零售商合作带来额外价值机会，库存充足，活动丰富，去年活动非常成功，零售商认可并希望深化合作，预期今年同样成功 [68][69][70] 问题: 运营利润率趋势以及固定公共区域维护费举措 [72] - 通过顶线和底线增长利润率，在总租金中追求更高公共区域维护费份额，通过重新投标一般合同等方式提高运营效率，预计2026年利润率将继续上升轨迹 [73][74] 问题: 投资组合内增加广告牌收入的机会 [75] - 营销合作伙伴业务重要，从几乎为零起步已增长为可观业务，物业位于州际公路旁 visibility 高，有增长场外广告牌项目收入的机会，更大的未来收入机会在于与现有零售商合作增长场内展示 [76][77][78] 问题: 从第三季度到第四季度的季节性影响量化 [82] - 第四季度通常流量增加需要更多清洁和安全服务，营销投入更重，回收率可能略低，但第四季度通常有更高的超额租金 [83] 问题: 全年回收率预期87%是否仍适用，2026年回收率的上升空间 [84] - 第三季度回收率略强于预期，全年可能在80%高位，租赁结构变化也促进了回收率增长 [84] 问题: 堪萨斯城交易的来源、上升机会以及实现时间 [87] - 交易为买卖双方场外交易，资产熟悉，近期和长期均有上升空间，当前入住率93%有机会增长，附带周边土地可强化房地产，引入运营平台后有许多增加营销和引入最佳租户的机会 [87][88] 问题: 与传统商场主力店折扣店相关的共同租约条款，以及其关闭对NOI的影响 [92] - 在奥特莱斯渠道中，共同租约风险暴露非常有限，租户信任公司的商品化策略，因此影响很小 [93] 问题: 入住率趋势以及第一季度后对2026年的预期 [96] - 第一季度入住率下降主要由于两个大盒子空间，剔除后与20年历史平均水平一致，渠道和策略中入住率在第一季度见底，然后逐季建立，临时空间租金低于永久性租约，因此第一季度入住率下降对业绩无实质影响 [97][98][99][100] 问题: 营销和合作伙伴关系带来的额外收入机会 [101] - 随着新增物业，有机会在这些市场增长业务，堪萨斯城是重点例子，但不会过度营销，仍处于相对早期阶段，有增长持续租金收入的长期能力 [101] 问题: 新增收入在财务报表中的体现位置 [102] - 新增收入体现在损益表第14页的"其他收入"中，占总收入基础的3%-4%，但一直以高于平均水平的速度增长，促进了收入和同中心增长 [102]

行业整体业绩 - 2024年7月至2025年6月，全国205家品质化奥特莱斯实现销售额1800亿元，同比增长8.9% [1] - 同期行业客流量近9亿人次，同比增长12.5% [1] - 2024年三季度至2025年二季度，行业销售额同比增速从3.8%攀升至12.8%，客流量增速从6.2%升至16.3% [1] 主要市场参与者 - 王府井奥莱、首创奥莱、百联奥莱、杉杉奥莱、砂之船奥莱和佛罗伦萨小镇六大连锁集团贡献销售额1100亿元，占全国总量的61.1% [1] - 砂之船奥莱销售额为238亿元，首创钜大销售额约156.5亿元，佛罗伦萨小镇销售额为136.45亿元 [1] 消费者特征与市场趋势 - 2024年全国奥莱客单价为每笔988元，呈现“低频高客单”特征 [2] - “Z世代”中超80%通过社交平台获取折扣信息 [2] - 三、四线城市居民因人均可支配收入增速超8%，成为行业增长新引擎，2024年新开业奥莱近半数布局下沉市场 [2] 品牌与运营策略 - 运动户外品牌为“流量担当”，国际名品以轻奢为主 [2] - 83.5%的品质化奥莱拥有超100个联营品牌，6家头部项目超300个 [2] - 线上线下联动成为常态化营销模式，并通过演唱会、非遗展等场景化体验延长客群驻留 [2] 金融与数字化支持 - 2024年中国银联联合多家银行投入超5500万元满减补贴，通过“奥莱+”智慧平台带动直接交易近5亿元，间接拉动数十亿元消费 [2] - 2025年中国银联联合多家银行还将通过购物季投放4300余万元消费补贴 [2] - 抖音等平台奥莱优惠券订单量同比增长40%，数智化奥莱加速崛起 [3] 行业发展阶段与机遇 - 行业正处于“规模扩张”向“质量提升”转型关键期 [3] - 轻资产和消费基础设施REITs让奥莱成为资本新宠 [3] - 各地商业设施的城市更新为奥莱带来新的市场增量 [3]