消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs二季度表现亮眼，底层资产展现较强韧性，全年可供分配情况乐观[1] - 中金印力消费REIT二季度收入8345.32万元，净利润193.97万元，经营活动现金流净额3985.01万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433.17万元，净利润263.41万元，经营活动现金流净额552.34万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2727.6万元，净利润821.39万元，经营活动现金流净额1514.92万元，年化现金流分派率4.10%[3] 市场表现与政策支持 - 上半年消费基础设施REITs板块涨幅达38.7%，仓储物流与保障性租赁住房分别涨22.5%和21.2%[2] - 2024年完成7只消费REITs发行，政策支持常态化发行，税收优惠降低运营成本[3][4] - 2025年《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发展，审批流程简化[4] 运营管理与资产优化 - 消费REITs依赖原始权益人主动管理能力，持续优化与灵活运营是关键[4] - 杭州西溪印象城2024年引入27家区域首店，优化零售与餐饮业态[5] - 武汉首创奥莱通过热门IP活动和主题展览提升客流[5] 市场前景与扩容 - 2025年五一长假国内出游3.14亿人次，消费支出1802.69亿元，同比增6.4%和8.0%[6] - 端午节购物中心日均客流2.43万人次，同比增13.5%[6] - 中航天虹消费REIT已申报，底层资产为苏州相城天虹购物中心[6] - 消费REITs有望持续受益于内需提振政策，头部核心资产受看好[7]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT（基金代码：180606）于6月27日正式登陆深圳证券交易所，是我国今年首单获批的消费基础设施REITs，也是中国绿发首单基础设施公募REITs产品 [1] - 项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，总建筑面积20.09万平方米，位于山东济南市南部商圈，自2014年12月开业以来已运营满9年 [1] - 最近三年营业额分别为9.4亿元（2022年）、18.9亿元（2023年）、22.3亿元（2024年），加权平均出租率分别为93.04%、95.17%、95.64%，运营净收益率为45.58%、58.13%、59.67% [1] - 近五年实现经营性净现金流持续增长，5月30日获得中国证监会准予注册批复 [1] - 公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日收盘价为4.108元，实现涨停 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高，是成熟REITs市场最主要的类型之一，在提振消费的政策背景下服务实体经济的作用日益突出 [2] - 2023年10月证监会发布决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，消费基础设施REITs迎来破冰 [2] - 至中金中国绿发商业REIT上市前已有8只此类产品上市，今年以来的收益率均超20% [2] - 目前还有两只消费基础设施REITs处于申报阶段，分别是华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT [2]

中金中国绿发商业REIT上市表现 - 基金上市首日开盘即上涨30%，触及公募REITs涨幅上限[3] - 公众投资者有效认购基金份额数量达307.51亿份，为初始发售份额的683倍[3] - 该产品为国内首单商业消费基础设施公募REITs，底层资产为济南领秀城贵和购物中心[3][6] 消费基础设施REITs行业特征 - 基础设施REITs通过证券化不动产获取稳定现金流，底层资产类型已扩展至商场、文旅等10余类[4] - 消费基础设施REITs资产规模占比高，今年已上市8支产品平均收益率超20%，最高达82.7%[4] - 该品类在提振消费政策背景下成为市场热点，具备服务实体经济的突出作用[4] 底层资产运营数据 - 济南领秀城贵和购物中心建筑面积20.09万㎡，2024年客流量1424万人次，营业额22.31亿元[6] - 项目平均出租率稳定在95%高位，周边3公里常住人口47.55万人，5公里内无同类竞品[6][7] - 区位覆盖多所高校，地处济南社零总额5200亿元（2024年）的消费中心城市[7] 发行主体战略布局 - 中国绿发为国务院国资委直管企业，商业资产总投资近700亿元，布局全国数十个高端项目[7] - 公司计划持续注入优质商业资产，打造特色管理模式，树立央企资本市场合作标杆[7] - REITs平台将助力公司发挥消费"主力军"作用，深化绿色发展战略[6][7] 区域经济支撑 - 济南2024年一季度社零总额1341.3亿元，同比增速4.9%，较2023年全年加快4.6个百分点[7] - "泉城购"消费季品牌推动市场升温，项目所在市中区为济南南部商圈核心枢纽[6][7]

商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、龙湖集团、恒隆地产、九龙仓、太古地产、凯德投资、印力集团、新世界中国、新鸿基地产、中粮大悦城、新城商业、领展、百联股份、招商商管、首创矩大位列6月商业地产零售业态运营商表现榜单 [1] 消费促进政策与免税经济 - 一二线城市密集出台消费促进政策，深圳计划举办"购在中国2025深圳之夏消费季"，涵盖超500场促消费活动 [5] - 重庆计划到2027年累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家 [5] - 成都目标2025年落地首店800家，举办高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个 [5] - 免税市场加速全国化落地，武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司，北京试点"即买即退" [6] - 市内免税店选址通常毗邻热门旅行景点或市中心核心区域，与知名商业地产项目合作 [8] 港资内地项目表现 - 领展房托中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9% [9] - 上海七宝领展广场、深圳领展中心城及广州天河领展广场表现稳健，租用率保持在95.9% [9] - 北京中关村领展广场续租租金表现未如理想，拖累整体续租租金调整率为-0.7% [9] - 广州天河领展广场二期资产优化项目资本开支预算1.20亿元，北京通州领展广场资产优化项目预算6000万元 [9] 存量商业调改与奥莱赛道 - 重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名为"白云五号T5 MALL" [14] - 广州天河城B1层即将启动焕新改造，永辉将开设广州中心城区首家调改门店 [14] - 京东奥莱已入驻20座城市，依托京东集团供应链、物流、技术及线上流量资源 [19] - 合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊正式对外开放 [19] 品牌全球化与战略调整 - 茶百道法国首家门店即将开业，境外门店已近20家 [21] - 茶理宜世英国伦敦首店开业，定价较国内市场高出约15% [21] - Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元 [21] - 安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，扩大全球户外运动市场版图 [22] - Chanel集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，营业利润同比下滑30%至44.8亿美元 [24] 电商发展与REITs动态 - TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务 [30] - 京东与小红书推出"红京计划"，品牌商家可在小红书上利用"种草直达"功能添加京东购物链接 [34] - 淘宝"全球包邮计划"范围扩至12个国家和地区，立减幅度从15%起最高可达50% [34] - 中金中国绿发商业REIT获批，标的资产为济南领秀城贵和购物中心 [35] - 华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，2025年第一季度年化现金流分派率为4.19% [36]

核心观点 - "文旅+奥莱"模式通过整合文旅场景流量与奥莱商业变现力，实现消费链条延伸、品牌下沉及区域发展催化[1][2] - 该模式已验证流量高效转化、业态创新契合消费趋势、政企协同激活区域经济等优势[4] - 未来进化方向包括科技赋能体验升级、深化乡村经济链接、激活多元客群潜力等[13] "文旅+奥莱"模式创新 - 消费链条延伸：布局奥莱于文旅目的地旁，延长游客停留时间并提升客单价[1] - 品牌下沉路径：国际品牌通过奥莱低成本拓展下沉市场，结合非遗互动提升文化附加值[1] - 区域发展催化：盘活存量资产、创造就业、拉动本地消费及带动配套升级[2] 实践样本与市场验证 - 沪浙样本：青浦奥莱与朱家角古镇联动，通过"购门票赠优惠券"实现千万级客流转化，坪效优于传统购物中心[5] - 成都创新：融入蜀绣、竹编等非遗元素打造"国潮奥莱"，提升本土品牌溢价与游客参与度[6] - 三线城市：近郊"微度假"综合体周末客流量超市中心商圈，激活区域人气与土地价值[7] - 数字化运营：丽水奥莱线上销售占比达40%，单店品牌直播销售额近50万元，核销率85%[8] 模式深化关键考量 - 运营整合：需构建"文化IP+商业场景+数字化服务"闭环，避免盈利模式单一[9] - 文化耦合：防止文化体验浅层化，全中奥莱项目证明尊重文化内涵是长期吸引力关键[9] - 下沉市场策略：轻奢品牌、国潮与本地特色产品组合更适配，盲目堆砌国际大牌易"水土不服"[10] - 数据驱动：打通景区与商业体数据孤岛，提升精准营销与复购率[10] 未来进化空间 - 业态融合：转向"购物+休闲+度假"复合型目的地，探索"奥莱+健康"、"奥莱+赛事"等[12] - 科技赋能：AR/VR导览、智能导航等技术提升购物趣味性与便捷性[13] - 乡村经济链接：通过"一村一特色馆"模式助力农副产品直达消费者[13] - 客群拓展：优化适老化服务与产品组合，满足"银发族"高品质需求[13]

消费基础设施REITs市场动态 - 2024年以来消费基础设施REITs加速获批，中金唯品会REIT和华夏凯德商业REIT正式申报并获受理 [1] - 消费REITs备受关注源于其亮眼二级市场表现和稳健分红，2024年末平均出租率达97.69%，较评估时点增长3.68% [2] - 消费REITs营业收入预测完成率平均达102.10%，其中华夏首创奥莱REIT完成率达118.33% [2] 消费REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT二级市场收盘价4.988元/份，较发行价偏离50.11% [2] - 华安百联消费REIT收盘价3.444元/份，较2025年4月9日收盘价涨幅达20.8% [2] - 2025年部分消费REITs产品年内飙涨超40%，涨幅前十的REITs中有6只为消费基础设施REITs [3] 消费REITs市场数据 - 上周中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.28%，C-REITs市场总市值达1903亿元，环比上升0.37% [4] - 截至2025年4月30日，消费基础设施公募REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs细分领域中排名第三 [4] - 奥特莱斯零售额2020-2023年复合增速达10%，跑赢百货、超市等线下渠道 [5] 机构观点与建议 - 消费板块REITs最具抗周期属性，在宏观环境改善过程中有望率先受益 [3] - 奥特莱斯REITs兼具现金流充沛、经营稳定特征，极有潜力成为REITs市场新宠 [5] - 建议投资者关注REITs底层资产项目的租金收入、出租率、运营成本等关键指标 [7] - 风险偏好较低机构应优先选择具有稳定现金流和良好运营团队的头部REITs基金 [7] - 建议把握一、二级市场价差机会，关注具有估值性价比的REITs基金 [7]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持），预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上 [1][71] 报告的核心观点 - 消费基础设施REIT涨幅居前，受基本面及政策预期双催化，底层资产运营良好，分红稳健，叠加促消费政策和扩内需预期，获投资人追捧 [3][7] - 消费基础设施REITs2024年报显示底层资产经营状况稳定向好，出租率及收缴率维持高位，部分REIT超额完成年度预测，不同REIT在租金、估值等方面表现有差异 [3] - 国内消费类REITs拟进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，有扩募、新品类、外资玩家进入等新动态 [3] - 建议关注优秀购物中心开发运营企业及相关消费类基础设施REITs投资机会 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前，消费基础设施REITs涨幅居前，年内有资产品类上新、扩募、引入外资玩家等情况，报告聚焦消费基础设施REITs市场关心问题展开讨论 [7] 消费类REITs经营业绩等对比 - **经营状况受政策催化**：2024年以来中央及地方出台系列促消费政策，成效显现，2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数回升 [10][11] - **出租率与收缴率**：已上市消费基础设施REITs2024年报显示，出租率均在95%以上，华夏华润商业REIT最高达99%；收缴率均接近100%，底层资产经营状况稳定向好 [17] - **收入完成率**：数据可得的7支消费类REIT中，4支超额完成年度预测，华夏首创奥莱REIT等项目营业收入超出招股书预测，华夏金茂商业REIT等收入完成率不及90% [18] - **租金坪效**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优，其底层资产位于强二线城市主城区，2024年租金单价绝对值处于前列，租金增幅亦领先 [21] - **商铺构成**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT主力店面积占比相对较低，均控制在30%以下，反映商场综合运营较好，便于调整品牌组合提升租金收益 [25] - **租户集中度**：2024年数据可得的5支REIT整体项目收入来源分散，租户集中度较低，华夏华润商业REIT等前五大租户租金收入占比不及15% [28] - **剩余租期**：华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短，调铺调租空间更灵活，租金增长潜力大 [32] - **浮动管理费**：华夏华润商业REIT管理机构抽取浮动管理费领先，2024年已过亿，浮动管理费率与底层资产经营状况密切挂钩，华安百联消费REIT2024年未提取 [39] - **估值调整**：相比发行估值，华夏首创奥莱REIT等2024年估值有所调增，华夏金茂商业REIT等保持不变，华安百联消费REIT下调接近4%，与运营情况和经营业绩强相关 [40] - **可分配金额与分派率**：从可分配金额绝对值看，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT领先；从年化分派率看，消费类REITs均超招股书预测水平，体现“债性”特征 [45] 新阶段：扩募、新品类、外资玩家进入 - **扩募**：华夏华润商业REIT宣布启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，为国内首支消费类公募REIT首次扩募，标志进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，可分散风险，为低能级区域商业退出提供启示 [49] - **新品类**：2025年易方达华威农贸市场REIT上市，为首单以农贸市场为底层资产的民营消费类REITs产品，特征倾向商业消费与仓储物流结合，折现率及年化分派率处于较高水平 [55][56] - **外资玩家**：2025年4月凯德投资申报中国首单外资消费类公募REIT，获批后有望成国内首单，其扩募储备资源丰富，旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超300万平方米，经营情况稳定 [62] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、龙湖集团、华润万象生活、星盛商业等，以及相关消费类基础设施REITs，如华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][69]

行业背景 - 房地产行业处于构建发展新模式关键时期，市场格局深度调整，商业板块韧性成为房企穿越周期的关键密码 [1] - 经营性业务作为"第二曲线"在2024年成为逆势增长的亮点 [1] 公司概况 - 大悦城2024年实现营业收入357.91亿元，总资产规模达1785.75亿元，经营性现金流净额66.17亿元，货币资金储备270.89亿元 [1] - 公司在中指研究院销售榜排名跃升6位至第23位，全口径签约额达369亿元 [7] 商业板块表现 - 商业项目总数达44个(30个重资产+14个轻资产)，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 [3] - 购物中心全年销售额401.3亿元(同比+16%)，客流量3.66亿人次(同比+22%)，平均出租率95.1% [3] - 引入超450家全国及区域首店，二次元业态门店销售额突破11.1亿元，IP快闪活动创收2.5亿元 [3] - 三亚大悦城以100%招商率和开业率刷新纪录，厦门大悦城开业三日客流超50万人次 [3] 多元业态发展 - 写字楼整体平均出租率91.1%，中粮广场蝉联"中国写字楼品牌价值10强" [4] - 深圳产业地产项目平均出租率98.2%，新运营的中关村(大兴)细胞与基因治疗产业园获得高度认可 [4] - 高端酒店揽获66项行业荣誉，长租公寓平均出租率95% [4] - 10个长租公寓项目平均出租率95%，荣获11项行业奖项 [5] 产品创新与销售 - 推出"中粮好房子"战略，打造"4个硬核价值+15个理想场景"产品策略 [8] - 成都中粮天悦壹号、西安悦著央璟、杭州鹭悦朗云府等项目销售表现亮眼 [7] - 北京宸悦国际、西安悦著云朗分别斩获伦敦设计奖金奖、美国TITAN铂金奖 [8] 财务与资本运作 - 获批12个"白名单"项目及7个经营性物业贷款项目 [9] - 公开市场发行债券合计71亿元，新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本降至4.06%(较上年降55个基点) [9] - 华夏大悦城商业REIT底层资产出租率98.1%，租金收缴率99.97%，2024年四季度基金层面收入8606.18万元 [9] 战略展望 - 深化"1123"战略体系，聚焦商业"年轻力"品牌塑造与住宅高品质开发 [10] - 加速绿色低碳转型，探索消费REITs扩容与城中村改造新机遇 [10] - 总土储可售货值约1269亿元，新增杭州、西安等5宗优质地块 [8]