Tapasya基金2025年第四季度投资者信函摘要 - 基金在2025年表现优异 实现23.5%的净回报率 超越标普500指数17.9%的回报率[1] - 基金在2025年8月庆祝成立三周年 并对业绩表示满意 全年绝对回报强劲 跑赢标普500指数及多个其他市场指数[1] - 2025年市场因关税等重大事件出现显著波动 经历了4月份的快速回调及随后的强劲反弹 人工智能主题在支撑市场度过波动并创下新高方面发挥了关键作用 年内创下超过38次历史新高[1] - 基金目标是避免特定行业泡沫破裂 以减少对投资组合超出整体市场下跌的影响[1] 对Howard Hughes Holdings Inc (HHH)的持仓与操作 - Howard Hughes Holdings Inc 是一家总部位于德克萨斯州伍德兰兹的公司 主要业务是开发和经营总体规划社区[2] - 截至2026年1月8日 该公司股价收于82.34美元 市值为48.91亿美元 其一个月回报率为-2.64% 过去52周股价上涨14.71%[2] - Tapasya基金已在2025年清仓HHH股票 尽管认可其房地产资产质量及资产货币化潜力 但市场并未认可其价值 该股在基金持有的三年期间基本持平[3] - 清仓的主要原因是机会成本 旨在将资本重新配置到具有更高潜在回报的资产或公司 此次操作未产生实际价格亏损 但产生了机会损失 因资产未升值而同期整体市场上涨 该头寸在组合中占比约为4%[3] 市场对比与基金持仓信息 - 根据第三方数据库 在2025年第三季度末 有32只对冲基金投资组合持有Howard Hughes Holdings Inc 较前一季度的36只有所减少[4] - Howard Hughes Holdings Inc 未进入某榜单的30大最受欢迎对冲基金持股名单[4]

涉及行业与公司 * **行业**：中国内地与香港的房地产行业 [1][4] * **公司**： * **中国内地开发商**：华润置地、中海地产、中国金茂、建发国际、绿城中国、越秀地产、龙湖集团、万科、碧桂园、融创中国、世茂集团等 [4][66] * **中国内地物管公司**：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、雅生活、融创服务等 [4][66] * **香港开发商**：新鸿基地产、长实集团、恒基地产、信和置业、新世界发展、会德丰、嘉里建设等 [4][71] * **香港收租股/业主**：太古地产、九龙仓置业、香港置地、恒隆地产、希慎兴业等 [4][71] * **香港房地产投资信托基金**：领展房产基金、富豪产业信托、冠君产业信托等 [4][71] * **香港综合企业**：长和、港铁公司、怡和集团、太古股份公司等 [4][71] 核心观点与论据 中国内地房地产市场 * **新房销售持续疲软**：截至12月21日当周，60个城市的新房销售备案量同比下降45%，较前一周的-49%略有收窄，但仍处于深度收缩区间 [4][28] * **二手房销售同样低迷**：12个城市的二手房销售备案量同比下降22%，较前一周的-26%略有改善 [4] * **领先指标略有改善但仍处低位**： * 中原地产一线城市二手房挂牌价格指数从17.3微升至17.7，但仍徘徊在2024年5月以来的底部 [4] * 中原地产经理人信心指数从46微升至48，显示市场信心略有恢复但依然不足 [4] * **股价表现分化**：上周板块整体下跌2%，跑输恒生指数（+1%）[4] * 表现较好：绿城服务（+2%）、万科和中国金茂（均+1%）[4] * 表现较差：碧桂园（-8%）[4] * **南向资金流向**：整体南向持股占自由流通股本比例周环比下降0.01% [4][62] * 增持：建发国际（+3.0%）、龙湖集团（+0.3%）[4] * 减持：越秀地产（-3.0%）[4] * **机构首选**：华润置地、华润万象生活、中国金茂；在政策驱动的反弹中，高贝塔选择为龙湖集团 [4] 香港房地产市场 * **房价持续上涨**：中原城市领先指数（CCL）周环比上涨1.1%，达到2024年5月以来的最高水平 [4] * 年初至今房价已上涨5% [4] * 预计2026年房价将再上涨5-7% [4] * **银行估值态度积极**：中原估价指数（CVI）维持在74.3的高位（前值75.7），读数高于60表明银行正在上调物业估值 [4] * **新房销售去化率分化**： * 柏珑III推出第三批125个单位，均价每平方英尺15.6千港元，较上一批高8%，较二手房低2%，当批售出率为28% [4] * 柏景峰公布第四张价单118个单位，均价每平方英尺15.9千港元，较上一批高5%，较二手房高3% [4] * **二手房交易量微降**：35大屋苑的周度二手房成交量微降1%，至73个单位 [4] * **股价表现平淡**：上周板块整体持平，跑输恒生指数（+1%）[4] * 表现较好：冠君产业信托和新世界发展（均+5%）[4][5] * 表现较差：怡和集团和香港置地（均-3%）[4][5] * **南向资金流向**：整体南向持股占自由流通股本比例周环比下降0.02% [4][62] * 增持：恒隆地产（+0.5%）、太古地产（+0.4%）[4] * 减持：太古股份公司（-0.4%）、新鸿基地产（-0.6%）[4] * **机构首选**： * 收租股：恒隆地产、太古地产、九龙仓置业 [4][5] * 开发商：信和置业、恒基地产 [4][5] 其他重要内容 * **宏观与旅游数据**：香港周度访港旅客人数持续同比增长，截至12月21日当周为1,072,815人次，同比增长6% [52] * **卖空情况**：报告包含中国内地/香港房地产股的30日移动平均卖空比例图表 [63] * **详细估值摘要**：报告提供了覆盖公司的详细估值数据，包括市盈率、市净率、股息率、股价回报等 [66][71] * **风险提示与免责声明**：报告包含大量关于利益冲突、评级说明、分析师认证、监管披露和法律实体的标准文本 [3][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][104][105][106][107][108][109][110][111][112][113][114][115][116][117][118][119][120][122]

文章核心观点 - 文章主要汇总了近期房地产代建行业的多项动态 包括多家知名企业在全国不同区域获取及推进的代建项目、战略合作签约以及典型项目成交数据 显示出代建模式作为房地产行业“新赛道”正被广泛采用 企业通过轻资产输出管理能力实现业务拓展 [1][4][10] 项目获取与业务拓展 - 中建东孚业务触角延伸至湖北巴东与广东潮汕 其中湖北巴东项目总投资5.5亿元 总建筑面积17万平方米 定位为“四代住宅+商业综合体” [1] - 金地管理首次进入广东潮州市场 打造潮州居住城市新标杆 [3] - 远洋建管首次进入长春市场 获取北湖科技开发区核心区域项目 占地179亩 总建筑面积数据未提供 并在济南持续落地轻资产代建项目 [4] - 而今管理在半年内先后助力杭州、温州、合肥等地政府落地三个标杆型室内雪场项目 其中合肥项目为旗舰型室内雪场 [1] 典型项目成交数据 - 金砖合作中心（中企国际港）项目采用代建管理方式 项目体量327,891.5立方米 由深圳市润置城市建设管理有限公司中标 成交金额4410万元 [8] - 滕州市北辛路片区城市更新项目（冯河区域B区）采用共建管理服务方式 项目体量34.9万平方米 由蓝绿双城科技集团有限公司中标 成交金额8000万元 [8] 项目运营与销售表现 - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建的江海和鸣项目实现首开热销 [10] - 新城建管代建的云溪映月项目首开热销1.67亿元 [10] - 合生创展及合营联营公司以“合生”品牌进行代建管理的非自投物业 总合约销售面积约55,438平方米 合约销售金额约人民币48.87亿元 [5] 战略合作与行业活动 - 绍兴交建与绿城管理签订战略合作协议 [10] - 金建管与西安经开金控签署战略协议 [10] - 行业通过项目观摩与深度研讨 共同探索项目管理创新与精细化管控的高阶路径 [5] 企业战略与定位 - 中建东孚提出将充分发挥全产业链优势 深耕城市运营赛道 融入上海“人民城市”建设与区域发展大局 [1] - 代建企业强调依托多年深耕区域的经验与精细化管控能力 确保项目高效推进与高品质交付 [2]

评级确认与展望 - 国际评级机构标普全球评级确认Akropolis集团的长期信用评级为BB+ 展望稳定[1] - 稳定展望反映了公司在Metodika集团内的战略地位[4] - 该评级自2021年首次获得以来一直维持 体现了公司运营的稳定性和增长前景[2][5] 集团重组与公司战略地位 - 此次评级审查与Vilniaus Prekyba集团内部的公司治理结构变更有关[1][3] - 重组后 集团在波兰、瑞典和保加利亚的业务将分离为独立组织 波罗的海业务将继续通过UAB Vilniaus Prekyba及其在立陶宛的子公司管理[3] - Metodika B.V.将保持作为所有活动的最终控股公司[3] - 标普将Akropolis集团归类为母公司Metodika B.V.的高度战略性子公司[1] - 重组后 Akropolis集团管理的资产预计将占集团总资产的约27% 并在2026年贡献集团约15%的总息税折旧摊销前利润[4] 财务表现与近期交易 - 2025年上半年 公司合并租金收入为4630万欧元 较2024年同期增长5.4%[6] - 2025年上半年 公司息税折旧摊销前利润为4430万欧元 同比增长3.4%[6] - 近期完成的Galio集团收购将使公司能够进一步提升息税折旧摊销前利润并改善其净债务与息税折旧摊销前利润比率[5] - 2025年5月 公司成功发行了首笔3.5亿欧元的绿色债券 期限5年 年利率6.000% 该债券目前在纳斯达克维尔纽斯和泛欧交易所都柏林上市[6] 公司业务概览 - Akropolis集团是波罗的海地区领先的购物娱乐中心以及商业地产开发和管理公司[7] - 集团管理立陶宛和拉脱维亚的购物中心开发与管理公司 以及住宅和商业房地产开发商Galio集团[7] - 在立陶宛 公司拥有并运营位于维尔纽斯、克莱佩达和希奥利艾的Akropolis购物娱乐中心[8] - 在拉脱维亚 公司运营位于里加的Akropole Riga和Akropole Alfa[8]

公司业绩表现 - 第三季度签署超过150万平方英尺的租赁合同，加权平均租期为79年，是自2019年以来最强劲的第三季度业绩，较2024年同期增长38% [1] - 截至第三季度，总租赁活动达到约380万平方英尺 [1] 管理层评论与公司定位 - 公司认为其优质工作场所组合持续受到强劲需求并获得了额外的市场份额 [2] - 客户看重其地理位置优越、高品质、配套设施完善的物业，并持续做出长期租赁承诺以支持业务成功 [2] - 公司是美国最大的公开交易优质工作场所开发商、所有者和管理者，业务集中于波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个核心门户市场 [2] - 公司为房地产投资信托基金，截至2025年9月30日，投资组合总面积达5460万平方英尺，包括187处物业，另有8处物业在建或重新开发中 [2] 具体市场租赁活动 - 在马萨诸塞州波士顿的Urban Edge市场，执行了超过20万平方英尺的租赁，全部针对现有空置面积 [4] - 在纽约州纽约市，于曼哈顿中城执行了超过47.5万平方英尺的租赁，主要为现有金融服务客户的续约，其中最大宗位于公园大道399号，此外在曼哈顿南部的公园大道南360号签署了两个整层租赁，总面积约4.6万平方英尺 [4] - 在弗吉尼亚州雷斯顿，与一家科技客户签署了5万平方英尺的租赁合同，使雷斯顿镇中心项目的办公部分出租率达到98% [4]

评级确认与展望 - 国际信用评级机构惠誉评级重新确认Akropolis集团的长期借款评级为BB+，展望为稳定 [1] - 另一国际评级机构标普全球评级同样重新确认了BB+评级与稳定展望 [6] - 该评级最初于2021年授予 [1] 收购交易的战略意义 - 公司CEO评论称，评级重确认传递出重要信息，即公司实现负责任的增长、增加投资组合多元化并遵循可持续的财务政策 [2] - 此次收购增强了市场对公司长期增长前景和所选方向的信任 [2] 财务状况与业务前景评估 - 惠誉评级指出公司财务稳定，得益于更优的平均债务成本、能产生稳定收入的物业数量增加以及可持续的财务指标 [3] - 公司管理的房地产投资组合价值提升，且跨物业类别的多元化程度提高 [3] 收购带来的投资组合变化 - 收购Galio集团后，公司管理的房地产组合价值从11亿欧元增长至14亿欧元，增幅约30% [4] - 产生收入的物业数量从5处大幅增加至60处 [4] - 投资组合中购物中心的集中度从96%下降至73% [4] 公司运营表现 - 公司上半年业绩表现积极，包括租金收入增长、商户销售额增长、购物中心客流量稳定以及出租空间的低空置率 [5] - 2025年上半年合并租金收入为4630万欧元，较2024年同期增长5.4% [7] - 2025年上半年EBITDA为4430万欧元，较去年同期增长3.4% [7] 融资活动 - 公司于2025年5月成功发行首笔3.5亿欧元的5年期绿色债券，年利率为6.000% [6] - 公司债券目前在纳斯达克维尔纽斯和泛欧交易所都柏林上市 [6]

评级确认与展望 - 国际信用评级机构标普全球评级确认公司BB+评级 且展望为稳定 这已是该评级连续第四年被确认 [1] - 此次评级审查评估了公司计划收购Galio集团对财务稳定性和增长前景的影响 [1] - 标普预计公司未来12个月的运营基本面将保持稳定 主要得益于所有资产类别的强劲需求 [4] 收购交易影响 - 收购Galio集团将增强公司市场地位 并有助于进一步创造价值 [1] - 交易完成后 公司物业资产组合价值将增长约30% 从11亿欧元增至14亿欧元 [3] - 产生收入的资产数量将从5个大幅增加至60个 有助于降低集中风险 [3] - 资产组合多元化程度提升 购物中心占比将从当前的96%下降至73% [3] 财务表现与融资活动 - 2025年5月 公司成功发行了首笔3.5亿欧元的绿色债券 期限5年 年票面利率为6.000% 债券在纳斯达克维尔纽斯和泛欧交易所都柏林上市 [5] - 2025年上半年 公司合并租金收入达4630万欧元 较2024年同期增长5.4% [5] - 2025年上半年 公司税息折旧及摊销前利润为4430万欧元 同比增长3.4% [5] 运营预期 - 标普预计公司在完成收购后 将维持租金收入的持续增长并保持高入驻率水平 [4]

股息宣布 - 公司董事会宣布派发每普通股0.54美元的常规季度现金股息 [1] - 股息将于2025年10月8日支付给截至2025年9月30日的在册股东 [1] - 此次季度股息相当于每股2.16美元的年化股息率 [1] 公司概况 - 公司是美国领先的房地产业主和开发商 [1] - 公司业务运营区域包括圣地亚哥和洛杉矶等地 [1]

企业动态 - 国贸地产获得福州高新区核心区域塔斯汀总部地块代建项目 该项目是公司拓展异地商业办公代建的关键一步 公司将协同福州公司组建跨区域专业团队 并运用厦门农商银行总部大厦等项目经验 [7] - 新城建管7月成功签约7个项目 显示公司业务拓展势头良好 [1] - 旭辉建管天津AMC代建项目于2025年6月7日至20日期间奠基 [12] - 金地管理发布清岚产品品牌 并于2025年6月21日至7月4日期间与浪潮智慧签署合作 [12] - 绿城管理上半年拓展面积同比增长13.9% 旭辉建管已布局超过80个城市 [12] 项目进展 - 旭辉建管代建的佛山首座四代宅淼汇・天萃城市展厅开放 项目总建面约20万㎡ 容积率2.5 绿地率约30% 规划11栋高层住宅 实现户户南北双露台和约6.2米挑高庭院 [8] - 绿城管理代建的宁波首个共有产权房交付 涵盖89-139㎡六种户型 采用全装修交付标准 配备中央空调 美的厨电 欧派橱柜等一线品牌 [8] - 南阳高新吾悦广场将于11月开业 总规模约20万方 预计年客流量超千万人次 是南阳唯一体验式商业综合体 [9] - 平阳县昆阳城东KYCD-03地块A28地块项目由绿城建设管理集团中标 代建方式为全过程代建代馆 项目体量92994㎡ 成交金额5.39亿元 [11] - 平阳县昆阳城东KYCD-06地块B20地块由金地建设管理集团中标 代建方式为全过程代建代销 项目体量49291㎡ 成交金额2.24亿元 [11] 项目规划 - 某项目规划为180米超高层商办地标建筑 涵盖国际五星级酒店 甲级写字楼及高端商业空间 [2] - 某项目总规划建筑面积约30万平方米 涵盖商业 康养医疗 写字楼等多元业态 将引入萧山首座龙湖天街 [1] - 某项目位于国际机场1公里范围内 医疗教育资源丰富 计容建筑面积约4.79万平方米 [5] - 某项目计容建筑面积约7.75万平方米 计划打造于洪区首个第四代纯洋房低密社区 [6] - 某建筑高度达180米 总建筑面积超13万平方米 总投资约30亿元 为集商业 办公及公建配套设施于一体的地标性项目 [8]

企业合作与签约 - 腾云筑科与浪潮智慧建筑签署战略合作协议，共同培育以智慧建筑和智慧生活服务为核心的合作模型 [1] - 龙湖龙智造签约无锡XDG-2024-93号地块数字化设计服务，为商业综合体提供数字化设计总承包服务 [3] - 龙湖龙智造签约合肥信贤置业肥西FX202422地块，提供代建代销服务 [4] - 绿地智造中标泰国芭提雅未来海岸项目，可售建筑面积约10323㎡，预计货值10亿泰铢 [6] - 润地管理与华润文体联合中标宁波奥体中心咨询服务，项目金额约59.7亿 [7] 项目动态 - 金地管理发布「清岚」产品品牌暨金地「清岚颂」项目首发 [1] - 绿城管理与苏州新高城市发展联合体以底价竞得地块，成交楼面地价20500元/平方米 [8] - 旭辉建管在苏州已成功签约十余个代建项目 [10] - 金地管理与中颐集团在西安市场第三次合作，首期校区即将全部高品质呈现 [11] - 旭辉建管介入漳州高新区南湖"双创"片区项目，实现产品升级与热销 [12][13] 项目数据 - 无锡XDG-2024-93号地块商业综合体面积约2.6万平方米 [5] - 泰国芭提雅未来海岸项目可售建筑面积约10323㎡ [6] - 宁波奥体中心项目包括贵宾区、媒体区、包厢层及地下停车场等多个功能区 [7] - 昆山市白墅路南侧项目体量约7.87万㎡，成交金额6059.10万元 [16] - 另一代建项目体量97㎡，成交金额4950.00万元 [16] 行业趋势 - 代建行业二线代建招标数量占比达到55% [16] - 绿城中国前5月代建销售约311亿元 [16] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目 [16] - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [16] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [16]