核心观点 - 太古地产内地零售物业表现强劲，新项目按计划推进，香港办公楼市场则面临挑战，公司通过灵活租赁策略优先保障出租率，中金维持其“跑赢行业”评级及目标价 [1][2] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2023年全年零售额同比增长49.6% [1] - 北京三里屯太古里2023年全年零售额同比增长11.2% [1] - 业绩改善主要受重奢品牌拓店改造陆续完成推动 [1] 新项目进展 - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，以零售、餐饮、休闲为主 [1] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目如期推进 [1] - 预计新项目将于2026年起陆续落成 [1] 香港办公楼市场 - 香港写字楼市场空置率仍保持高位 [1] - 公司香港办公楼整体出租率为91% [1] - 核心区域太古广场出租率按年提升1个百分点至96% [1] - 太古坊出租率按年下降4个百分点至89% [1] - 2023年全年办公楼租金调幅维持在下跌13%至15%的区间 [1] - 租金下调主要因公司在激烈市场竞争中采取灵活租赁策略，优先保障出租率及租户留存 [1] 投资评级与估值 - 中金维持对太古地产“跑赢行业”评级 [2] - 目标价为26.5港元 [2] - 目标价对应2025年股息收益率4.3% [2] - 目标价对应2026年股息收益率4.5% [2]

评级与估值 - 维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价 [1] - 目标价隐含8%上行空间 [1] - 公司当前交易于4.5%/4.7% 2025/2026年股息收益率 [1] - 目标价对应4.3%/4.5% 2025-26年股息收益率 [1] 内地业务表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6% [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2% [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6% [2] - 内地重奢购物中心四季度表现均较前三季度有所提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出 [2] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计将于2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼业务 - 公司香港办公楼整体出租率为91% [3] - 整体出租率同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89% [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业 - 2025年香港太古广场零售额同比增长5.6% [4] - 2025年香港太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 零售额表现跑赢香港社零（2025年同比+1.0%） [4]