香港办公楼市场 - 香港写字楼市场整体空置率升至13.6%，供过于求态势持续凸显 [2] - 公司香港整体办公楼租用率从2024年末的93%下降至91%，其中太古广场租用率微降1个百分点至94%，太古坊（整体）租用率下滑3个百分点至90% [2] - 太古广场和太古坊租金水平分别下调14%及15%，反映出市场竞争激烈 [2] - 2025年上半年香港写字楼市场录得130,700平方呎的正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地区成交增加推动 [2] - 行业预计2025年整体写字楼租金仍将下跌约5%，空置率居高不下 [2] - 公司写字楼主要坐落中环区域，市场困境短期内难扭转 [3] 零售市场表现 - 香港零售物业租用率保持稳定增长，东荟城名店仓、太古广场购物商场、太古城中心租用率均为100%，但东荟城名店仓销售额下降3.3%，后两者销售额正向增长 [4] - 内地零售物业租用率全数增长，上海兴业太古滙销售额增长13.5%，北京三里屯太古里增长6.8%，上海前滩太古里增长4%，成都太古里微增0.2%，北京颐堤港持平，广州太古汇下降2.1%但出租率维持100% [4] - 零售市场分化明显，受当地经济、消费市场及项目运营等多因素影响 [4] 未来发展项目 - 北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源等项目正在建设中，预计2026年、2027年起陆续落成 [5] - 新项目将为公司未来业绩增长提供新动力 [5]

业绩总结 - 2025年Q2香港办公楼太古广场租用率从95%降至94%，租金调幅-14%，租金80 - 95港币/平方呎[4] - 2025年Q2香港办公楼太古坊整体租用率从93%降至90%，租金调幅-15%[4] - 2025年Q2中国内地办公楼太古汇办公楼租用率从90%升至91%，租金100中位至200低位人民币/平方米[4] - 2025年Q2香港零售太古广场购物商场租用率100%，零售销售额增幅+1.4%[5] - 2025年Q2中国内地零售北京三里屯太古里租用率从98%升至99%，零售销售额增幅+6.8%[5] 项目进展 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖等工程进行中[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成，挖掘等工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 上海前滩综合发展项目总楼面面积273,484平方米，预期2026年落成，办公楼部分已平顶等工程进行中[7] - 上海陆家嘴太古源总楼面面积268,158平方米，预期2026年起落成，地库建造和上盖工程进行中[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预计2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预计2026年落成，2027年交楼[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预计2025年落成及交楼[9] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预计2029年落成，交楼时间待确认[9] - 深水湾道6号总楼面面积15,000平方呎，预计2025年落成及交楼，2025年4月获发占用许可证[9] 销售情况 - 截至2025年7月，EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，单位总数37个，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，单位总数432个，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，截至2025年6月30日签约面积67,983平方米，平均售价3202人民币/每平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，截至2025年6月30日签约面积36,202平方米，签约面积销售预计2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源源邸总可销面积36,108平方米，截至2025年6月30日签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预计2026年底前确认，部分预计2027年底前确认[9][13] - 截至2025年7月，印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积532,495平方呎，单位总数402个，预计2025下半年售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎[9]

办公楼业绩 - 香港太古广场办公楼2024年12月31日租用率95%，2025年6月30日降至94%，租金调幅 - 14%，一座/二座最新租金85 - 95港币每平方呎，三座80 - 90港币每平方呎[4] - 香港太古坊办公楼整体2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日降至90%，租金调幅 - 15%[4] - 中国内地太古汇办公楼2024年12月31日租用率90%，2025年6月30日升至91%，最新租金100中位至200低位人民币每平方米[4] 商场业绩 - 香港太古广场购物商场2024 - 2025年租用率均为100%，2025年上半年零售销售额同比 + 1.4%[5] - 香港太古城中心2024 - 2025年租用率均为100%，2025年上半年零售销售额同比 + 2.0%[5] - 中国内地北京三里屯太古里2024年租用率98%，2025年升至99%，2025年上半年零售销售额同比 + 6.8%[5] - 中国内地上海兴业太古汇2024年租用率93%，2025年升至94%，2025年上半年零售销售额同比 + 13.5%[5] 发展中物业 - 中国内地北京太古坊发展中投资物业总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 中国内地西安太古里发展中投资物业总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成[7] - 中国内地三亚太古里发展中投资物业总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成[7] - 香港海德園总楼面积692,276平方呎，预计2025年起落成，2026年起交楼[9] - 上海陆家嘴太古源源邸总楼面积113,596平方米，预计2026年起落成和交楼，不包括6,682平方米公共租賃住房[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面积1,122,728平方呎，预计2025年落成和交楼，上盖工程已平顶[9] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面积1,632,067平方呎，预计2029年落成，打桩工程进行中[9] 在售物业情况 - 截至2025年7月，香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，单位总数37个，已售35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，香港海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，单位总数432个，已售275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积532,495平方呎，单位总数402个，预计2025下半年售156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎[9] 签约待确认销售 - 截至2025年6月30日，上海世纪前滩·天御签约面积67,983平方米，预计2026年底前确认销售[9][13] - 截至2025年6月30日，上海世纪前滩·天汇签约面积36,202平方米，预计2026年底前确认销售[9][13] - 截至2025年6月30日，上海陆家嘴太古源源邸签约面积34,249平方米，其中16,342平方米预计2026年底前确认销售，17,907平方米预计2027年底前确认销售[9][13]

办公楼业绩 - 香港太古广场办公楼2024年12月31日租用率95%，2025年6月30日降至94%，租金调幅 -14%[4] - 香港太古坊办公楼2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日降至90%，租金调幅 -15%[4] - 中国内地太古汇办公楼2024年12月31日租用率90%，2025年6月30日升至91%[4] 商场业绩 - 香港太古广场购物商场2025年上半年零售销售额同比增1.4%[5] - 香港太古城中心2025年上半年零售销售额同比增2.0%[5] - 香港东荟城名店仓2025年上半年零售销售额同比降3.3%[5] - 北京三里屯太古里2024年12月31日租用率98%，2025年6月30日升至99%，零售销售额同比增6.8%[5] - 广州太古汇2025年上半年零售销售额同比降2.1%[5] - 上海兴业太古汇2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日升至94%，零售销售额同比增13.5%[5] 物业发展 - 北京太古坊发展中投资物业总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预期2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预期2026年落成，2027年交楼[9][13] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预期2029年落成，交楼待确认[9] 物业销售 - 截至2025年7月，香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，香港海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 中国内地上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价3,202人民币/每平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，签约面积36,202平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源 源邸总可销面积36,108平方米，签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预期于2026年底前确认，部分于2027年底前确认[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预期2025年落成及交楼，截至2025年7月剩余实用面积532,495平方呎，已售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎，156个单位销售预期于2025下半年确认[9][13] 地块潜力 - 相关地块交易协议进一步签订可能使总楼面面积增加至约150,000平方米[10]

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，预期未来 6 个月内超越基准指数 10%－20%，目标价 21.55 港元 [2][15] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额持续好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目且公司招商和调改能力强，具有强竞争优势，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红保持年 5%增速，测算 DDM 模型下目前每股净现值为 21.55 港元，对应 2025 年股息率为 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| - 766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| - 0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| - 127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年明显好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年明显收窄 [8] - 兴业太古汇 25 年初调改后引入更多奢侈品牌，Q1 零售额增速转正；三里屯太古里表现坚挺，重奢定位北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量零售额和租金 [8] - 公司内地购物中心经营持续改善，因各项目为城市及商圈内头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金仍将增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 + 2.9%、 - 5%、 - 5.8%，出租率连续 5 个季度达 100%，印证商户倾向头部优质物业趋势 [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼市场供给过剩，Q1 公司香港写字楼整体出租率仍为 89%，与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，与 24 年底水平一致，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金仍小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目中，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct，分别至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct，仍保持 94%的高位，整体较稳定 [8]

公司评级与目标价 - 摩根士丹利维持太古地产目标价16港元及"与大市同步"评级 [1] 香港写字楼租务表现 - 太古广场租金按季持平 [1] - 2025年第一季度租金调整率为-16% [1] - 同比持平 [1] 香港零售表现 - 太古广场零售额同比减少5% [1] - 东荟城名店仓同比减少5.8% [1] - 太古城中心零售额同比增加2.9% [1] - 整体表现略好于香港整体市场 [1] 内地零售表现 - 第一季度所有6家零售商场零售额均录得按季改善 [1] - 上海、北京呈现正成长 [1] - 广州、成都录得下滑 [1]

业绩总结 - 2022年上半年报告利润为43.19亿港元，较2021年同期的19.84亿港元增长118%[9] - 2022年上半年收入为6,698百万港元，同比下降26%[188] - 2022年上半年经营利润为4,860百万港元，同比增长97%[188] - 2022年上半年经常性利润为36.43亿港元，同比下降2%[9] - 2022年上半年基础利润为41.40亿港元，同比下降8%[9] - 2022年上半年每股报告收益为0.74港元，同比增长118%[188] - 2022年第一期中期股息为0.32港元，较2021年同期的0.31港元增长3%[9] 用户数据 - 2022年上半年可归属零售销售同比增长2%[47] - 2022年上半年太古李的零售销售同比增长19%[10] - 2022年上半年香港整体办公物业的出租率为96%[9] - 2022年6月30日，香港的整体出租率为98%[1] - 2022年上半年整体出租率为93%，零售销售增长为36%[74] - 截至2022年6月30日，香港前十大办公租户占用约24%的办公面积[67] - 截至2022年6月30日，香港前十大零售租户占用约26%的零售面积[67] 财务状况 - 截至2022年6月30日，净债务为15499百万港元，相较于2021年12月31日的10334百万港元增加了49.0%[117] - 截至2022年6月30日，公司的杠杆率为5.3%，与2021年12月31日的3.5%相比上升了51.4%[118] - 截至2022年6月30日，现金余额为5913百万港元，较2021年12月31日的14833百万港元减少了60.1%[126] - 截至2022年6月30日，公司的可用承诺融资为27440百万港元，较2021年12月31日的29318百万港元减少了6.0%[126] - 截至2022年6月30日，公司的股东应占净资产值（NAV）为290,201百万港元，同比下降1%[188] - 截至2022年6月，公司的总投资物业组合为29.1百万平方英尺[191] 投资与市场展望 - 预计未来10年内，集团在核心市场的投资管道超过1000亿港元，以实现中单数字的股息增长[184] - 2022年上半年中国大陆整体投资组合在2022年上半年贡献了39%的可归属总租金收入[56] - 2022年上半年中国大陆零售物业的可归属总租金收入为21.47亿港元[55] - 2022年上半年酒店业务的EBITDA亏损为HK$74百万，较2021年上半年EBITDA盈利HK$4百万显著下降[99] - 2025年目标是实现至少50%的债券和贷款设施来自绿色融资[157] - 截至2022年6月30日，绿色融资占当前债券和贷款设施的约45%[152] 资本承诺与融资 - 截至2022年6月30日，资本承诺总额为25611百万港元，其中包括集团对合资公司的资本承诺为4562百万港元[130] - 2022年上半年，集团偿还和预付的定期及循环贷款总额为3207百万港元，偿还的中期票据为3923百万港元[124]