上海楼市新政核心内容 - 上海于8月25日放开外环外限购 并推出公积金利好政策 包括买新房可提取公积金作为首付及提升贷款额度 [1] 外环外二手房市场结构 - 截至8月 上海外环外二手房总挂牌量约6.5万套 其中次新房1.5万套 房龄较老的动迁房及老破小约3.6万套 新房库存量4.8万套 [6] - 外环外二手房市场以动迁房和老破小为主流 占比超50% [6][9] 二手房价格与成交情况 - 郊区老破小房价存在显著议价空间 部分房源挂牌价较真实成交价高出20% 例如两房挂220万 vs 去年成交价180万 三房挂320万 vs 去年260万 [9][11] - 链家隐藏外网二手历史成交价格 但客户仍可通过其他中介或数据平台获取真实成交价 信息透明度未受实质影响 [3][11] - 次新房价格出现倒挂现象 部分房源成交价低于业主当初新房买入价10% 如徐泾板块500万买入现450万成交 [12] 次新房面临的竞争压力 - 次新房产品竞争力不足 例如85平两房与周边90平三房新房总价相近 但户型设计落后 [16][17] - 外环外新房库存占全市近80% 去化周期超20个月 且未来两年将有大量限售次新房解禁入市 加剧竞争 [15][19][24] - 2026年大虹桥板块预计新增超4500套次新房供应 包括万科天空之城408套 招商虹桥公馆548套等 [15] 新房市场对新政的反应 - 新政后外环外新房咨询量上升 但热度分化明显：滞销老盘未获新增客户 热销盘如保利虹桥和颂认购量稳定提升 [24][26][30] - 保利虹桥和颂项目新政后认购客户达126人 较此前111人略有增长 但增量主要来自原有意向客户而非新增需求 [26] - 全市新房库存中 外环以外占比80.5%（48,238套/59,961套） 新政对整体去化效果有限 [29] 政策目标客群分析 - 新政主要利好非沪籍及沪籍单身人群：非沪籍单身可购外环内房 沪籍单身外环内购房名额从1套增至2套 [33] - 部分单身客群更倾向购买内环内资产而非外环外房产 如选择内环老破小用于家庭居住需求 [35]

政策核心内容 - 上海楼市政策优化调整 外环外上海户籍购房不限套数 外地户籍社保满一年外环外也不限套数 [2] - 成年单身按居民家庭执行限购政策 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [2] - 新政为上海今年首次房地产市场政策调整 被称为"沪六条" [2] 市场反应 - 新政发布后房产中介咨询来电猛增 预约周末看房量较上周上升 [5] - 新盘推出"今夜不打烊"广告加大营销力度 [5] - 中原地产视频号政策内容一小时播放量超数百次 粉丝量显著增加 [5][6] - 链家地产出现客户因利率下降重新考虑新房购买的情况 [8] - 部分房东上调挂牌价格 如从360万元调至370万元 [8] 成交量影响 - 今年前7月上海外环外新建商品住宅成交17024套 占全市28265套总成交量的60% [6] - 预计政策实施后外环外交易占比将进一步上升 [6] - 中介预计政策将刺激外环外房屋成交量 叠加"金九银十"销售旺季效应 [11] 购房群体变化 - 单身限购政策调整将释放刚需和改善型需求 [11] - 新政有利于在沪工作的单身青年人才和新市民群体购房 [11] - 养老房、度假房及换房刚需客户将增加外环外购房活动 [8] 成本变化 - 商业贷款利率不再区分首套和二套 二套房贷款利率有所降低 [6] - 公积金贷款额上调 结合房贷利率下调降低购房成本 [6] - 购房者重点关注购房资格认定和公积金提取额度 [10]