【环球网财经综合报道】日前，深圳宣布进一步放松住房限购政策，符合条件的居民家庭在罗湖区、宝 安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区内购房不限套数，外地户籍无满1年社保或 个税证明限购2套；在盐田区、大鹏新区购房不再审核购房资格；成年单身人士按照居民家庭执行限购 政策。 同时，房贷利率不再区分首套住房和二套住房。另外，深圳还拟调整公积金政策，新增购房首付款等六 类提取情形。 华福证券近日发布研报认为，2024年9月中央政治局会议明确提出要促进房地产市场止跌回稳，之后存 量房贷利率下调、契税下调等需求端政策继续加码，并且预期城改货币化、收储等增量政策蓄势待发， 充分彰显上层对地产稳成交稳房价的决心；商品房销售面积从21年高点连续三年多回落后行业逐渐进入 底部区间，市场对政策宽松的敏感程度进一步加大。 ...

上海楼市新政核心内容 - 上海于8月25日放开外环外限购 并推出公积金利好政策 包括买新房可提取公积金作为首付及提升贷款额度 [1] 外环外二手房市场结构 - 截至8月 上海外环外二手房总挂牌量约6.5万套 其中次新房1.5万套 房龄较老的动迁房及老破小约3.6万套 新房库存量4.8万套 [6] - 外环外二手房市场以动迁房和老破小为主流 占比超50% [6][9] 二手房价格与成交情况 - 郊区老破小房价存在显著议价空间 部分房源挂牌价较真实成交价高出20% 例如两房挂220万 vs 去年成交价180万 三房挂320万 vs 去年260万 [9][11] - 链家隐藏外网二手历史成交价格 但客户仍可通过其他中介或数据平台获取真实成交价 信息透明度未受实质影响 [3][11] - 次新房价格出现倒挂现象 部分房源成交价低于业主当初新房买入价10% 如徐泾板块500万买入现450万成交 [12] 次新房面临的竞争压力 - 次新房产品竞争力不足 例如85平两房与周边90平三房新房总价相近 但户型设计落后 [16][17] - 外环外新房库存占全市近80% 去化周期超20个月 且未来两年将有大量限售次新房解禁入市 加剧竞争 [15][19][24] - 2026年大虹桥板块预计新增超4500套次新房供应 包括万科天空之城408套 招商虹桥公馆548套等 [15] 新房市场对新政的反应 - 新政后外环外新房咨询量上升 但热度分化明显：滞销老盘未获新增客户 热销盘如保利虹桥和颂认购量稳定提升 [24][26][30] - 保利虹桥和颂项目新政后认购客户达126人 较此前111人略有增长 但增量主要来自原有意向客户而非新增需求 [26] - 全市新房库存中 外环以外占比80.5%（48,238套/59,961套） 新政对整体去化效果有限 [29] 政策目标客群分析 - 新政主要利好非沪籍及沪籍单身人群：非沪籍单身可购外环内房 沪籍单身外环内购房名额从1套增至2套 [33] - 部分单身客群更倾向购买内环内资产而非外环外房产 如选择内环老破小用于家庭居住需求 [35]

行业投资评级 - 行业评级为超配 前次评级为超配 评级变动为维持[4] 核心观点 - 上海新一轮宽松政策强度略强于北京 包括外环外不限购套数 成年单身/离异限购套数与家庭一致 不再区分首套二套房贷利率 提高公积金贷款额度 支持提取公积金支付首付 非沪籍家庭首套暂免征房产税 二套及以上给予人均免征面积60平方米[1] - 政策有望提升上海市场热度 改善群体与刚需客户均受益 非沪籍客户和新房市场获政策倾斜[2] - 8月高频数据显示市场仍承压 新房成交套数日均同比-19.3% 环比-6.9% 二手房成交套数日均同比-3.4% 环比-10.6% 北京新政后2周新房/二手房日均签约套数环比+38%/+19% 同比-16%/-1%[2] - 政策具备风向标意义 指明行业止跌回稳方向 若效果不佳仍可期待增量政策[3] 投资建议 - 推荐二手房交易中介龙头贝壳 深圳城中村改造龙头天健集团 区域龙头滨江集团 优质国企越秀地产 商业消费属性民企新城控股[3] - 建议关注央国企行业龙头华润置地 中国海外发展 品质类房企绿城中国[3] 行业表现 - 近一年行业走势显示房地产板块相对沪深300表现 1个月相对表现6.47% vs 8.29% 3个月16.68% vs 15.78% 12个月36.25% vs 34.44%[6]

行业投资评级 - 领先大市-A 维持评级 [7] 核心观点 - 国务院第九次全体会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 在整体行业企稳回升的总体定调下 房价下行压力将加速政策宽松节奏 三季度高温天气叠加需求季节性回落 核心城市房价下行压力阶段性增加 [1] - 美联储态度转鸽 降息预期升温下 预计地产政策将迎来新一轮宽松周期 [1] - 建议关注困境反转类房企 如金地集团 新城控股等 保持拿地强度的龙头招商蛇口 绿城中国 保利发展 滨江集团等 多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥 外高桥等 [1] - 首选股票新城控股 目标价18元 评级买入-A [8] 销售回顾 - 重点监测32城合计成交总套数为1.4万套 环比上周增长20.4% 2025年累计成交总套数为52.1万套 累计同比下降6.7% [2][14] - 一线城市成交3626套 环比上周增长7.7% 2025年累计成交14.8万套 累计同比下降0.5% [2][14] - 二线城市成交9303套 环比上周增长29.5% 2025年累计成交31.2万套 累计同比下降9.4% [2][14] - 三线城市成交1569套 环比上周增长5.1% 2025年累计成交6.1万套 累计同比下降6.7% [2][14] - 重点监测18城合计成交二手房总套数为2.3万套 环比上周增长5.8% 2025年累计成交总套数为81.2万套 累计同比增长9.2% [2][25] - 一线城市二手房成交8901套 环比上周增长2.8% 2025年累计成交32.6万套 累计同比增长21.5% [25][26] - 二线城市二手房成交13016套 环比上周增长9.2% 2025年累计成交44.6万套 累计同比增长5.7% [25][26] - 三线城市二手房成交1177套 环比上周下降5.5% 2025年累计成交4万套 累计同比增长9.8% [25][26] 土地供应 - 百城土地宅地供应规划建筑面积745万㎡ 2025年累计供应规划建面14368万㎡ 累计同比下降15.6% 供求比1.18 [3][39] - 一线城市无土地供应 今年累计供应573万㎡ 累计同比下降22.7% 累计供求比0.94 [39][40] - 二线城市供应规划建筑面积344万㎡ 今年累计供应6564万㎡ 累计同比下降0.1% 累计供求比1.16 [39][40] - 三四线城市供应规划建筑面积401万㎡ 今年累计供应7230万㎡ 累计同比下降25.5% 累计供求比1.21 [39][40] - 百城供应土地挂牌楼面均价3519元/㎡ 近四周平均挂牌均价4165元/㎡ 环比下降12.4% 同比下降15.6% [3][40] - 一线城市近四周平均起拍楼面37970元/㎡ 环比下降7.1% 同比增长89.3% [40][41] - 二线城市供应土地挂牌楼面价4029元/㎡ 近四周平均起拍楼面4202元/㎡ 环比下降8.4% 同比下降23.8% [40][41] - 三四线城市供应土地挂牌楼面价3081元/㎡ 近四周平均起拍楼面价3632元/㎡ 环比下降3.6% 同比增长7.8% [40][41] 土地成交 - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积392万㎡ 2025年累计成交12213万㎡ 累计同比增长4.2% [4][64] - 一线城市成交建筑面积15万㎡ 今年累计成交611万㎡ 累计同比增长5.9% [64][65] - 二线城市成交建筑面积143万㎡ 今年累计成交5638万㎡ 累计同比增长14.5% [64][65] - 三四线城市成交建筑面积234万㎡ 今年累计成交5964万㎡ 累计同比下降4% [64][65] - 百城住宅用地平均成交楼面价为5465元/㎡ 环比增长15.2% 同比增长18.6% 整体溢价率为11.7% [4][65] - 2025年平均楼面价7417元/㎡ 溢价率10.8% 较去年同期提高6.3个百分点 [4][65] - 一线城市住宅用地平均成交楼面价为59586元/㎡ 整体溢价率为34.8% 2025年平均楼面价38962元/㎡ 同比增长31.4% 溢价率13.3% 较去年同期溢价率提高7.8个百分点 [65][66] - 二线城市住宅用地平均成交楼面价为4264元/㎡ 整体溢价率为0% 2025年平均楼面价8263元/㎡ 同比增长19.9% 溢价率13.4% 较去年同期溢价率提高8.4个百分点 [65][66] - 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2844元/㎡ 整体溢价率为0.2% 2025年平均楼面价3386元/㎡ 同比增长13.1% 溢价率2.7% 较去年同期溢价率降低0个百分点 [65][66]

公司财务表现 - 预计2025年上半年期内亏损介乎约185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致 [1] - 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 通过执行极限收支策略保持生产经营稳定 [1] 债务管理进展 - 境外债务重组建议已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年年底前完成重组 [1] - 获得持有大量现有债务的债权人大力支持 正推动债务期限合理延长及融资成本适度降低 [1] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 [2] 行业融资环境 - 房地产债券发行出现亮点 美的置业和滨江地产等民营企业成功发行债券 新城发展启动美元债发行 [2] - 融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款及公募REITs条件放宽等政策缓解房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金尚未有效覆盖更多需求企业 [2] 市场指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动将于9月5日收市后实施并于9月8日起生效 [2]

碧桂园财务表现 - 预计2025年上半年亏损185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致[1] - 报告期内完成交付房屋约7.4万套 通过极限收支策略保持生产经营稳定[1] - 境外债务重组已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年底前完成重组[1] 房地产行业债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[2] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等[2] - 美的置业 滨江地产等民营企业成功发行债券融资 新城发展启动美元债发行[2] 行业政策环境 - 房地产政策延续宽松导向 融资端利好政策包括融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款以及公募REITs条件放宽[2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金未能有效传导至更多需要企业 需加快政策落地和企业出清速度[2] 指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动于2025年9月5日收市后实施 9月8日起生效[3][10]

行业投资评级 - 投资评级为"看好丨维持" [12] 核心观点 - 核心城市二手房价面临较大补跌压力，租售比较无风险利率之差未提供充足补偿，与名义房贷利率存在倒挂 [9] - 核心区域新房补涨进程尚未结束，限价打开后高端产品有较大补涨空间，新房较二手存在折旧、品质、得房率和稀缺性四层溢价 [9] - 产业政策迎来新一轮宽松周期，自下而上的因城施策式放松是第一步，后续政策仍有空间 [9] - 行业量价快速下行阶段可能已过去，核心区和优质房产具备结构性亮点，优质地产股当前估值较底部溢价不大 [5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨3.53%，超额收益1.16%，行业排名7/32 [6] - 年初至今长江房地产指数累计上涨4.96%，超额收益-1.83%，行业排名26/32 [6] - 开发类和物管类标的以上涨为主，收租类多下跌 [6] 政策动态 - 苏州将公积金贷款首付比例统一降至15%，允许提取公积金支付物业费 [7][20] - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [7][20] - 海南推动收购存量房用作保障房和安置房，支持"以购代建"和房票安置模式 [7][20] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-17.9%，19城二手房成交面积四周滚动同比-0.0% [8] - 年初至今37城新房累计同比-5.5%，19城二手房累计同比+14.1% [8] - 8月前15日37城新房当月同比-20.4%，19城二手当月同比-3.0% [8] 个股表现 - 中国海外宏洋集团本周涨幅18.59%，年初至今涨幅138.89% [16] - 华润置地本周涨幅11.15%，年初至今涨幅53.72% [16] - 绿城中国本周涨幅9.85%，年初至今涨幅23.35% [16] - 碧桂园服务本周涨幅4.85%，年初至今涨幅31.73% [16]

房企债务重组进展 - 碧桂园境外债务重组取得积极进展 已与银行债权人就1 78亿美元补偿款支付形式达成一致 预计重组将在12月底前完成 [1] - 碧桂园特设小组持有公司103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券中超过30%份额 银行协调委员会持有现有银团贷款48%份额 [1] - 截至6月30日 碧桂园现有公众票据本金总额逾75%持有人已加入重组支持协议 公司计划2025年底前实施重组 包括发行强制性可转换债券及新债务工具 [1] 行业债务重组趋势 - 房企债务重组方式正从展期向削债加速转变 融创 富力等十多家房企债务重组或重整已获批 [2] - 2025年房地产企业海外债规模约一千多亿元 较高峰期明显下滑 债务重组将延长海外债到期时间并减少规模 [2] - 今年以来房地产债券发行出现亮点 美的置业 滨江地产等民企成功发债融资 新城发展启动美元债发行 [2] 房企经营与融资环境 - 碧桂园表示将专注提升销售业绩 盘活资产 提高经营效率 加强现金流管理 预计具备足够财务资源维持至少12个月持续经营 [1] - 当前房企融资仍集中在头部企业 资金未充分覆盖需求端 需加快政策落地和市场化出清速度 [2] - 下半年房企销售压力仍大 政策支持力度或改善销售降幅 融资环境预计保持稳定但难现大幅增长 [3]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [8] 报告的核心观点 - 2025Q2以来房地产量价下行压力持续加大且接近政策阈值，政策宽松预期逐步强化，重大会议节点前或是板块买入窗口，7月交易级别可能不及9月 [2][10] - 基本面主线首选库存压力小且产品力突出的优质房企，弹性主线可关注边际改善型和债务重组型房企；商业地产、物业管理和经纪等领域龙头企业是中长线配置机会 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 7月15日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告 [7] 行业现状 - 量价下行压力持续加大：2025年1 - 6月全国商品房销售额/面积分别同比下降5.5%/3.5%，6月销售额/面积分别同比下降10.8%/5.5%；6月70城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.3%/0.6% [11] - 开竣工同比降幅继续收窄：2025年1 - 6月新开工面积同比下降20.0%，6月同比下降9.4%；竣工面积同比下降14.8%，6月同比下降1.7% [11] - 到位资金和开发投资表现承压：2025年1 - 6月房企到位资金累计同比下降6.2%，6月同比下降9.7%；房地产开发投资完成额同比下降11.2%，6月同比下降12.9% [11] 年度展望 - 预计2025年全年开竣工和投资将双位数下降，销售表现取决于后续政策力度与效果，若政策力度大且效果好，销售预计大个位数下降，否则可能仍双位数下降，但跌幅较去年大概率收窄 [11]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **第三季度市场行情受政策博弈影响**：二季度产业量价数据加速下行，政策目标止跌回稳面临挑战，市场对积极政策预期高；截至6月多数城市房价跌破去年9月水平，4 - 6月50城房价持续下跌，4、5、6月分别下跌1.3%、1.4%、1.6%，接近去年政策宽松时水平；预计7月中央相关会议前后有交易层面预期，且地产板块估值滞涨有补涨需求[1][2] - **政策空间情况**：常规政策如放松限购、调整首付比例、降息及税收优惠效果可能有限；超常规政策可参考海外经验，如深度降息、量化宽松、中央加杠杆；若结构性工具指向房贷，如提供更低利率再贷款、公积金贷款利率大幅下降，可刺激购房需求[1][3][4] - **其他支持措施**：城中村改造货币化安置值得期待，住建部100万套改造计划集中在一二线城市，若落实可形成数万亿资金支持；还可通过发行特别债券或中央财政支持提高家庭贷款额度[1][5] - **三季度交易节奏**：二季度市场数据挑战政策目标，三季度持续有宽松预期，形成交易窗口，主要节点在7月和9月，7月交易级别低于9月，因压力小、政策对冲动能小[1][6] - **2025年二季度宏观经济数据及影响**：二季度GDP实际增速超5%，消费和出口维持较好水平，产业数据虽恶化但未触及政策阈值，7月大力度宽松政策必要性不高；7月中央城市工作会议讨论方向性问题，政治局会议可能根据数据调整政策[1][7] - **下半年市场预期**：三季度宏观和产业数据预计8月前后共振下行，出口、消费及产业数据或继续恶化，中美贸易谈判增加内需压力；9月交易级别预计更高，若市场情绪高涨、股价未回调，可能削弱9月行情[3][8] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **投资标的**：可关注交发科技、新疆集团、贝壳等基本面扎实的公司，建发国际和滨江集团因库存结构轻、新货周转快被看好；还可考虑绿城、越秀、金茂等市值小但弹性大的公司以及债务重组型房企；中长线可关注有稳定现金流和潜在高股息领域，如商业地产公司及国安体类公司，像绿城、保利、中海等龙头公司[9][10] - **交易节奏判断**：对未来几个月交易节奏保持乐观，三季度是交易窗口，7月和9月是重要节点，有波动也是重新介入机会；选标的优先考虑基本面扎实大企业，适当选择有更高弹性公司[11]