文章核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被认为是市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下 市场发展前景审慎乐观 [1][2][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳量**：2025年市场需求复苏速度缓慢但呈逐季递增趋势 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区市场租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至2025年底 甲级写字楼市场存量增至1996万平方米 [2] - **季度动态**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 净吸纳量环比增长9.3% 释放需求端改善信号 [1] 行业需求结构分析 - **TMT行业**：2025年超越金融业成为首要需求来源 占比达20% 游戏、电商及人工智能企业是主要增量来源 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：以19%的占比位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：位居第三 占比13% 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴热门消费品类企业扩张趋势明显 [2] - **专业服务业**：排名第四 占比11% 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：排名第五 占比6% [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点推出为市场提供关键流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]

核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被视作市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下有望实现稳健发展 [1][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳**：2025年市场需求复苏缓慢但逐季递增 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至年底甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米 [2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **市场流动性**：2025年第四季度市场流动性继续温和修复 甲级与乙级项目租金差距缩小促使升级需求持续释放 [1] - **季度信号**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 但净吸纳量环比增长9.3% 释放出需求端改善的积极信号 [1] 2025年行业需求结构 - **TMT行业**：需求占比达20% 超越金融业位居首位 主要增量来自游戏、电商及人工智能企业 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：需求占比19% 位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：需求占比13% 位居第三 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴消费品类企业有明显扩张趋势 [2] - **专业服务业**：需求占比11% 排名第四 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：需求占比6% 排名第五 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年新增供应逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更为温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]