首批公募REITs试点一周年表现 - 首批9只产品上市以来平均上涨22% 日均换手率整体高于境外成熟市场[3] - 实际可供分配金额合计约17.8亿元 超预期 9只产品合计分红约12.2亿元 占实际可供分派金额比重约60%[3] - 带动3000亿元新增基础设施项目建设 底层资产业绩表现优异 形成稳定可供分配现金流和分红收益[3] 市场制度与政策进展 - 国家发改委2021年6月29日发布通知将试点区域扩展到全国 资产范围扩大 完善首发和扩募规模要求[4] - 银保监会2021年11月17日引入保险资金入市 提高二级市场流动性[4] - 财政部2022年1月26日明确税收优惠政策 沪深交易所2022年5月31日发布扩募规则[4][5] - 全国10余个城市地方政府发布REITs政策文件 积极鼓励地方企业参与试点[5] 产品扩募与资产类型拓展 - 机构已将扩募提上议程 招商蛇口产园资产储备丰厚 计划研究将成熟资产注入REITs[6] - 上市REITs达12只 募资458亿元 项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域[8] - 资产类型扩充至保障性租赁住房、发电类基础设施 5单项目在排队审核 百余单储备项目推进中[8] - 基础资产覆盖保障性租赁住房、高速公路、铁路、数据中心、清洁能源等多条赛道[8] 限售解禁与市场供需 - 首批9只REITs共计21.92亿份限售份额将于6月21日解禁 占9只产品总规模的32%[10] - 当前流通份额仅30%左右 部分产品溢价率超30% 中航首钢绿能REIT溢价率达43.07%[9][10] - 解禁后流通份额将大幅增加 缓解供给不足问题 但优质资产稀缺性仍将长期存在[10][11] 战略定位与发展前景 - REITs成为盘活存量资产扩大有效投资的重要抓手 落实国家重大产业战略的必要手段[12] - 覆盖收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型 紧贴中长期产业政策导向[13] - 发展万亿元量级REITs市场是短期经济稳增长迫切需求 也是服务长期高质量增长的内在需求[13]