中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

南方润泽科技REIT上市 - 深市首单数据中心REIT南方润泽科技REIT正式上市，标志着REITs资产版图扩展至数字经济新型基础设施领域 [1] - 该产品为国内首批数据中心REITs之一，发行过程获市场高度关注，询价阶段网下认购倍数达167.06倍，公众发售部分认购倍数达317.96倍 [1] - 上市首日开盘价5.60元/份，涨幅24.44%，收盘价5.850元，换手率26.46%，交易活跃度凸显市场追捧 [2] 底层资产与资金用途 - 底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，含5897个机柜，总功率超42MW，上架率超99%，入选2023国家绿色数据中心名单 [2] - 原始权益人润泽科技净回收资金将用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设，形成"投资-运营-盘活-再投资"循环 [2] 深市REITs市场发展 - 截至8月8日，深市共有24只REITs上市，总募集规模639亿元，总市值751亿元 [2] - 2024年以来深市REITs资产类型持续突破，先后推出消费基础设施、水利设施、农贸市场等创新品类 [3] - 深交所表示将加快REITs常态化发行，拓展底层资产类型，完善扩募机制，推动市场高质量发展 [3]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

市场发展概况 - 全市场首批9只REITs于2021年6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs市场建设初见成效，已成为盘活存量资产、服务实体经济的重要力量 [1] - 截至最新数据，深交所共有22只REITs上市交易，总募集规模578.10亿元 [2] 资产类型与创新 - 深市REITs资产类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型 [2] - 试点以来陆续推出首单清洁能源REIT、首批保障性租赁住房REITs、首批消费基础设施REITs等创新产品 [2] - 2025年6月首批数据中心REITs获批，资产类型持续丰富 [2] - 中金中国绿发商业REIT网下及公众投资者认购倍数创深市历史新高 [2] 监管规则体系 - 深交所构建"1个业务办法+6个指引+1个通知+5个指南"的配套规则体系，覆盖REITs全生命周期 [3] - 发布多项指引规范项目审核发售、新购入项目及信息披露等监管要求 [3] - 推出业务办理指南提高操作便利性，增强市场参与主体获得感 [3] 市场运行表现 - 截至6月20日，深市22只REITs总市值686.72亿元，较发行价平均上涨25.18% [5] - 累计分红95次，分红总金额65.41亿元，显示稳定收益特征 [5] - 2024年18只披露年报的REITs全部盈利，平均可供分配金额完成率达104% [5] - 消费基础设施、租赁住房和水利基础设施等项目表现尤为稳健 [5] 投资者结构 - 深市REITs机构投资者持有份额占比平均超过95% [6] - 投资者类型包括证券公司、保险公司、银行理财、产业企业和私募基金等 [6] - 深交所开展60余份投教材料发布和近100场投资者关系活动 [6] 扩募机制与生态建设 - 2023年6月首批扩募项目上市，2025年3月推进非定向扩募系统改造 [7] - 2024年以来4只REITs披露扩募公告，博时蛇口产园REIT启动第二次扩募 [7] - 扩募机制有助于形成存量资产和新增投资的良性循环 [7] 未来发展方向 - 推动REITs常态化发行和高质量扩容，支持科技创新领域企业发行 [8] - 优化发行询价、信息披露、投资者保护等全链条监管机制 [8] - 加强REITs日常监管，丰富扩募发售方式 [8] - 鼓励保险机构、公募基金等加大配置，推动社保基金等机构投资者参与 [8]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

公募REITs市场扩容 - 截至6月5日公募REITs总市值达2019.91亿元突破2000亿元大关 [1] - 2025年以来共成立7只公募REITs发行总规模113亿元 [1][6] - 全市场已成立66只公募REITs首发募集总规模1744亿元 [6] 三单公募REITs新进展 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价询价区间2.754-3.366元/份发售总额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份覆盖6个物流项目总建筑面积30.54万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募获批新购入上海康桥项目建筑面积18.24万平米 [4] 细分领域首单REITs加速推出 - 易方达华威市场REIT网下认购倍数78.718倍公众认购倍数407.025倍创消费类纪录 [6] - 国泰君安济南能源供热REIT成为首单供热基础设施REITs [6] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类项目 [6] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类项目 [6] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链项目 [6] - 南方润泽科技数据中心REIT正在申报将成为首单数据中心项目 [6] 政策支持与市场展望 - 上海发改委提出推动基础设施REITs提质扩容 [7] - 广东发文支持民间资本项目发行基础设施REITs [7] - 业内人士预计公募REITs资产类型将更加丰富市场规模将再上新台阶 [7]