本文作者：Aaron 发稿平台| 哥们买房 近期，因中海地产旗下三盘抛售，一石激起千层浪，引发了市场的强烈关注。 ◎中海老业主跳楼维权 据悉，中海观江樾、观文澜、和山等项目以"六折"价格清盘，单价较开盘时直降四成，引发老业主集体维权。 江北中海•观江樾最后200多套房源，开盘价3.6W/㎡，现在不分楼层、户型，全部按照均价2.3W/㎡的均价售卖带装修并送车位，不要装修均价2.2W/ ㎡。 栖霞区中海•观文澜最后100多套房源，开盘价3.6W/㎡，现在单价为2.4W/㎡带装修。 江宁区中海•和山，开盘价是3W/㎡左右，目前项目在售房源均价降至1.7W/㎡带装修。 以中海•观江樾为例，2.3W/㎡的均价比市面上的二手房还要便宜，效果可以说是显而易见——大量新业主买入。据悉，观江樾一周内去化超百套，江宁中 海和山项目更是几乎售罄。 但老业主不干了，不仅围堵中介，禁止新业主看房，打起了"房价保卫战"，更是一度被逼到近乎跳楼维权。 ◎中海观江樾老业主围堵看房人 毕竟3.6W/㎡的均价跌至2.3W/㎡，总价缩水近百万元，对于不少老业主来说，相当于亏了一个首付，情绪激愤也情有可原。 但是中介对其则呈现不同态度："栖霞观文澜 ...

中海地产南京项目降价情况 - 南京观江樾项目2022年首次开盘价34620元/平米（毛坯限价32620元/平米+2000元/平米精装包），现单价2.3万元/平米，降幅33.6%，土地成本21207元/平米，建安成本4500元/平米，融资成本1412元/平米，综合成本超2.7万元/平米，每套房亏损40-60万元 [1] - 观文澜项目2022年首开价3.7万/平米，现降至2.4万/平米，低楼层2.2万/平米，土地成本19543元/平米且需配建5510㎡租赁住房，售价低于实际开发成本 [4] - 中海和山项目2022年首开价2.8万元/平米（含2000元/平米精装包），现降至1.7万元/平米，接近15338元/平米楼面价 [4] 北京项目降价情况 - 丰台区中海公元里实际销售价从指导价7.8万/平米降至6.6万/平米，近期再降4000元/平米，地价约4.9万/平米，利润空间几近消失 [9] - 丰和叁号院网签均价从8.7万/平米降至7.5万/平米，与6.25万/平米楼面价仅差1.3万元 [10] - 西山观复从8万/平米降至6.5万/平米起步价，仅比6.35万/平米楼面价高2000元，无法覆盖建安成本 [10] - 石景山中海寰宇天下|天镜从7.5万/平米降至最低5.8万/平米，房山中海寰宇视界从4.5万/平米降至3.7万/平米，接近3.5万/平米楼面价 [12] 销售数据与库存压力 - 西山观复2024年6月取证后去化率仅16.4%，已签约42套住宅，成交均价77515.44元/平米 [12] - 中海多个项目推出特价房，如丰台西南郊冷库地块99平米户型单价8.4万元/平米起，与四环项目价格持平 [14] - 公司已竣工物业在存货中占比上升，形成滞销库存，需抛售缓解压力 [21] 行业与公司经营分析 - 中海2024年净利润156.3亿元，同比下滑明显，利润率17.7%创十年新低，净利润仅为5年前三成 [19] - 2024年权益拿地金额1101亿元，行业排名第二，2025年1-4月拿地273亿元仍居第二，但销售额增速与利润率持续背离 [17] - 2024年50家典型房企毛利润同比下滑33%，中海下滑幅度达34.1%，高于行业均值 [21] - 全国房企2025年4月新建商品房销售额6237亿元，环比下降40.8%，前4月住宅新开工面积1.32亿平米，同比降22.3%，市场持续缩量 [21][22] 市场策略与产品问题 - 中海被称"价格屠夫"，降价幅度远超周边二手房，导致区域价格体系崩溃，如观江樾附近二手房挂牌价单日下调41万元 [4][5] - 标准化产品复制策略失效，北京酒仙桥、小红门等项目依赖低价而非产品力，丽泽叁號院被评"8-9万价位中产品力最一般" [21] - 公司对城市板块分化及行业规模下降速度预判失误，激进拿地后被迫降价去库存 [16][21]

南京中海地产项目降价事件 - 南京中海观江樾项目单价从开盘价3.6万/平米降至2.3万/平米，相当于打六折[2] - 项目推出尾盘清盘策略，共200套左右，不分楼层户型统一均价2.3万/平米带装修送车位，不要装修则2.2万/平米[2] - 一周内低价抛售150套左右，剩余房源从280套快速去化[4] 降价引发的业主反应 - 老业主因资产缩水40%产生强烈不满，林芳400万购入房产现仅值250万[5] - 业主组织"堵门"行动，严查中介和陌生人出入小区[2] - 业主向开发商提出诉求：停止低价销售和已售房源网签[8] 其他项目连锁反应 - 中海观文澜项目同样出现降价四成情况，引发业主类似抗议行为[6] - 观文澜项目当前可选108平和130平户型，非仅限底层和顶层[7] - 开发商同意暂停观江樾项目低价抛售和网签[9] 市场影响分析 - 新房降价对周边二手房形成压力，观江樾周边二手房成交价2.3-2.4万/平米[3] - 观文澜项目价格比周边中国电建和厦门建发项目低1000-2000元/平米[8] - 中介反映90%带看无法进入小区，需采取隐蔽方式带客看房[6]