研报核心观点 - 光大证券下调中国海外发展2026-2027年归母净利润预测 新增2028年预测 维持“买入”评级[1] 财务预测与估值 - 下调2026年归母净利润预测至118.1亿元 原预测为139.5亿元[1] - 下调2027年归母净利润预测至117.3亿元 原预测为140.4亿元[1] - 新增2028年归母净利润预测为117.7亿元[1] - 当前股价对应2026-2028年市盈率估值均为13倍[1] 销售表现 - 2026年4月合约销售金额241.9亿元 同比上升20.0%[2] - 2026年4月销售面积80.2万平方米 同比上升9.0%[2] - 2026年1-4月累计合约销售金额757.1亿元 同比上升13.7%[2] - 2026年1-4月累计销售面积261.9万平方米 同比下跌10.6%[2] - 2026年1-4月销售均价2.89万元/平方米 同比提升27.1%[3] - 销售趋势边际向好 品牌优势明显 “中海好房子LivingOS系统”全面落实产品特质[3] 历史财务表现 - 2025年营业收入1680.9亿元 同比下降9.2%[3] - 2025年地产开发板块结算收入1567.7亿元 同比下降10.3%[3] - 2025年综合毛利率15.5% 2024年同期为17.7%[3] - 2025年销售费用率2.8% 2024年同期为2.4%[3] - 2025年管理费用率1.3% 2024年同期为1.2%[3] - 2025年归母净利润126.9亿元 同比下降18.8%[3] 商业运营 - 2025年成功搭建商业公募REIT平台 中海商业REIT成功上市 实现全周期资本闭环[4] - 2025年商业物业收入72.0亿元 其中写字楼收入34.7亿元 购物中心收入23.9亿元 长租公寓收入3.5亿元 酒店及其他收入9.9亿元[4] - 截至2025年末 不含中海宏洋的商业物业总建筑面积1030万平方米[4] - 截至2025年末 运营商业项目总建筑面积775万平方米 其中97.6%位于一二线城市核心地段[4] 财务状况 - 截至2025年12月31日 银行存款及现金为1036.3亿元 占总资产比重11.3% 现金充裕度业内领先[5] - 截至2025年12月31日 总借贷合计2473.8亿元 其中一年内到期占比17.1% 人民币占比87.7%[5] - 2025年平均融资成本降至2.8% 处于行业最低区间[5]

公司股价与交易表现 - 截至发稿，中国海外发展股价上涨2.58%，报16.33港元，成交额为6.34亿港元 [1] 公司近期销售业绩 - 2026年4月，公司合约物业销售金额约为人民币241.91亿元，按年上升20.0% [1] - 2026年4月，公司相应的合约物业销售面积约为80.21万平方米，按年上升9.0% [1] - 2026年1月至4月，公司累计合约物业销售金额约为人民币757.11亿元，按年上升13.7% [1] - 2026年1月至4月，公司相应的累计销售面积约为261.92万平方米，按年下跌10.6% [1] - 2026年1-4月，公司销售均价为2.89万元/平方米，同比提升27.1% [1] 公司业务与竞争优势 - 公司地产开发品牌优势明显 [1] - “中海好房子LivingOS系统”全面落实好房子“安全、舒适、绿色、智慧”特质 [1] - 公司销售趋势边际向好，龙头地位稳固 [1] 行业现状与前景 - 目前房地产行业仍处于磨底阶段 [1] - 城市分化和区域分化持续加深 [1]

点击上方"光大证券研究"可以订阅哦 2026年4月，公司合约销售金额为241.9亿元，同比上升20.0%；销售面积为80.2万平方米，同比上升 9.0%。2026年1-4月，公司合约销售金额为757.1亿元，同比上升13.7%；销售面积为261.9万平方米，同比 下跌10.6%。 点评： 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 事件： 公司发布2026年1-4月物业销售和土地收购更新公告 风险提示： 销售、竣工不及预期，商业运营不及预期，市场下行超预期等风险。 发布日期：2026-05-10 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称"光大证券研究所"）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任 何以光大证券研究所名义注册的、或含有"光大证券研究"、与光大证券研 ...

投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 核心观点 - **销售趋势边际向好**：公司地产开发品牌优势明显，“中海好房子 LivingOS 系统”全面落实好房子特质，2026年1-4月销售金额同比提升13.7%至757.1亿元，销售均价同比提升27.1%至2.89万元/平方米，趋势向好 [2] - **商业运营稳步发展**：2025年公司完成商业公募REIT平台搭建，中海商业REIT成功上市，实现“投、融、建、管、退”全周期资本闭环，商业物业收入达72.0亿元，运营商业项目总建筑面积775万平方米，其中97.6%位于一二线城市核心地段 [3] - **财务策略稳健审慎**：公司现金充裕，截至2025年末银行存款及现金为1036.3亿元，占总资产11.3%；总借贷2473.8亿元，其中一年内到期占比17.1%；2025年平均融资成本降至2.8%，处于行业最低区间 [3] - **龙头地位与信用优势**：公司龙头地位稳固，信用优势明显，但考虑到行业仍处磨底阶段，城市与区域分化加深，部分项目销售价格及结算毛利率仍存压力，因此下调了未来盈利预测 [4] 销售表现 - **2026年4月单月销售**：合约销售金额241.9亿元，同比上升20.0%；销售面积80.2万平方米，同比上升9.0% [1] - **2026年1-4月累计销售**：合约销售金额757.1亿元，同比上升13.7%；销售面积261.9万平方米，同比下跌10.6% [1] - **销售均价显著提升**：2026年1-4月销售均价为2.89万元/平方米，同比提升27.1% [2] 财务与运营表现 - **2025年整体财务**：营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；其中地产开发板块结算1567.7亿元，同比下降10.3% [2] - **2025年盈利能力**：综合毛利率为15.5%（2024年同期为17.7%）；归母净利润126.9亿元，同比下降18.8% [2] - **费用情况**：2025年销售费用率为2.8%（2024年同期为2.4%），管理费用率为1.3%（2024年同期为1.2%） [2] - **商业收入构成**：2025年商业物业收入72.0亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他收入9.9亿元 [3] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：下调2026-2027年归母净利润预测至118.1亿元、117.3亿元（原为139.5亿元、140.4亿元），新增2028年预测为117.7亿元 [4] - **营收预测**：预计2026-2028年营业收入分别为1584.71亿元、1516.34亿元、1463.21亿元，增长率分别为-5.7%、-4.3%、-3.5% [5][9] - **归母净利润预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为118.11亿元、117.29亿元、117.69亿元，增长率分别为-6.9%、-0.7%、0.3% [5][9] - **每股收益预测**：预计2026-2028年基本EPS分别为1.08元、1.07元、1.08元 [5][9] - **估值水平**：当前股价对应2026-2028年基本PE估值均为13倍 [4] 公司基本数据 - **当前股价**：15.92港元 [6] - **总股本**：109.45亿股 [6] - **总市值**：1742.43亿港元 [6] - **股价区间**：一年最低/最高价为11.55港元/15.92港元 [6] - **近期流动性**：近3月换手率为13.37% [6]