行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与排序 - 在住宅、写字楼及零售三个板块中，最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售2025年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 恒生指数2025年上涨28%的强劲股市表现提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

交易核心信息 - 丽新国际与丽新发展联合公告，其全资附属公司出售持有SPL物业50%权益的Surearn Profits全部已发行股份，交易代价为34.98亿港元 [1] - 买方为京东集团控股的投资主体Jasmine Investment Development IV Limited，注册于英属处女群岛，京东明确回应此次收购为自用目的 [1] - 交易支付安排包括按金、买方贷款及剩余代价，最终完成需满足召开股东特别大会批准及完成法律转让等先决条件 [3] 收购标的资产详情 - 交易标的SPL物业位于香港干诺道中3号，地处中环核心商业区，是一幢27层的甲级办公大楼 [1] - 物业总建筑面积约22.92万平方米（不含停车位），京东通过此次收购获得其中约11.16万平方米办公面积及18个停车位的50%权益 [1] 京东在港战略布局历程 - 2024年8月，京东完成对香港连锁超市“佳宝食品超级市场”的收购，交易作价约40亿港元，佳宝拥有逾90家门店 [4] - 收购佳宝后，京东成立“创新零售-佳宝业务部”，由佳宝创始人林晓毅出任负责人，旨在整合线下网络并提升商品与价格竞争力 [4] - 2024年9月，京东宣布初期投入15亿元人民币，用于商品价格补贴、物流优化及客户服务升级，并推出“买贵就赔”等本地化服务 [4] - 2024年9月19日，京东与华润隆地达成战略合作，宣布京东MALL香港首店将落户湾仔核心区，预计2026年开业 [4] 战略动机与行业意义 - 京东此次购置中环物业，除满足自用办公需求外，也可能为未来设立区域总部、技术研发中心或智能物流调度枢纽预留空间 [3] - 京东在港的布局紧扣其“以供应链为基础的技术与服务企业”定位，通过整合零售网络、优化物流、引入数字化能力，系统性重构香港零售生态 [3] - 在外资科技企业收缩亚洲布局的背景下，京东逆势加码香港，展现出对中国市场长期信心与全球化视野的双重战略考量 [5] - 通过收购超市、布局高端MALL、拿下中环写字楼，京东以“硬投入+软服务”的组合拳，深化其在香港及粤港澳大湾区的战略布局 [3][5]