项目中标与区域发展 - 华润置地中标走马塘水岸公园一期及32-01、36-02地块绿地景观项目 推动南大智慧城进入更稳健发展阶段 [1] - 项目以约10万平方米滨水公园为核心 联动中環置地中心形成区域协同效应 [3] 生态运营战略与实践 - 公司坚持生态修复基底、运营思维导向和内容赋能核心 实现生态、生活与城市价值统一 [4] - 三亚海棠河公园项目通过土壤治理与大地景观塑造 将生态劣势转化为公共生态空间 [5] - 深圳大沙河生态长廊项目规划13.7公里岸线 划分为三大功能段落并嵌入文化空间 成为特大型城市生态转型标杆 [5] - 成都东安湖体育公园通过"一场三馆"实现赛后转型 融合演艺、马拉松等多元素内容 提供可持续运营方案 [5] - 深圳人才公园引入LV展览、公共艺术装置及无人机送餐等高质量活动 持续激活公共空间活力 [5] 南大智慧城配套建设进展 - 区域从2009年纳入上海市环保计划 发展为北上海"南北转型"核心阵地 兼具科创策源地与高能级配套未来之城属性 [6] - 产业端：数智中心与数智绿洲一期已交付 合成生物产业园、细胞国家中心落地 吸引中车资产等企业入驻 [7] - 配套端：国际人才社区、科创之门地标及仁济医院宝山分院二期建成投用 [7] - 交通端：S5沪嘉高速抬升获批 进一步打通片区出行网络 [7] - 城市界面端：走马塘水岸公园丰富生态界面 250米天际线启动 南大中央公园将于今秋开园 [7] TOD综合开发模式 - 中環置地中心作为片区战略首发项目 邀请国际团队设计并融入TOD肌理 打造"站城人一体"复合生活场 [9] - 公司开发总建筑面积从约90万平方米扩容至约100万平方米 实现从单项目开发到片区统筹升级 [11] - 项目组合形成"PARK×TOD"黄金模式：中環置地中心依托15号线地铁实现30分钟直达核心商圈 步行可享约16万平方米万象汇商业 [11] - 望雲TOD作为纯粹TOD组团 实现地铁入户与连廊遮雨 推出建面约108-165㎡改善户型并紧邻走马塘水岸公园 [15] - 建面约165㎡户型采用四开间朝南设计 最大化引入自然光与景观视野 打造巨幕式家庭公区 [17] 区域价值提升 - 百万方大城填补北上海区域空白 以中环区位、全能配套和生态底色成为改善客群优选 [14] - 中環置地中心与望雲TOD持续释放价值 拉升北上海理想生活标准 [17]

核心观点 - 华润置地通过非公开市场方式以约245亿元锁定上海浦东后滩和黄浦余庆里超级地块包，成为2025年全国单次成交总价最高的地块交易[1][3][4] - 该交易金额接近上海同期8宗公开土拍地块总金额289.57亿元的85%，远超中海119亿元的公开市场最高支出[2] - 地块包包含浦东后滩2宗纯宅地和黄浦余庆里6宗综合地块，采取"跨区配货"创新出让模式[5][7] 上海土地市场新趋势 - 上海土地出让出现"爱马仕配货"模式，通过跨区捆绑协议出让规避公开招拍挂[5][6] - 典型组合为杨浦配虹口地块，建发已通过该模式投入超百亿，保利发展和融创也可能跟进[7] - 华润置地本次地块包同时包含浦东、浦西项目，开创"跨江配货"先例[7] 后滩地块分析 - 后滩2宗地为区域首发纯宅地，合计可提供2060套房源，占整个地块包投资额的72%（175.41亿/244.7亿）[12][19] - 地块位于浦东CAZ核心区，比前滩更近内环，属浦东内中环最后三大可开发区域之一[8][10] - 华润计划复制其在前滩润璟的成功经验，预计年底推出225-280㎡江景大平层产品[16][19] 余庆里地块价值 - 地块与18.9万元/㎡的金陵华庭相邻，估算住宅楼板价仅10.6万元/㎡，存在显著价差空间[21] - 包含4.27万方超高层住宅（货值80亿）和2.07万方风貌别墅（货值50-60亿）[21] - 需打造包含骑楼商圈、美食街复兴的复杂风貌综合体，开发难度较高[22][23] 华润置地战略动机 - 契合央企定位偏好地标性项目，可提升品牌影响力而非单纯追求利润[27][28] - 通过成片开发提升区域能级，如中環置地中心项目带动片区升级[28] - 当前上海库存去化周期约2年，本次补仓可保障未来1-2年土地储备[29] 执行能力支撑 - 联合本土房企南房集团降低风险，双方此前合作过士林润园项目[30] - 上半年上海销售额245亿与本次拿地金额相当，显示资金实力[27] - 从万科挖角金牌操盘手于佳兴强化豪宅操盘团队，设立8.5%净利目标[25][26] - 2023年起蝉联行业利润王，财务健康度领先同业[34][37]