财务业绩 - 收入13.74亿元人民币 [1] - 毛利5.5亿元人民币 毛利率约40% [1] - 股东应占溢利2.56亿元人民币 净利率约19% [1] - 每股基本盈利0.13元人民币 [1] - 经营活动现金净流入1.12亿元人民币 同比增长45% [1] - 银行结余及现金16.4亿元人民币 较2024年末增长8% [1] 业务规模 - 新拓代建项目建筑面积1989万平方米 [1] - 新拓代建项目代建费约50亿元人民币 [1] - 代建销售额419亿元人民币 [1] - 交付建筑面积465万平方米 [1] 市场地位 - 市场占有率连续9年超过20% [1] - 保持代建行业第一地位 [1] - 拥有央企信用支撑和绿城品牌背书 [1] 经营能力 - 具备卓越的订单获取、资源整合和经营兑现能力 [1] - 重复委托率稳步攀升 [1] - 收入结构持续优化 [1] - 新拓代建业务规模实现逆势增长 [1]

企业动态 - 绿城管理2025年上半年新拓代建项目代建费约50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，合约销售金额约39.02亿元 [10][13] - 金建管集团与新誉国际商务、高基地产达成战略合作，构建全链条处置能力闭环，融合司法处置、资产盘活、开发运营全流程能力 [1] - 绿地香港探索深化政企合作模式，赋能城市高质量发展 [1] - 招商创科合肥复材中心项目一期总投资6.5亿元，增强合肥市在生物基材料领域的核心竞争力 [2] - 金地管理发布清岚产品品牌，腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [13] - 旭辉建管布局城市超80个 [13] - 新城建管7月成功签约7个项目 [13] 项目进展 - 远洋建管代建乌鲁木齐雅山璟庐项目高品质交付，首开22天劲销8000万，跻身全市TOP10 [7] - 绿城管理代建唐山珑湖丽宫纾困项目交付，总占地面积15.3万平方米，建筑面积33.5万平方米，涵盖多种产品类型 [8] - 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [13] - 金地管理为傲雷集团提供全过程代建服务，打造中山翠亨照明产业集群，项目面积6.6万平方米 [3] - 金地管理首进泰州姜堰，打造高品质墅区，项目面积未明确 [3] - 绿城房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-03地块A28地块项目，成交金额5.39亿元，建筑面积92994平方米 [12] - 金地房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-06地块B20地块项目，成交金额2.24亿元，建筑面积49291平方米 [12] 财务数据 - 绿城管理预期2025年中期股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [10] - 绿城管理2025年上半年拓展面积同比增长13.9% [13] 行业趋势 - 代建行业资源整合加速，企业通过战略合作构建全链条能力 [1] - 代建项目类型多样化，涵盖纾困、共有产权房、产业集群等 [1][3][13] - 代建企业持续拓展城市布局，如旭辉建管覆盖超80个城市 [13]

盈利预警 - 公司预期2025年上半年股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [1] - 盈利能力下降主因行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应导致项目收入减少 [1] 业务表现 - 2025年上半年新拓代建合约总建筑面积达1989万平方米，同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目预估代建费达50亿元，同比增长19.1% [1] - 商业代建占比和重复委托率实现同比提升 [1] 行业趋势 - 房地产行业整体下行且竞争加剧 [1] - 公司在市场承压下仍保持强劲拓展能力 [1]

代建行业崛起 - 代建项目在多地热销 如绿城管理在山东博兴县半年销售400套占1/3市场份额 龙湖龙智造在广州项目首开1小时销售8亿 旭辉建管在苏州项目首开销售额超6亿元 [1] - 代建模式成为民营房企轻资产发展路径 避免高杠杆风险 行业呈现投资与开发分离趋势 [1][5] - 超过100家开发商开展代建业务 主要目的为保存团队和管理能力 同时平抑开发业务下行风险 [5] 典型代建项目分析 - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目 销售均价3 6万元/平方米 整体货值30亿元 开盘1小时去化率75% 预计年内清盘 [3] - 旭辉建管代建苏州蠡棠森屿项目 销售均价高出周边6000元/平方米 首开销售额超6亿元 整体货值40亿元 按4%费率估算代建费约1 6亿元 [4] - 代建费率普遍走低 77 7%项目费率在1%-3%之间 其中42 7%项目仅1%-2% [4] 代建业务核心竞争力 - 代建本质是管理体系流程输出 领先企业的产品打造和品质水平是关键竞争力 [7] - 代建方与股东形成价值共同体 通过正向激励(如超额销售提成)提高产品品质和服务 [8] - "好房子"产品如四代住宅成为新机遇 高实得面积赢得市场青睐 [9] 代建市场空间 - 国企 城投 出险企业及实业巨头构成主要需求方 需要专业代建盘活项目 [13] - 城投公司积累大量存量地块 成为代建企业主要利润贡献点 如绿城管理2024年新拓项目中25%来自国企委托 [14] - 行业仍有发展空间 居民改善型需求庞大 但市场难度增大 需通过价值兑现赢得信任 [15][16]

行业趋势 - 代建业务逐渐成为民营房企轻资产输出的重要路径，以应对高杠杆风险并保持团队管理能力[2][4] - 代建与开发业务呈现逆周期性，可平抑开发业务下行风险并押注专业开发管理市场扩大趋势[5] - 2024年绿城管理新拓项目中25%来自国企委托，城投公司存量地块成为代建企业主要增量窗口[11] 市场表现 - 绿城管理代建项目在山东博兴县半年销售400套占当地1/3市场份额[2] - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目首开1小时销售8亿去化率75%，整体货值30亿[2][3] - 旭辉建管代建苏州蠡堂森屿首开销售6亿，包揽5月苏州改善项目销售金额套数面积三冠[2][3] 商业模式 - 典型代建费率约4%，但中指院数据显示77.7%项目费率在1%-3%区间[4] - 代建方可通过超额销售提成获取激励，商业项目提成比例可达超额部分30%[7] - 轻资产模式不需自主拿地投资，显著降低资金压力[4] 产品竞争力 - 四代住宅创新设计(如270°曲面露台)支撑溢价，苏州项目均价较周边高6000元/㎡仍热销[4][8] - 代建项目强调确定性专业力，产品品质成为购房决策关键因素[7] - 旭辉在太仓浏河刚需市场打造四代住宅，以高实得面积赢得市场[8] 客户结构 - 代建委托方包括国企城投(如苏州相城经开国控)、实业企业(如晋星实业)及医疗健康企业(如深圳华屹)[10] - 广深政策松动促使企业将工业用地住宅配套指标转为可售项目[10] - 南通亚伦等民营开发商通过与龙湖等品牌合作实现项目快速去化[3] 行业挑战 - 代建市场容错率降低，部分未达预期项目影响委托方入市意愿[12] - 行业利润率持续下滑，42.7%项目费率仅1%-2%[4] - 项目选择权使代建方聚焦优质地块或产品创新空间大的项目[8]

企业合作动态 - 武汉城建集团与黄陂区开启新一轮合作 聚焦高品质住宅开发、城市更新、文旅产业融合、公共服务设施建设等领域 计划打造标杆性城市建设项目 [1][2] - 绿城管理与重庆市大渡口区达成战略合作 具体合作领域未披露 [1] - 龙湖龙智造签约代建华屹置业深圳宝安区项目 代建模式未明确 [1] - 远洋建管签约天津京津国际中心文商旅综合体 提供商业业态招商筹开、运营管理等综合服务 该项目被列为2025上海合作组织峰会重点参观项目 [1][7] 项目获取与开发 - 旭辉建管联合城投竞得苏州相城区太平街道地块 成交价5.29亿元 总用地面积5万平方米 容积率1.01 为代建业务拓展尝试 [3][4] - 绿城管理中标石家庄城恒住宅项目 代建服务费1.08亿元 地块面积未披露 规划建设多层/小高层/高层住宅及公共配套 [6] - 厦门集美中学后溪校区项目总用地面积7.49万平方米 未披露中标方 [5] 项目交付与销售 - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 此前停工8年 涉及852家债权人及857套未交付房产 采用"共益债+代建及代销支持"破产重整模式 [7] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 蓄客期仅10天 累计来访986组 样板房参观超3000人次 [1][8] 典型代建项目数据 - CR24024地块全过程代建项目 体量69200平方米 代建管理费率3.5% 方案费率0.55% 中标方为绿城房地产建设管理集团 [11] - 云萃小区全过程开发委托管理项目 体量82147平方米 中标方为绿城房地产建设管理集团 成交金额未完整披露 [11] 行业动态 - 旭辉建管近期在苏州、昆山、台州获取项目 并意向签约第二个冰雪项目 [12] - 中原建业集团集中签约9个项目 金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [12] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过 二线代建招标数量占比达55% [12]

行业格局重塑 - 中国房地产市场正经历价值链条深度重塑，传统开发模式在供给侧改革中持续承压[1] - 央行降准降息、结构性工具加码等政策组合拳为行业注入流动性，激活房地产代建需求[2] - 轻资产模式迎来扩容机遇，绿城管理作为市占率超20%的行业龙头展现战略定力[2][3] 政策驱动与传导机制 - 央行降准0.5个百分点释放1万亿元长期资金，政策利率下调0.1个百分点引导LPR同步下行[4] - 三重传导机制重塑行业生态：融资端缓解房企压力、需求端LPR下调至3.85%激活购房需求、供给端结构性工具利率降低0.25个百分点支持保障房等[5] - 政策倾斜保障性住房和城市更新，与绿城管理政府代建业务深度契合[5][6] 绿城管理财务表现 - 2024年营收34.41亿元（同比+4.2%），归母净利润8.01亿元，毛利率49.6%显著高于传统房企[7] - 现金分红4.82亿元，近三年累计派息超20亿元，吸引保险资金和REITs等长线资金配置[7] - 合约项目总建面1.256亿平方米（同比+5.0%），新拓项目建面3650万平方米行业第一[9] 业务结构与区域布局 - 商业代建收入27.52亿元（占比80%），政府代建6.26亿元，形成双轮驱动风险对冲[12] - 覆盖全国130余个核心城市，一二线城市建面占比44.0%（同比+7.6%），高能级城市货值占比77.3%[9][10] - 2025年一季度新签代建规模882万平方米，位列行业第一[13][15] 技术创新与行业认可 - 推出智能化代建操作系统"绿城M"APP，实现全流程数字化管控闭环[16] - 2024年包揽中指院、克而瑞等权威机构代建类榜单TOP 1，2025年蝉联上市公司代建榜首[19][21] - 轻资产模式推动行业从债务驱动转向服务价值创造新范式[22][23]

一线城市代建行业现状 - 一线城市代建渗透率显著低于其他城市，2021-2025年一季度新开盘项目中代建占比不足1%，远低于二三线城市8%的渗透率 [3] - 代建项目主要分布在非核心区域，如广州南沙区、增城区等郊区刚需楼盘，核心地段房企更倾向自行开发 [4][10] - 头部代建企业如绿城管理占据主导，中小型企业进入门槛高，市场呈现头部垄断特征 [5][13] 城投拿地与代建需求关系 - 一线城市城投拿地比例持续低位（北京<40%，上海/广州下降趋势，深圳因特殊用地结构占比最高），远低于二三线城市平均水平 [7][9] - 城投拿地中仅27%位于市区，72%位于郊区，郊区项目开发意愿受市场分化影响进一步降低 [10][11] - 广州城投拿地市区占比56%，代建渗透率一线最高，成为潜在机会城市 [11][12] 代建项目市场表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53%，销售速度优于同类项目，头部企业品牌溢价能力显著 [13][14] - 典型案例如广州绿城·揽江印月（均价29456元/m²）对比周边项目溢价24%，年成交82套远超竞品35套 [14] 未来趋势 - 一线城市代建渗透率将长期低于平均水平，竞争集中于头部企业，非核心区项目需谨慎评估市场风险 [14][15] - 公建配套类政府代建或成为一线城市替代性机遇，商品住宅代建空间有限 [15]

财务表现 - 2025Q1营业收入204亿元（-13 9%）归母净利润4 5亿元（+34 0%）扣非归母净利润3 9亿元（+32 4%）[1] - 营收下降主因结转项目权益比例提升带动净利润增长综合毛利率同比下降2 7pct至11 8%期间费用率（不含研发）提升1 2pct至7 1%[2] - （合同负债+预收账款）/年化营业收入=0 86X显示收入端仍存压力但毛利率触底资产减值计提有望减少[2] 销售与拿地 - 2025Q1销售额351亿元（-12 8%）行业排名第五降幅较2024全年收窄但较2024Q4边际趋弱[3] - 2025年可售货值3250亿元预计全年销售承压[3] - 全口径拿地金额200亿元（+102 0%）拿地强度提升至57%（2024全年为22%）核心一二线拿地占比93%（京沪占76%）[3] 财务安全与运营 - 2025Q1末剔除预收账款资产负债率60 5%净负债率51 1%现金短债比1 1短债占比24 7%杠杆水平低位[4] - 2024年末平均融资成本2 99%行业最低[4] - 并表回款/有息负债降至0 73但下行斜率放缓或近底部[4] 持有业务与新模式 - 2024年持有物业全口径收入74 6亿元（+12%）稳定期项目EBITDA回报率6 42%（+0 2pct）[5] - 2025Q1招商积余营收44 6亿元（+19 9%）归母净利润2 2亿元（+15 1%）[5] - 2024年新增代建管理面积898万平REITs平台覆盖多业态存量资产盘活领先[5] 业绩展望与估值 - 预计2025-2027年归母净利润42/45/49亿元对应PE 19 9X/18 6X/16 9X实际PB偏低隐含中长期价值[6] - 销售行业第五拿地改善财务安全持有业务稳健新模式探索领先综合竞争力强[6]

城投代建市场现状与趋势分析 - 城投公司作为地方土地市场重要拿地主体，2021-2024年拿地比重从34%波动攀升至64%，2025年一季度占比仍达50%[4] - 2023年城投拿地建面12278万平方米同比减少30%，2024年同比再降13%，较2022年高点降幅超40%[5] - 城投拿地开工率显著低于其他房企：2021年48.9% vs 地方国企95%/央企88%，2024年进一步降至8.5%[8] - 截至2025年一季度，城投未开工地块超4200宗/3.6亿平方米，存在滞后招标现象（如南京2021年地块2025年才招标）[8][10][11] 土地收储政策影响分析 - 2024年5月以来土地收储政策加速推进，专项债收购存量土地超4000万平方米，主要针对城投平台（如惠州8宗地块均为城投持有）[14][15][16] - 政策对代建市场形成双刃剑：短期可能降低城投开发积极性，但长期将优化剩余地块质量并缓解城投资金压力[18] - 收储后城投开发意愿或呈"先降后升"走势，代建需求将进入探底回升阶段[18][19] 城投代建项目特征与选择标准 - 城投代建项目兼具政府代建与商业代建特性，注重利润与效益平衡[18] - 代建方选择三大核心标准：资质与合规能力（首要）、成功案例经验、超额利润创造能力[18][19] - 品牌代建企业在溢价能力、资源整合等方面优势突出，区域深耕型企业在本地市场更具竞争力[19] 区域市场机会与策略建议 - 重庆、长沙、西安、贵阳等城市城投未开工土地规模较大，存在结构性机会[19] - 代建企业应重点评估项目可行性，加强与城投长期合作，参与优质地块开发[19]