代建行业崛起 - 代建项目在多地热销 如绿城管理在山东博兴县半年销售400套占1/3市场份额 龙湖龙智造在广州项目首开1小时销售8亿 旭辉建管在苏州项目首开销售额超6亿元 [1] - 代建模式成为民营房企轻资产发展路径 避免高杠杆风险 行业呈现投资与开发分离趋势 [1][5] - 超过100家开发商开展代建业务 主要目的为保存团队和管理能力 同时平抑开发业务下行风险 [5] 典型代建项目分析 - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目 销售均价3 6万元/平方米 整体货值30亿元 开盘1小时去化率75% 预计年内清盘 [3] - 旭辉建管代建苏州蠡棠森屿项目 销售均价高出周边6000元/平方米 首开销售额超6亿元 整体货值40亿元 按4%费率估算代建费约1 6亿元 [4] - 代建费率普遍走低 77 7%项目费率在1%-3%之间 其中42 7%项目仅1%-2% [4] 代建业务核心竞争力 - 代建本质是管理体系流程输出 领先企业的产品打造和品质水平是关键竞争力 [7] - 代建方与股东形成价值共同体 通过正向激励(如超额销售提成)提高产品品质和服务 [8] - "好房子"产品如四代住宅成为新机遇 高实得面积赢得市场青睐 [9] 代建市场空间 - 国企 城投 出险企业及实业巨头构成主要需求方 需要专业代建盘活项目 [13] - 城投公司积累大量存量地块 成为代建企业主要利润贡献点 如绿城管理2024年新拓项目中25%来自国企委托 [14] - 行业仍有发展空间 居民改善型需求庞大 但市场难度增大 需通过价值兑现赢得信任 [15][16]

行业趋势 - 代建业务逐渐成为民营房企轻资产输出的重要路径，以应对高杠杆风险并保持团队管理能力[2][4] - 代建与开发业务呈现逆周期性，可平抑开发业务下行风险并押注专业开发管理市场扩大趋势[5] - 2024年绿城管理新拓项目中25%来自国企委托，城投公司存量地块成为代建企业主要增量窗口[11] 市场表现 - 绿城管理代建项目在山东博兴县半年销售400套占当地1/3市场份额[2] - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目首开1小时销售8亿去化率75%，整体货值30亿[2][3] - 旭辉建管代建苏州蠡堂森屿首开销售6亿，包揽5月苏州改善项目销售金额套数面积三冠[2][3] 商业模式 - 典型代建费率约4%，但中指院数据显示77.7%项目费率在1%-3%区间[4] - 代建方可通过超额销售提成获取激励，商业项目提成比例可达超额部分30%[7] - 轻资产模式不需自主拿地投资，显著降低资金压力[4] 产品竞争力 - 四代住宅创新设计(如270°曲面露台)支撑溢价，苏州项目均价较周边高6000元/㎡仍热销[4][8] - 代建项目强调确定性专业力，产品品质成为购房决策关键因素[7] - 旭辉在太仓浏河刚需市场打造四代住宅，以高实得面积赢得市场[8] 客户结构 - 代建委托方包括国企城投(如苏州相城经开国控)、实业企业(如晋星实业)及医疗健康企业(如深圳华屹)[10] - 广深政策松动促使企业将工业用地住宅配套指标转为可售项目[10] - 南通亚伦等民营开发商通过与龙湖等品牌合作实现项目快速去化[3] 行业挑战 - 代建市场容错率降低，部分未达预期项目影响委托方入市意愿[12] - 行业利润率持续下滑，42.7%项目费率仅1%-2%[4] - 项目选择权使代建方聚焦优质地块或产品创新空间大的项目[8]

城投公司土地储备现状 - 2021年以来城投公司成为地方土地市场重要拿地主体，积累大量存量地块[1] - 2022-2024年重点30城城投拿地占比均保持50%以上，2024年达到64%峰值[1] - 截至2025年5月末30个重点城市城投未开工地块超4200宗，总建面3.6亿平方米[1][2] - 未开工地块中城投独立拿地占比95.3%，联合拿地仅占4.7%[2] 区域分布特征 - 中西部城市未开工体量较大，长三角城市开发节奏较快[5] - 徐州、重庆、长沙未开工规模超4000万平方米，代建需求潜力大[6] - 深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万平方米，竞争激烈[6] - 徐州市区有1000万平方米优质地块，代建前景更佳[6] 地块容积率分析 - 未开工地块中容积率低于2的占比32.3%（7.8%低于1.5，24.5%在1.5-2区间）[9] - 容积率2-2.5地块占比34.3%，高于2.5的占比33.4%[9] - 珠海、无锡、厦门超60%未开工地块容积率低于2，适合改善项目[11] - 长沙、西安、上海、徐州未开工地块主要集中于容积率2-3区间[11] - 昆明、南宁、广州、深圳有较多容积率3以上的未开工地块[11] 代建行业机会 - 3.6亿平方米未开工面积释放潜在代建机遇[1] - 容积率低于2的地块符合新房市场改善需求主流趋势[9] - 中小规模地块（小于10万平方米）占比43%，适合中小代建企业[13] - 大规模项目有助于头部代建企业放大品牌效应[13] - 代建企业需结合地块拿地时间、区位条件、容积率等因素选择适宜城市深耕[13]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]

行业现状与趋势 - 代建行业进入增速放缓的平稳发展期，2024年新拓规模2.15亿平方米，同比增长13%，增速较2023年下降14个百分点，2025年一季度同比仅增长5% [6] - 行业面临三大挑战：宏观经济修复缓慢影响委托方开发意愿、超100家企业入局导致竞争加剧、政策红利消退（土地回购/以购代建/纾困需求减少） [7][8] - 头部格局趋于稳定，绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理等老牌企业凭借先发优势占据综合能力前沿 [3][5] 头部企业核心竞争力 绿城管理 - 规模断层领先，一二线城市建面占比44%，四大核心城市圈占比76.6%，商业代建占比76.19%（95.7百万平方米）支撑高毛利 [16][17] - 标准化体系与品牌溢价形成双强，专业化服务及生态协同巩固行业领导者地位 [15] 蓝城集团 - 保障房代建领域标杆，累计签约1.36亿方、690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%），政府代建占比40% [20][21] - 保障房代建实现四次迭代，以商品房标准打造高品质项目，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河 [22][23] - 创新"代建+运营"模式开发文旅项目（如杭州龙坞茶镇），建立"一城一品"开发范式 [24] 金地管理 - 全业态覆盖（商住68%、商办12%、公建20%），2024年签约面积3831万方（同比+33%），政府/国企客户占比72% [26] - 依托近二十年经验构建成熟项目管理体系，聚焦高能级城市群提升抗风险能力 [25] 润地管理 - 政府代建领域龙头，2024年在管面积7607万方（同比+19%），新增1016万方，文体场馆项目数量行业第一 [27][29] - 深耕"6+2"赛道（文体/保障房/学校/医院等），央企背景强化政企协同优势，如深圳湾体育中心等项目形成差异化壁垒 [29][31] 行业发展关键逻辑 - 委托方需求升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更关注价值共创与长期合作 [11] - 企业破局路径：构建细分领域护城河（如蓝城保障房）、拓展多元复合模式（如润地政企协同）、强化全周期服务能力 [37] - 行业将从规模扩张转向高质量发展，专业化分工与良性竞合成主流，"强者恒强+特色为王"态势延续 [1][38]

证券代码：000652 证券简称：泰达股份 公告编号：2025-55 天津泰达股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没 有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 为第三人。 决书未生效，因此对公司本期利润或期后利润的影响存在不确定性。 天津泰达股份有限公司（以下简称"公司"）于近日收到江苏省扬州市中级 人民法院出具的《民事判决书》，现将上述案件进展情况公告如下： 一、本次重大诉讼的基本情况 公司的二级子公司扬州泰达发展建设有限公司（以下简称"扬州泰达发展"） 于 2025 年 1 月收到江苏省扬州市中级人民法院送达的案件材料，扬州金丰置业 有限公司（以下简称"扬州金丰置业"）因委托代建合同纠纷起诉扬州泰达发展、 扬州市广陵新城投资发展集团有限公司（以下简称"扬州市广新集团公司"）和 扬州市广陵新城管理委员会，详见公司于 2025 年 1 月 8 日在《中国证券报》《证 券时报》《上海证券报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露的《天 津泰达股份有限公司关于重大诉讼的公告》（公告编号：2025-2）。 后经过庭审，原告扬州金丰置业变更其诉讼 ...

企业合作动态 - 武汉城建集团与黄陂区开启新一轮合作 聚焦高品质住宅开发、城市更新、文旅产业融合、公共服务设施建设等领域 计划打造标杆性城市建设项目 [1][2] - 绿城管理与重庆市大渡口区达成战略合作 具体合作领域未披露 [1] - 龙湖龙智造签约代建华屹置业深圳宝安区项目 代建模式未明确 [1] - 远洋建管签约天津京津国际中心文商旅综合体 提供商业业态招商筹开、运营管理等综合服务 该项目被列为2025上海合作组织峰会重点参观项目 [1][7] 项目获取与开发 - 旭辉建管联合城投竞得苏州相城区太平街道地块 成交价5.29亿元 总用地面积5万平方米 容积率1.01 为代建业务拓展尝试 [3][4] - 绿城管理中标石家庄城恒住宅项目 代建服务费1.08亿元 地块面积未披露 规划建设多层/小高层/高层住宅及公共配套 [6] - 厦门集美中学后溪校区项目总用地面积7.49万平方米 未披露中标方 [5] 项目交付与销售 - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 此前停工8年 涉及852家债权人及857套未交付房产 采用"共益债+代建及代销支持"破产重整模式 [7] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 蓄客期仅10天 累计来访986组 样板房参观超3000人次 [1][8] 典型代建项目数据 - CR24024地块全过程代建项目 体量69200平方米 代建管理费率3.5% 方案费率0.55% 中标方为绿城房地产建设管理集团 [11] - 云萃小区全过程开发委托管理项目 体量82147平方米 中标方为绿城房地产建设管理集团 成交金额未完整披露 [11] 行业动态 - 旭辉建管近期在苏州、昆山、台州获取项目 并意向签约第二个冰雪项目 [12] - 中原建业集团集中签约9个项目 金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [12] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过 二线代建招标数量占比达55% [12]

代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]

行业格局重塑 - 中国房地产市场正经历价值链条深度重塑，传统开发模式在供给侧改革中持续承压[1] - 央行降准降息、结构性工具加码等政策组合拳为行业注入流动性，激活房地产代建需求[2] - 轻资产模式迎来扩容机遇，绿城管理作为市占率超20%的行业龙头展现战略定力[2][3] 政策驱动与传导机制 - 央行降准0.5个百分点释放1万亿元长期资金，政策利率下调0.1个百分点引导LPR同步下行[4] - 三重传导机制重塑行业生态：融资端缓解房企压力、需求端LPR下调至3.85%激活购房需求、供给端结构性工具利率降低0.25个百分点支持保障房等[5] - 政策倾斜保障性住房和城市更新，与绿城管理政府代建业务深度契合[5][6] 绿城管理财务表现 - 2024年营收34.41亿元（同比+4.2%），归母净利润8.01亿元，毛利率49.6%显著高于传统房企[7] - 现金分红4.82亿元，近三年累计派息超20亿元，吸引保险资金和REITs等长线资金配置[7] - 合约项目总建面1.256亿平方米（同比+5.0%），新拓项目建面3650万平方米行业第一[9] 业务结构与区域布局 - 商业代建收入27.52亿元（占比80%），政府代建6.26亿元，形成双轮驱动风险对冲[12] - 覆盖全国130余个核心城市，一二线城市建面占比44.0%（同比+7.6%），高能级城市货值占比77.3%[9][10] - 2025年一季度新签代建规模882万平方米，位列行业第一[13][15] 技术创新与行业认可 - 推出智能化代建操作系统"绿城M"APP，实现全流程数字化管控闭环[16] - 2024年包揽中指院、克而瑞等权威机构代建类榜单TOP 1，2025年蝉联上市公司代建榜首[19][21] - 轻资产模式推动行业从债务驱动转向服务价值创造新范式[22][23]

项目概况 - 湘农桥社区二区9栋是长沙市首个危房拆除重建全过程代办代建项目，主体于5月12日封顶，预计7月建成交付[1] - 该楼栋始建于1975年，2024年鉴定为C级危房，存在墙体开裂、地基沉降等问题，涉及24户居民[2] 资金与重建模式 - 采用"自筹为主、政府补贴"模式，居民自筹资金2006元/平方米，政府奖补1050元/平方米[2] - 实现"原址、原面积、原高度、原使用性质"四原重建目标[2] 代办代建服务创新 - 中铁城建集团提供27项"打包式"解决方案，涵盖工程报批、材料采购、质量监理等全流程[2] - 居民无需自行跑部门或管理施工，82平方米和112平方米两种户型采用绿色建材及适老化设施[2] 政企协同与居民自治 - 居民选举成立5人危房重建业委会，全程参与资金监管和施工单位遴选，实现"零纠纷"推进[3] - 雨花区多部门联动：资规分局开辟审批绿色通道，住建局监管质量，人居环境局统筹奖补资金[3] 施工进度与社会效益 - 项目从2024年5月居民签字同意重建，11月拆除危房，2025年2月动工，主体结构如期完成[3] - 重建后房屋配备防潮设计、坡顶排水系统，居民满意度显著提升[2][3]