项目概况 - 金地管理完成广州首个代建项目新华保险大厦 总投资30亿元 建筑高度180米 总建筑面积13万平方米 包含商业1.11万平方米 办公7.49万平方米 公建配套1.06万平方米 [1] - 项目位于天河国际金融城起步区 为新华保险南方业务中心 历时5年完成 2025年7月取得竣工备案 [1][2] - 施工阶段表现高效 2021年5月启动桩基础施工 12月完成正负零结构 比原计划提前近1个月 [1] 建设进程 - 原计划2022年底封顶 2024年2月竣工 实际因2022年疫情停工7天及人员感染影响 延至2023年5月封顶 [2] - 截至2024年3月 主体结构/砌筑/幕墙工程完成100% 机电安装剩余2% 精装修剩余10% 最终2024年9月达100%进度 [2] - 市政配套滞后导致延期 2025年1-7月陆续完成通电/燃气/通信/消防验收 [2] 代建模式 - 金地管理采用"代建+参建单位"模式 将11.14亿元施工总承包委托中建一局华南公司 [3] - 通过优化塔吊方案降低成本24.8% 体现专业代建能力 [3] - 代建服务延伸至资源导入和后期运营 如杭州/东莞/嘉兴的产业园项目 [7] 业务扩张 - 凭借首项目经验 2023年9月承接广州诗悦网络总部写字楼代建 总投资18亿元 建筑面积6.8万平方米 当前施工速度达7天/层 [4] - 2024年5月中标广州第三个项目广东地理科技创新中心 建筑面积3.5万平方米 [5] - 公司商办代建占比15% 全国布局40个项目 重点在深圳(如深圳湾C塔)和上海(平安颐年项目) [6] 行业竞争 - 代建行业参与者超百家企业 竞争加剧 头部企业包括绿城管理/润地管理/新城建管等 [7] - 金地管理上榜《2025商办代建卓越表现10》 通过"代建+融资顾问"等增值服务应对竞争 [6][7]

保障性住房政策 - 西安市出台配售型保障性住房管理办法 明确配售型保障性住房由政府提供政策支持 限定户型面积和销售价格 实施封闭管理 面向特定群体配售 建设从解决最困难工薪收入群体住房问题入手 逐步扩大范围至整个工薪收入群体 主要通过划拨用地集中新建 收购已建成存量商品住房和闲置住房或市政府同意的其他方式筹集建设 [1] - 山东滨州滨新资产面向全市征集存量商品房转保障性住房 覆盖滨城区 沾化区 邹平市 惠民县 阳信县 博兴县 开发区 高新区及北海新区 需位置合适 户型面积合规 生活便利且手续齐全 [2] 房地产企业销售数据 - 宝龙地产6月实现合约销售额5 54亿元 合约销售面积4 34万平方米 [3] - 金地商置6月合同销售总额15 61亿元 合同销售总面积13 7万平方米 销售均价1 14万元/平方米 [4] 房地产代建行业 - 2025上半年典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长17 6% 房地产代建企业累计规模前五门槛超800万平方米 [5]

代建行业崛起 - 代建项目在多地热销 如绿城管理在山东博兴县半年销售400套占1/3市场份额 龙湖龙智造在广州项目首开1小时销售8亿 旭辉建管在苏州项目首开销售额超6亿元 [1] - 代建模式成为民营房企轻资产发展路径 避免高杠杆风险 行业呈现投资与开发分离趋势 [1][5] - 超过100家开发商开展代建业务 主要目的为保存团队和管理能力 同时平抑开发业务下行风险 [5] 典型代建项目分析 - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目 销售均价3 6万元/平方米 整体货值30亿元 开盘1小时去化率75% 预计年内清盘 [3] - 旭辉建管代建苏州蠡棠森屿项目 销售均价高出周边6000元/平方米 首开销售额超6亿元 整体货值40亿元 按4%费率估算代建费约1 6亿元 [4] - 代建费率普遍走低 77 7%项目费率在1%-3%之间 其中42 7%项目仅1%-2% [4] 代建业务核心竞争力 - 代建本质是管理体系流程输出 领先企业的产品打造和品质水平是关键竞争力 [7] - 代建方与股东形成价值共同体 通过正向激励(如超额销售提成)提高产品品质和服务 [8] - "好房子"产品如四代住宅成为新机遇 高实得面积赢得市场青睐 [9] 代建市场空间 - 国企 城投 出险企业及实业巨头构成主要需求方 需要专业代建盘活项目 [13] - 城投公司积累大量存量地块 成为代建企业主要利润贡献点 如绿城管理2024年新拓项目中25%来自国企委托 [14] - 行业仍有发展空间 居民改善型需求庞大 但市场难度增大 需通过价值兑现赢得信任 [15][16]

企业动态 - 绿城中国前5月代建项目累计销售金额约311亿元人民币，销售面积233万平方米 [1][9] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目，体量约25万平方米，将运用与四大AMC机构合作经验提供定制化服务 [1][2] - 绿地智造中标三大标杆项目开发建设管理服务 [1] - 中建二局20.7亿元中标广州文冲街文冲旧村改造项目工程 [1][6] - 中原建业集团集中签约9个项目 [10] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"2025年目标 [10] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 [10] - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 [10] 项目进展 - 国贸地产代建厦门外附小洪文校区完成竣备，校区规划包含教学楼、专业教室及200米环形跑道等设施 [1][9] - 金地管理在深圳承接中国华西企业总部项目，建筑面积12.76万平方米，建筑高度180米 [3] - 海南龙吉和悦府项目总计容面积15.71万平方米，总建面22.09万平方米，位于海口西海岸南片区 [3] - 石碣镇全民健身中心项目总投资约3.97亿元，建筑面积4.3万平方米 [3] - 淮安市黄河驾校地块住宅项目由江苏国联蓝城建设管理有限公司以3.48亿元中标，项目体量55750平方米 [9] - 广州市新中轴海珠片区域中村改造项目由深圳市海置城市建设管理有限公司等中标，成交金额7229.6万元 [9] 行业趋势 - 《代建企业综合能力评价标准》已审查通过 [10] - 二线代建招标数量占比达到55% [10]

杭州土地市场动态 - 杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目两宗地块以总起始价11.02亿元底价成交 总土地出让面积22.9968万平方米 总规划建筑面积276713.1平方米 [1] - 地块竞得者为多家企业联合体 包括杭州振合房地产有限公司(绿城管理实控)等五家公司 [1] - 绿城管理通过联合体拿地模式获取商业代建机会 采用小股操盘方式 [1] 绿城管理业务模式 - 公司调整客户结构 商业代建占比提升至72% 政府代建和国企代建合计占比56.5% 私营企业委托占比33.2% [2] - 2024年新拓代建项目合约总建筑面积达3649万平方米 [2] - 通过代建协议锁定项目资源 如杭州运河新城项目虽由城投拿地但深度参与开发全流程 [2] - 2025年1-3月以882万平方米新签约规划建筑面积位列行业第一 [3] 项目开发情况 - 临平TOD地块为近年最大规模项目 总体量27.5万平方米 容积率1.24/1.15 实际住宅楼面价超1万元/平方米 [3] - 周边竞品项目包括艺尚小镇汀雨晓月里(3.36万元/平方米)等低密产品 去化情况良好 [3] - 与滨江集团开发的滨纷城项目(63万平方米)直线距离仅1.3公里 将成为直接竞品 [4] - 滨纷城首开均价15660元/平方米 260套房源吸引1308人登记 中签率低于20% [4] 企业战略动向 - 采用联合体拿地模式获取商业代建机会 如南京3.5亿元地块和厦门13.76亿元地块 [2] - 明确表示参与"拿地"目的仅为代建 不参与重资产投资 [3] - 与滨江集团在临平区域形成直接竞争关系 未来将面临营销大战 [4]

代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]

一线城市代建行业现状 - 一线城市代建渗透率显著低于其他城市，2021-2025年一季度新开盘项目中代建占比不足1%，远低于二三线城市8%的渗透率 [3] - 代建项目主要分布在非核心区域，如广州南沙区、增城区等郊区刚需楼盘，核心地段房企更倾向自行开发 [4][10] - 头部代建企业如绿城管理占据主导，中小型企业进入门槛高，市场呈现头部垄断特征 [5][13] 城投拿地与代建需求关系 - 一线城市城投拿地比例持续低位（北京<40%，上海/广州下降趋势，深圳因特殊用地结构占比最高），远低于二三线城市平均水平 [7][9] - 城投拿地中仅27%位于市区，72%位于郊区，郊区项目开发意愿受市场分化影响进一步降低 [10][11] - 广州城投拿地市区占比56%，代建渗透率一线最高，成为潜在机会城市 [11][12] 代建项目市场表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53%，销售速度优于同类项目，头部企业品牌溢价能力显著 [13][14] - 典型案例如广州绿城·揽江印月（均价29456元/m²）对比周边项目溢价24%，年成交82套远超竞品35套 [14] 未来趋势 - 一线城市代建渗透率将长期低于平均水平，竞争集中于头部企业，非核心区项目需谨慎评估市场风险 [14][15] - 公建配套类政府代建或成为一线城市替代性机遇，商品住宅代建空间有限 [15]