行业核心观点 - 房地产市场已告别普涨时代，进入理性分化的新阶段 [2][10] - 行业领袖如潘石屹和王健林早在2018-2019年便预见到市场转向并采取行动 [4] - 未来三年（至2027年）楼市将呈现房价缓步回调、二手房市场深度冰冻、房产价值加剧分化三大趋势 [4][5][7] 行业领袖的早期预警与行动 - 潘石屹于2018年开始抛售价值超过400亿元的房产与物业，预警房价下跌风险 [4] - 王健林于2019年提出“退出房地产”的论断，预言房价将步入下行通道 [4] 未来三年房价趋势 - 至2027年底，全国房价累计跌幅可能达到10% [5] - 房价下跌是缓慢而持续的态势，是多重现实条件共同作用的结果 [5] - 下跌主因包括住房需求饱和度提高、人口出生率走低以及房价向合理价值回归 [5] 二手房市场趋势 - 二手房市场将陷入深度冰冻，挂牌量飙升，供应远大于需求 [6] - 有房东为尽快变现不惜亏损几十万元，但仍难找到买家 [6] - 刚需购房者更倾向于选择价格更低风险更小的新房，或持币观望 [6] 房产价值分化趋势 - 高层住宅（尤其是25-30层以上）将承受最大冲击，未来可能面临价值归零的风险 [7] - 高层住宅短板包括居住体验不佳、维护成本高昂及流通性差 [7] - 优质学区房及配套设施完善的小区价格有望保持坚挺，因其兼具居住属性与附加价值，稀缺性凸显 [8] 行业建议 - 非必要不购房，建议持币观望、理性规划 [9] - 建议尽早出售闲置的高层住宅，以最大限度减少损失 [9] - 建议优先保障生活品质，避免大额消费和房地产投资 [9]