核心财务表现 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 业绩增长得益于政策利好、核心城市深耕、内部运营管理加强及门店布局优化 [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现GTV 1566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市占率稳中有进，杭州市场保持头部稳定 [3] - 精细化运营体系是关键竞争力，包括密集社区服务网络、海量楼盘字典、精准客户需求洞察能力 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务GTV达259亿元，同比增长9.3%，逆势增长 [4] - 同期北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] - 增长得益于精准风险管控、营销数字化投入（如“夏季新房节”）及一二手房源联动优势 [4] - 推出“跨区域联动VIP服务”，打破传统区域服务壁垒，强化竞争优势 [4] 行业政策与展望 - “止跌回稳”政策导向下，各城市预计将持续出台支持性政策以激发市场活力 [5] - 行业将从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向，强调“好房子、好服务、好维护”的全生命周期管理 [6] - 城市更新将为经纪企业提供多元业务机遇，从传统交易服务扩张至社区生态运营 [6] 公司竞争优势与战略 - 公司拥有数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络，形成竞争壁垒 [6] - 数字化赋能精准匹配能力，叠加社区深耕优势，难以复制 [6] - 未来将持续拓展业务边界，助力行业高质量转型，满足“住更好”的民生需求 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长47% [11] - 第二季度总收入为人民币260亿元 同比增长113% [11] - 第二季度毛利率为219% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币131亿元 同比下降312% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币182亿元 同比下降324% [11] - 第二季度经营现金流净流入人民币826亿元 [30] - 新房DSO为51天 保持健康水平 [30] - 截至第二季度末 现金流动性(不包括客户存款)约为人民币700亿元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度收入为人民币67亿元 同比下降84% 环比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本稳定 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为399% 同比下降75个百分点 环比上升18个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长85% 环比增长10% [17] - 新房交易服务第二季度收入为人民币86亿元 同比增长86% 环比增长67% [18] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为244% 同比下降06个百分点 环比上升1个百分点 [18] - 家装家居业务第二季度收入为人民币46亿元 同比增长13% [21] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为321% 同比上升08个百分点 环比下降04个百分点 [21] - 房屋租赁服务业务第二季度收入创历史新高 达人民币57亿元 同比增长78% [23] - 截至第二季度末 管理租赁单元数超过59万间 去年同期为31万间 [24] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为84% 同比上升25个百分点 环比上升16个百分点 [24] - 新兴及其他服务第二季度收入为人民币432亿元 同比下降506% 环比增长235% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房销售套数同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 平台存量房销售占房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店活跃数量同比增长368% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长195% 其中非链家经纪人数量同比增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达41% 凸显多元化增长动力 [10] - 公司明确表示永远不会成为开发商 坚持轻资产商业模式 [25][52] - 战略重点从规模扩张转向效率提升 通过AI驱动精细化运营 [35][38] - 家装业务采用社区化运营和全服务精品店模式 缩短与用户的物理和心理距离 [40][43] - 租赁业务通过组织重构 产品模式优化和数字化流程提升运营效率 [48][49] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和营销服务 不提供资金解决方案 [53][100] - AI技术应用成为提升下一代生产力的关键驱动力 在多个业务场景取得成效 [74][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头放缓 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的滞后影响 [8] - 因去年中期密集政策形成高基数 第二季度房地产市场出现同比下降 [9] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪和交易量 [66] - 公司将继续通过积极股票回购增强股东回报 回购授权增至20亿美元并延长至2028年8月31日 [32] 其他重要信息 - 第二季度门店成本为人民币762亿元 同比增长119% 环比基本稳定 [27] - 第二季度其他成本为人民币588亿元 同比增长152% 环比增长75% [27] - 第二季度GAAP营业费用总额为46亿元 同比增长31% 环比增长97% [28] - 行政费用为人民币21亿元 同比基本持平 环比增长11% [28] - 销售和营销费用为人民币19亿元 同比相对稳定 环比增长71% [28] - 研发费用为人民币633亿元 同比增长256% 环比增长85% [28] - 截至2025年6月 自2022年9月启动回购计划以来已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的103% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第二季度存量房市场概况及下半年展望 - 第一季度市场开局良好 但第二季度交易量和价格显著走弱 [59] - 上半年全国新房销售同比下降52% 1200家开发商销售降幅达109% [59] - 6月存量房交易量同比下降8% 房价环比下降17% [61] - 租金相对稳定 6月租金收益率达25% 比最低点高40% [62] - 7月市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场路径取决于未来政策节奏和供需平衡改善 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪 [66] 问题: 行业下行期公司采取的措施和增长策略 - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更注重效率 [69] - 在不同城市采取差异化策略 在北京上海整合低效门店和经纪人 [70][71] - 通过科学管理运营增强竞争力 包括基于积分的门店激励系统等 [72] - AI技术成为提升效率的关键 多个AI应用已显示良好效果 [74] - AI驱动的CRM产品在59个城市使用 超过335万经纪人使用 [76] - 在线AI服务系统Puxin在11个城市测试 7月MAU达78万 [77] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 - 高质量住房和现房销售新模式快速推进 [80] - 新标准产品短期内佣金率较低 但目前仅占约10%单位 [82] - 当新标准产品占比超过30%时 佣金率将匹配旧标准产品 [82] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和整合营销服务 [83] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 [84] - 客户洞察能力帮助开发商精准定位产品 [86] 问题: 家装家居业务增长驱动和优化空间 - 上半年收入达人民币751亿元 同比增长165% [89] - 上半年分部利润率为323% 同比上升13个百分点 [89] - 通过整合品牌和SKU降低采购成本 主要辅材集中采购率超过60% [91] - 优化订单分配规则 项目经理月均接单量比去年翻倍 [92] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型精品店 [93] - 北京地区收入从2023年7亿元增长至今年上半年15亿元 [96] - 城市层面营业利润率从2023年约5%上升至2025年同期超11% [96] 问题: 被窝家业务未来计划和投资预算 - 明确不会成为开发商 坚持轻资产模式 [99] - 除成都金融城和上海奉贤新城项目外 不会独立运营其他项目 [99] - 为平台模式提供全流程服务 包括产品解决方案和营销服务 [100] - 对自有资金峰值总投资设定严格上限 [101] - 基于6月30日已部署金额 将追加不超过10亿元自有资金 [101] - 两个自营开发项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [101]