华东地区整体开盘情况 - 2025年9月22日至10月12日，华东区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘91次，共推出房源7720套，开盘量相比上月增加 [1] - 上海推出房源4570套，杭州推出2969套，苏州推出181套，华东地区本月开盘量增加，个盘去化良好 [1] 上海市市场表现 - 上海房企推货意愿高涨，监测41个项目开盘，共推出4570套房源，开盘项目数量明显增加 [2] - 产品结构以刚需、刚改为主，合计占比近八成，十万以上改善项目占比减少，六万级及以下刚需项目增加 [2] - 市场去化表现分化，仅一成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80% [2] - 热点项目如象屿·天誉蘭香推出66套房源均价69900元/㎡，认购120组，认购率182%，去化率100% [3][4][6] - 热点项目保利外滩启PARK77推出157套房源均价135500元/㎡，认购160组，认购率约160%，去化率100% [7][9] 杭州市市场表现 - “金九银十”期间杭州楼市供应端持续放量，9月22日至10月19日市区开盘46次，推出房源2969套，认购2154套，整体去化率约为72.5% [10] - 市场登记人数达5154人，综合中签率为57.6%，市场保持相当供应量与关注度 [10] - 市场冷热分化加剧，购买力高度集中于钱江世纪城、城东新城等核心区域及强势改善板块 [10] - 改善需求绝对主导，热销项目特征为核心地段+品牌背书+优质产品 [10] - 热点项目拱宸金茂府推出30套房源均价55933元/㎡，吸引126组登记，中签率23.8%，去化率100% [13] - 热点项目滨江兴耀松川境推出64套房源均价46000元/㎡，227组家庭报名，中签率28.2%，去化率100% [14] 苏州市市场表现 - 苏州监测4个项目开盘，共推出181套房源，集中分布于吴中区、高新区和工业园区，定价整体较为稳健 [15] - 新开盘项目多为高端改善盘，客户群年龄集中于40岁以上，去化表现分化明显 [15] - 热点项目又见江南院推出57套联排房源，地上均价23700元/平米，提供约84.5折优惠，去化率100% [17][19] - 热点项目东吴序推出12套联排房源均价33000元/平米，提供96折优惠，去化率100% [20][22] 重点项目开盘去化详情 - 上海多个项目去化表现优异，如高福云境（125套，210000元/㎡）、西郊云庐（61套，121457元/㎡）、浦发唐城·塘墅（42套，81800元/㎡）等均评价为“非常好” [23][24] - 杭州市场改善型项目去化强劲，如拱宸金茂府、滨江兴耀松川境、奥映鸣翠府（78套，87049元/㎡）等大量项目评价为“非常好” [24] - 苏州项目东吴序（12套，33000元/㎡）、龙湖东吴原著（57套，23700元/㎡）去化评价为“非常好” [26] 下月开盘预告 - 上海计划开盘项目包括象屿·天誉蘭香（66套，70300元/㎡）、海上清和玺（161套，110650元/㎡）、外滩瑞府（146套，148300元/㎡）等 [28] - 杭州计划开盘项目包括滨杭滨纷城（204套，17000元/㎡）、拱宸金茂府（30套，58604元/㎡）、奥映鸣翠府（72套，90550元/㎡）等 [28] - 苏州计划开盘项目包括天誉林涛雅居（56套，36400元/㎡）、沁百合花园（70套，48000元/㎡）、东吴序（11套，33600元/㎡）等 [28]

上海高端住宅市场销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘售罄 销售额达98.43亿元 均价20.5万元/平方米[1][2] - 中建·玖上琅宸140套房源当日售罄 销售额32.98亿元 均价14.68万元/平方米[1][2] - 蘭桂坊855推出12套房源开盘售罄 指导价11.7万元/平方米[3] - 一周内8个项目推出954套房源 其中3个高端项目"日光" 2个项目去化超90%[1] 项目定价与产品特征 - 金陵华庭二期主力户型360平方米 总价6000-7500万元 顶层复式865平方米总价超2.82亿元 单价32.68万元/平方米创上海新房备案记录[2] - 金陵华庭二期均价较半年前一期18.9万元/平方米上涨8% 两次开盘总销售额190.77亿元[2] - 中建·玖上琅宸产品为128-210平方米3-4房 认筹率159%[2] - 尚发馨苑备案均价11万元/平方米 较邻近项目保利外滩序12.9万元/平方米低14%[4] 企业战略与项目推进 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% 上海高端住宅成为重要推动力[2] - 大华集团3月28日以24.8564亿元溢价32.3%拿地 3个月内进入施工阶段 静安年华项目认购率77%[6] - 建发房产收购杨浦地块楼板价5.42万元/平方米 4个月内实现首批房源入市 采取96折加5万元优惠使实际均价降至10.63万元/平方米[7] 市场供需与竞争格局 - 9月上海20个项目开盘 其中5盘宣称"日光" 3盘因认购不足取消摇号[3] - 9月下旬21个新盘将入市 包含6个"10万+"项目 保利外滩启PARK77备案均价13.55万元/平方米 认购率108%[5][6] - 建发海宸首推322套房源为上海今年单次推盘量之最 均价11.08万元/平方米低于预期 认购率128%[7] 行业趋势与市场影响 - 高端住宅热销反映高品质产品对顶端客群的吸引力 带动市场信心提升[3][8] - 房企加速核心区域项目开发 推动产品品质升级 对"金九银十"行情产生积极推动作用[6][8]