华东地区整体开盘情况 - 2025年9月22日至10月12日，华东区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘91次，共推出房源7720套，开盘量相比上月增加 [1] - 上海推出房源4570套，杭州推出2969套，苏州推出181套，华东地区本月开盘量增加，个盘去化良好 [1] 上海市市场表现 - 上海房企推货意愿高涨，监测41个项目开盘，共推出4570套房源，开盘项目数量明显增加 [2] - 产品结构以刚需、刚改为主，合计占比近八成，十万以上改善项目占比减少，六万级及以下刚需项目增加 [2] - 市场去化表现分化，仅一成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80% [2] - 热点项目如象屿·天誉蘭香推出66套房源均价69900元/㎡，认购120组，认购率182%，去化率100% [3][4][6] - 热点项目保利外滩启PARK77推出157套房源均价135500元/㎡，认购160组，认购率约160%，去化率100% [7][9] 杭州市市场表现 - “金九银十”期间杭州楼市供应端持续放量，9月22日至10月19日市区开盘46次，推出房源2969套，认购2154套，整体去化率约为72.5% [10] - 市场登记人数达5154人，综合中签率为57.6%，市场保持相当供应量与关注度 [10] - 市场冷热分化加剧，购买力高度集中于钱江世纪城、城东新城等核心区域及强势改善板块 [10] - 改善需求绝对主导，热销项目特征为核心地段+品牌背书+优质产品 [10] - 热点项目拱宸金茂府推出30套房源均价55933元/㎡，吸引126组登记，中签率23.8%，去化率100% [13] - 热点项目滨江兴耀松川境推出64套房源均价46000元/㎡，227组家庭报名，中签率28.2%，去化率100% [14] 苏州市市场表现 - 苏州监测4个项目开盘，共推出181套房源，集中分布于吴中区、高新区和工业园区，定价整体较为稳健 [15] - 新开盘项目多为高端改善盘，客户群年龄集中于40岁以上，去化表现分化明显 [15] - 热点项目又见江南院推出57套联排房源，地上均价23700元/平米，提供约84.5折优惠，去化率100% [17][19] - 热点项目东吴序推出12套联排房源均价33000元/平米，提供96折优惠，去化率100% [20][22] 重点项目开盘去化详情 - 上海多个项目去化表现优异，如高福云境（125套，210000元/㎡）、西郊云庐（61套，121457元/㎡）、浦发唐城·塘墅（42套，81800元/㎡）等均评价为“非常好” [23][24] - 杭州市场改善型项目去化强劲，如拱宸金茂府、滨江兴耀松川境、奥映鸣翠府（78套，87049元/㎡）等大量项目评价为“非常好” [24] - 苏州项目东吴序（12套，33000元/㎡）、龙湖东吴原著（57套，23700元/㎡）去化评价为“非常好” [26] 下月开盘预告 - 上海计划开盘项目包括象屿·天誉蘭香（66套，70300元/㎡）、海上清和玺（161套，110650元/㎡）、外滩瑞府（146套，148300元/㎡）等 [28] - 杭州计划开盘项目包括滨杭滨纷城（204套，17000元/㎡）、拱宸金茂府（30套，58604元/㎡）、奥映鸣翠府（72套，90550元/㎡）等 [28] - 苏州计划开盘项目包括天誉林涛雅居（56套，36400元/㎡）、沁百合花园（70套，48000元/㎡）、东吴序（11套，33600元/㎡）等 [28]

项目概况与市场表现 - 象屿·天誉蘭香住宅项目于10月15日开启二批次认筹，持续至10月19日，预计10月24日正式开盘 [1] - 项目位于紫竹核心区域，总体占地约15万平方米，容积率1.01，规划约1000套住宅，产品涵盖建面123-230平方米的合院、叠加及洋房 [3] - 项目一批次墅境洋房于9月首开，认筹率超180%触发积分，开盘当日即售罄 [3] - 二批次66套建筑面积约123平方米的洋房已于10月13日取证，总价753万元起 [3] 产品定位与稀缺性 - 项目以伦敦切尔西精英住宅区为蓝本打造，定位为科创人才理想居所，拥枕40万平方米兰香湖 [3] - 上海主城区低密住宅用地稀缺，2023年至今全市推出的239宗住宅用地中，容积率1.05以下的优质地块仅3宗，占比不足1.3%，凸显项目稀缺价值 [3] 产品设计与品质 - 建筑设计采用欧式融合风格，社区内复刻伦敦特拉法加广场喷泉造型的艺术水法，并设有7米直径晴空穹顶、卡纷花园、花园泳池等匠心空间 [6] - 123平方米户型设计体现“全龄友好”理念，客厅观景阳台宽约7.5米，面积约12平方米，边套主卧套房配备270°转角飘窗 [9] - 项目未来将配备双会所 [9] 政策与区域规划支持 - 上海市相关政策明确鼓励新建住宅进行设计创新，打造全龄友好的高品质居住空间 [5] - 项目所在“大零号湾”区域规划保留总面积达120公顷的生态绿地，占区域总规划面积的23%，形成“一廊、两带、多节点”的生态景观格局 [8] 周边配套设施 - 交通配套包括“双轨+高架”立体网络，23号线、15号线串联中心城区，S4沪金高速与虹梅南路高架便捷通达 [12] - 教育配套覆盖方圆3公里内从示范性幼儿园到上海交通大学、华东师范大学两所985高校的全龄优质教育链 [12] - 医疗与商业配套方面，瑞金医院南院已动工，紫叶广场、龙湖天街等组成的百万平方米商圈日益成熟 [12]

公司高管变动 - 象屿地产集团营销中心总经理孙群存在公司多个上海项目即将入市的关键时刻离职 该85后高管为主动提出离职 接替人选尚未确定 公司考虑内部培养或外部招聘方案 [1][6] - 孙群存拥有丰富房企营销经验 曾任职华润置地、融信集团、金辉集团 在融信任职期间公司年销售额超1500亿元 但后续两家公司均遭遇流动性危机 [3] - 有消息称前绿地与旭辉系营销高管佟文艳可能接替孙群存职位 [6] 上海战略布局 - 象屿地产2022年确立"上海+厦门"双总部模式 战略重心从福建转向长三角 2023年获取8宗地块中上海占4宗 2024年5宗地块中上海占3宗 [4] - 2023年3月以66.79亿元总价拿下闵行兰香湖地块 溢价率18.97% 第六批次土拍中联合厦门国贸以7.58亿元获奉贤区地块 [4] - 上海销售表现突出 2022年237.42亿元销售额排名第九 2023年205.7亿元升至第六名 超越建发、绿城等房企 [4] 项目去化情况 - 闵行浦江镇象屿·天宸雅颂三期认购率从首开112%降至55% 网签比例从66.88%降至16.67% [5] - 奉贤金汇板块象屿·江湾悦府五次推盘网签比例从80.23%持续下滑至9.6% [5] - 内环项目象屿·苏河琹庐表现最佳 12.5万元/平方米均价下认购率129% 网签比例达87.12% [5] - 闵行紫竹科学园区新项目象屿·天誉蘭香城市展厅已开放 预计八月开放售楼处 [5]

上海城市发展脉络 - 上海城市发展经历1.0到3.0时代 1.0时代以外滩、陆家嘴、北外滩为核心奠定国际金融中心基石 2.0时代以徐汇滨江、前滩、世博为核心拓展文化创新和数字经济 3.0时代以大零号湾为核心打造全球科技创新中心 [2] - 大零号湾位于黄浦江、大治河、金汇港三水交汇之地 成为上海城市发展3.0时代的黄金三角核心 [2] - 大零号湾引领"单极辐射"格局 超越传统三足鼎立模式 [2] 大零号湾战略地位 - 大零号湾汇聚人工智能、新能源与数字化科技等前沿领域 形成千亿级产业集群 [3] - 大零号湾是上海链接全球创新网络、突破关键核心技术的战略高地 [3] - 大零号湾通过创新策源与产业辐射能力 重塑浦江沿岸发展重心与价值链条 [3] 紫竹高新区发展模式 - 紫竹高新区集聚航空航天、智能装备、生物医药、海洋工程、新型能源5大未来产业 是上海唯一以科技创新为策源定位的功能区 [6] - 紫竹高新区采用"校区-园区-城区"三区联动模式 深度绑定上海交通大学和华东师范大学两所985高校 [8] - 紫竹高新区与上海交通大学签署1亿元人民币合作协议 建设概念验证中心加速产业成果转化 [10] 象屿·天誉蘭香项目 - 象屿·天誉蘭香位于紫竹高新区核心 紧邻40万平方米兰香湖 打造低密湖畔社区 [11][17] - 项目容积率1.01 包含洋房、叠加、联排产品 设计灵感来自英伦切尔西社区 [17] - 周边配套包括双轨交(15、23号线在建) 华师大附属学校 精品商业 赛艇俱乐部等高端设施 [15] 象屿地产发展战略 - 象屿地产秉持"产业为锚、生态为脉"开发哲学 打造驱动区域升级的城市级大盘 [18] - 除象屿·天誉蘭香外 公司还开发前滩南TOD公园大盘象屿·天宸雅颂和金桥东扩核心区项目象屿·金海汀雲台 [18]