杭州房地产市场2025年回顾与2026年一季度展望 - 2025年杭州市区共出让92宗涉宅用地，但年内仅50个项目开盘，显示开发周期普遍拉长 [4] - 春节假期后将迎来新盘集中入市，包括一梯队高端改善项目和多个板块的首个不限价新房 [4] 高端改善市场竞争格局 - 滨江区政府板块成为顶级改善竞争核心，滨江水电新村项目与中海·万潮玖序直接对垒 [5][6] - 滨江水电新村项目定位为滨江集团的“中国一号作品”，由滨江联合建发、金茂打造，坐拥一线江景，规划5幢高层共168户，主力户型296-506平方米，部分顶跃达716-876平方米，放风价超13万元/平方米，总价3500万元起步，顶跃超亿元，预计3月开放示范区 [5] - 中海·万潮玖序为中海顶级“玖序”系杭州首发，规划5幢高层，主力户型233-413平方米，临时展厅已开放，预计春节后开盘 [6] - 望江新城的中海海潮路TOD同样主打“玖序”系，包含高层和叠墅，高层起步总价超3000万元，叠墅总价6000万元起步，预计年后首开36套叠墅 [6] - 钱塘湾未来总部基地的奥映世纪由金帝竞得、滨江操盘，规划9幢高层共360套，主力户型238-388平方米，总价门槛超2000万元，预计2月开放示范区 [6] - 城西方向有滨杭传麒府和建发·栖湖云庄两大高端项目补位，后者容积率仅1.1，为板块近十年唯一低密宅地，规划21幢联排共83套，总价门槛6000万元起 [6][7] - 湘湖板块的定湖里由滨江招商打造，规划排屋和叠墅，主力面积245-650平方米 [7] - 滨江区政府板块的滨江兴耀·锦川源总价门槛相对友好，高层放风价约6万元/平方米 [7] 不限价新房入市与板块价格体系重塑 - 未来科技城核心区的建发招商·元序是限价放开后该板块首个新房，规划15幢高层，户型139-233平方米，放风价5.5万元/平方米，首开将推233平方米大户型 [8] - 断供多年的三墩北板块将迎来大体量项目润启未来之城，为地铁4号线上盖项目，规划16幢高层、7幢洋房及小高层等共1240户，主力户型110-235平方米 [8][9] - 润启未来之城作为板块首个不限价新房产品升级明显，但面临板块二手房价格下降及周边新房竞争的压力 [9] 其他重点板块供应情况 - 华丰板块一季度供应集中，星宜嘉映府首开58套房源精装均价36772元/平方米，中签率约30%，预计3月二开；板块内将形成五盘博弈局面 [10] - 浦沿板块在2025年四季度出让三宗宅地，待售房源或超千套，为2026年备足货源；板块内在售项目春来晴翠最近开盘均价约3.4万元/平方米 [11] - 运河新城板块的风华锦澜里由滨江和越秀打造，规划8幢小高层和2幢洋房共478套，户型112-176平方米，预计2月开放示范区；板块内低密项目拱宸金茂府叠排均价约7.8万元/平方米 [11] - 云城板块有两个由滨江开发的新房项目，其中云杭里规划9幢高层共573套，主力面积119-159平方米，示范区预计2月开放；在售项目咏舟府均价约4万元/平方米，预计3月加推 [11][12]

华东地区整体开盘情况 - 2025年9月22日至10月12日，华东区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘91次，共推出房源7720套，开盘量相比上月增加 [1] - 上海推出房源4570套，杭州推出2969套，苏州推出181套，华东地区本月开盘量增加，个盘去化良好 [1] 上海市市场表现 - 上海房企推货意愿高涨，监测41个项目开盘，共推出4570套房源，开盘项目数量明显增加 [2] - 产品结构以刚需、刚改为主，合计占比近八成，十万以上改善项目占比减少，六万级及以下刚需项目增加 [2] - 市场去化表现分化，仅一成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80% [2] - 热点项目如象屿·天誉蘭香推出66套房源均价69900元/㎡，认购120组，认购率182%，去化率100% [3][4][6] - 热点项目保利外滩启PARK77推出157套房源均价135500元/㎡，认购160组，认购率约160%，去化率100% [7][9] 杭州市市场表现 - “金九银十”期间杭州楼市供应端持续放量，9月22日至10月19日市区开盘46次，推出房源2969套，认购2154套，整体去化率约为72.5% [10] - 市场登记人数达5154人，综合中签率为57.6%，市场保持相当供应量与关注度 [10] - 市场冷热分化加剧，购买力高度集中于钱江世纪城、城东新城等核心区域及强势改善板块 [10] - 改善需求绝对主导，热销项目特征为核心地段+品牌背书+优质产品 [10] - 热点项目拱宸金茂府推出30套房源均价55933元/㎡，吸引126组登记，中签率23.8%，去化率100% [13] - 热点项目滨江兴耀松川境推出64套房源均价46000元/㎡，227组家庭报名，中签率28.2%，去化率100% [14] 苏州市市场表现 - 苏州监测4个项目开盘，共推出181套房源，集中分布于吴中区、高新区和工业园区，定价整体较为稳健 [15] - 新开盘项目多为高端改善盘，客户群年龄集中于40岁以上，去化表现分化明显 [15] - 热点项目又见江南院推出57套联排房源，地上均价23700元/平米，提供约84.5折优惠，去化率100% [17][19] - 热点项目东吴序推出12套联排房源均价33000元/平米，提供96折优惠，去化率100% [20][22] 重点项目开盘去化详情 - 上海多个项目去化表现优异，如高福云境（125套，210000元/㎡）、西郊云庐（61套，121457元/㎡）、浦发唐城·塘墅（42套，81800元/㎡）等均评价为“非常好” [23][24] - 杭州市场改善型项目去化强劲，如拱宸金茂府、滨江兴耀松川境、奥映鸣翠府（78套，87049元/㎡）等大量项目评价为“非常好” [24] - 苏州项目东吴序（12套，33000元/㎡）、龙湖东吴原著（57套，23700元/㎡）去化评价为“非常好” [26] 下月开盘预告 - 上海计划开盘项目包括象屿·天誉蘭香（66套，70300元/㎡）、海上清和玺（161套，110650元/㎡）、外滩瑞府（146套，148300元/㎡）等 [28] - 杭州计划开盘项目包括滨杭滨纷城（204套，17000元/㎡）、拱宸金茂府（30套，58604元/㎡）、奥映鸣翠府（72套，90550元/㎡）等 [28] - 苏州计划开盘项目包括天誉林涛雅居（56套，36400元/㎡）、沁百合花园（70套，48000元/㎡）、东吴序（11套，33600元/㎡）等 [28]

杭州新房市场8月成交表现 - 8月杭州市区新房成交4187套 环比7月2947套大幅上涨41.98% 同比去年8月3865套小幅上涨8.3% [2] - 成交量上涨主因是多个千万级总价豪宅项目集中入市 包括奥映鸣翠、滨江·鸣湖里、招商蛇口·天青岳等 这些项目凭借出色品质和地段引发购房者争抢 基本实现快速去化 [2] - 但普通刚需项目热度较低 中签率出现上涨 部分此前热销项目甚至启动中介分销以期快速去化 [2] 项目成交排名情况 - 成交套数排名第一的是临平东湖新城滨杭滨纷城 成交290套 成交均价15900元/平方米 [2] - 未来科技城滨江·时舟里成交205套位列第二 石桥板块滨江兴耀·沐新月成交127套位列第三 [2] - 成交金额排名第一的是奥体核心区奥映鸣翠 单月收获16.5亿元成交 成交均价86900元/平方米 [3] - 时舟里以8.64亿元成交位列金额第二 湘湖板块鸣湖里以6.81亿元成交位列第三 成交均价57900元/平方米 [3] 9月新房市场供应展望 - 9月预计有30余个项目开盘 其中包括20个纯新盘 [4] - 市中心安琪儿板块将推出大家·咏印明庐和华润·元起观潮两个新盘 咏印明庐主力面积205-245平方米 放风单价8万元/平方米 元起观潮主力面积225-270平方米 预计单价7万元/平方米级别 [4][5][6] - 钱新二期将推出核心区唯一待售新盘绿城·蕙澜月华 主力面积188-280平方米 首开78套 预计单价7-8万元/平方米 [7] - 城北运河湾板块将推出拱宸金茂府和越秀·运河樾两个项目 金茂府高层主力面积185-216平方米 运河樾为纯叠墅楼盘主力面积230-320平方米 [7] 萧山及刚需板块供应情况 - 萧山奥体南板块绿城·丽香庭加推48套房源 精装均价53002元/平方米 较首开54104元/平方米有所下降 [8] - 萧山老城区北干单元将推出滨江国泰·浩运府和海威中天·安璞逸庭两个纯改善项目 浩运府高层放风价5.5万元/平方米 排屋9万元/平方米 [8] - 多个刚需板块计划在9月上新 包括未来科技城南保利·天奕主力面积103-139平方米 云城咏舟府主力面积123-173平方米 价格预计保持在3万元/平方米级别 [9] - 下沙板块将推出兴耀·青森项目 首推高层房源户型127-138平方米 放风价3.5万元/平方米 [9]