核心观点 - 恒隆地产通过“承租-改造升级”的轻资产模式，在长三角核心城市快速扩张，标志着其战略正式从增量开发转向存量优化（V3策略）[1][4] - 公司旨在通过存量焕新与模式创新巩固高端市场地位，并寻求从单一商场运营向街区级生态掌控乃至城市更新引领者转型[7][8][9] 战略转型与轻资产扩张 - 公司近期在杭州、无锡、上海三地接连以长期租约获取商业项目经营权，均采用“承租、对资产进行改造升级”的轻资产运营逻辑[1][4] - 在杭州，公司通过全资子公司以3750万元/季度的租金租下杭州百货大楼南、北楼20年经营权[4] - 在无锡，公司通过长期租约获得原无锡新世界百货项目经营权，改造后将为其无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，令总零售面积扩大38%至约16.9万平方米[4] - 在上海，公司租赁南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年，将为南京西路物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整体规模扩大44%，总建筑面积提升至约31.2335万平方米[1] - 上述举措是公司V3战略的核心落地实践，标志着其正式从增量开发转向存量优化[1] 上海南京西路1038号项目详情 - 公司与上海九百集团合作运营该项目，双方成立新公司，其中公司全资子公司“恒宜商”出资5.16亿元，持股60%[3] - 项目预计总投资22亿元，其中公司将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修[3] - 项目将打造为“潮奢高端商业”，标志着公司可能打破纯重奢模式，布局潮奢与体验消费[7] - 原物业（梅龙镇广场）租金收入在2020年后呈轻微下滑，2023年租金徘徊在2100多元/平方米/月，出租率跌至92%左右[3] - 项目改造周期为3年，计划于2027年亮相[1][9] 转型背景与驱动因素 - 转型由第三代接班人、董事长陈文博主导，其拥有商业项目翻新改造经验，曾主导上海恒隆广场、港汇恒隆广场翻新[5][6] - 公司转型具有必要性：2024年上半年，公司内地物业租赁收入、营业利润均下滑2%，分别降至31.99亿港元、21.76亿港元，高端奢侈品消费增长放缓，单一自持重奢模式遇瓶颈[7] - 公司旨在通过V3战略以存量焕新与模式创新巩固高端地位，在市场下行期主动谋求升级扩张[7] - 上海城市更新政策提供支持，静安区正推动南京西路向全域高端消费带转型，项目获得了比较充足的政策与营商保障[8] 转型的潜在效益与行业影响 - 改造成功可带来效益：上海港汇恒隆广场在升级改造末期的2020年上半年，租金收入较2019年同期增长15%[6] - 拿下南京西路1038号项目后，公司在南京西路商圈的总商业体量增至约31万平方米，分析认为其拿下了商圈租金定价权与业态主导权[8] - 此举有望推动南京西路商圈从单点闪耀到全域繁荣，加速全球高端商圈转型[8] - 公司则可能实现从单一商场运营到街区级生态掌控的跃迁，巩固行业龙头地位[8] - 若成功，公司将成为商业地产从增量开发转向存量优化的典型样本，为行业提供可复制范本[2][9] 轻资产模式的核心支撑 - 消费逻辑迭代打开业态创新空间，V3战略在坚守高端根基的同时引入潮流、文化类品牌，推动从身份消费向情感价值消费转型[9] - 轻资产模式以租赁、合作获得经营权，可减少资金压力且保持运营主导权，降低市场风险[9]

文章核心观点 - 恒隆地产通过轻资产租赁模式，签约运营上海南京西路原梅龙镇广场项目，标志着其“恒隆V.3”战略加速落地，旨在通过盘活现有项目周边资产，以高资本效益方式扩大规模并应对市场竞争 [5][12][13] 上海南京西路商圈格局演变 - 南京西路“金三角”由梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场构成，曾是上海高端零售格局的核心，但面临淮海路、陆家嘴等新兴商圈竞争，优势被稀释 [1] - 梅龙镇广场（南京西路1038号项目）于2024年8月正式闭店改建，其前身是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目 [1][5] - 恒隆地产联合产权方上海九百集团签约该项目，以20年营运租赁形式经营，将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积增加约96000平方米，扩大约44%至约312335平方米 [5] 恒隆地产对南京西路1038号项目的规划与投资 - 项目预计总投资22亿元，恒隆地产将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修 [6] - 项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，并计划引入酒店以呼应毗邻的历史建筑美琪大戏院（原大华饭店）的文化底蕴 [6] - 项目定位将聚焦新一代消费群体，打造全新社交枢纽，提供融合文化与潮流的沉浸式体验，而非延续重奢路线 [8] 恒隆地产的“恒隆V.3”战略及轻资产扩张 - “恒隆V.3”是公司当前核心战略，侧重在现有项目所在地拓展，以高资本效益方式精选再投资，扩大项目规模、可见度及可达性 [12] - 2024年，公司通过轻资产租赁模式在杭州、无锡、上海连续签约三个项目 [10][11][12] - **杭州项目**：租赁杭州百货大楼物业，租期20年，年租金1.5亿元，将使杭州恒隆广场零售面积增加40%，临街面积增加超过200% [11] - **无锡项目**：长期租约获得原无锡新世界百货经营权，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [12] - 公司认为过去粗放式扩张模式已结束，希望通过“V.3”战略提升资产价值以实现投资回报最大化 [13] 行业竞争环境与公司业绩背景 - 上海南京西路商圈竞争激烈，兴业太古汇、张园等项目通过差异化运营吸引客流，恒隆广场虽占据重奢主导地位但面临竞争压力 [9] - 中国奢侈品市场发生变化，消费者趋于理性，更追求体验和实际价值，恒隆地产自2025年起不再将内地商场划分为“高端”及“次高端”类别 [8] - 国内商办市场供需调整，核心城市优质载体供应放量，消费复苏分化，市场整体出租率承压 [13] - 恒隆地产2024年上半年内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润下滑2%至21.76亿港元 [13]