公司2025年度业绩概览 - 公司2025年总收入为港币99.5亿元，同比下跌11%，主要受物业销售收入下降影响 [1] - 股东应占基本纯利为港币32.02亿元，同比上升3%，核心盈利指标保持韧性 [1] 物业租赁业务表现 - 物业租赁是公司核心支柱，2025年收入为港币93.89亿元，同比轻微下跌1%，占总收入比重达94.36% [2] - 内地物业租赁收入为港币64.14亿元，同比下跌1%；香港物业租赁收入为港币29.75亿元，同比下跌2% [2] - 内地商场组合整体租赁收入为人民币48.71亿元，同比增长1%，租户销售额以人民币计值按年攀升4% [2] - 截至2025年底，内地商场整体租出率微升两个百分点至96% [2] - 香港零售物业组合全年收入为港币17.42亿元，同比下跌4% [4] 内地商场业务具体项目分析 - 上海恒隆广场收入为人民币16.61亿元，同比增长1%；上海港汇恒隆广场收入为人民币11.97亿元，同比增长2%，两大项目合计贡献内地商场租赁收入超58% [2] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场收入实现显著增长，增幅分别为10%、12%及9% [2] - 武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场收入均出现30%以上的跌幅 [3] 办公楼租赁业务表现 - 内地办公楼租赁总收入为人民币10.05亿元，按年跌8% [4] - 香港办公楼租赁收入为港币10.04亿元，同比微跌1% [4] - 香港写字楼组合期末出租率为90%，内地组合数据维持在80%左右 [5] - 管理层预计内地写字楼市场困难期仍将持续18-24个月，之后有望逐步企稳 [5] 公司发展战略 - 公司于2025年推出“恒隆V.3”策略，明确不再拓展新城市，转而聚焦已布局的核心城市，围绕现有项目开展再投资 [6] - 策略通过收购毗邻现有项目的物业进行扩容与升级，推行该策略的城市包括上海、无锡等已拥有成熟优质商场的城市 [7] 战略执行与项目进展 - 2025年，公司获得上海南京西路1038号商业项目20年经营权，该项目前身为梅龙镇广场，将为公司在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米楼面面积，总楼面面积将增至约31.2万平方米，增幅约44% [7] - 同年，公司取得无锡恒隆广场毗邻一座地标商业重建项目20年期经营权，该物业前身为无锡新世界百货，重建后将扩大无锡恒隆广场总零售面积38%至约16.9万平方米 [7]

核心业绩表现 - 2025年全年总收入同比下跌11%至99.50亿港元 主要受物业销售收入大幅减少影响[1] - 股东应占基本纯利逆势上升3%至32.02亿港元[2] - 下半年经营表现明显优于上半年 自5月起商场租赁重拾增长[2] 物业租赁业务 - 核心物业租赁收入仅同比下降1% 整体业务保持韧性[1][2] - 整体零售租出率维持高位 内地为96% 香港为95%[2] - 去年第四季度客流、出租率及零售额几乎均创新高[2] - 写字楼市场承压明显 对整体租赁收入形成拖累[2] 公司战略与运营 - 将“差异化”作为核心竞争策略 2025年在不同城市共引入约200个品牌以应对商场同质化竞争[2] - 调整品牌策略 将部分内地餐饮品牌引入香港市场[2] - 推出“恒隆V.3”策略 集中于核心城市扩展业务、提升顾客体验 通过高资本效益和审慎甄选的投资项目巩固业务[4] - 目前不会激进扩张投资拿地 保持审慎乐观态度[4] 项目进展与展望 - 重点项目有序推进 上海恒隆广场扩建项目于2025年6月封顶 预计2026年下半年开幕[4] - 杭州恒隆广场商场预计于2026年4月开幕 目前预租率约90%[4] - 管理层认为2025年是公司扭转形势、稳步向前的一年 对杭州恒隆广场前景充满期待[4] 写字楼市场观点 - 写字楼市场正处于大周期中“相对吃力的阶段” 但中长期仍具发展空间 看好甲级写字楼资产[3] - 普通写字楼空置压力较大 但核心城市核心区的高品质项目抗周期能力更强 修复节奏领先市场平均水平[3] - 当前办公楼市场核心矛盾在于供需不平衡[3]

2025财年财务业绩概览 - 公司总收入为99.50亿港元，较去年下跌11% [1] - 物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，是总收入下滑的主因 [1] - 整体营业溢利上升1%至65.27亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至32.02亿港元 [1] - 每股基本盈利为0.65港元，公司拟派末期股息每股0.40港元 [1] - 计入13.96亿港元股东应占物业净重估亏损后，股东应占纯利为18.06亿港元，相应每股盈利为0.37港元 [1] 物业租赁业务表现 - 物业租赁收入下跌1%至93.89亿港元，营业溢利同步下跌1%至66.63亿港元 [1] - 业务疲软主要受内地办公楼租赁市场持续疲弱及香港经济复苏较预期慢影响 [1] 酒店及其他业务表现 - 酒店物业组合扩展规模，带动相关收入上升57%至2.97亿港元 [1] - 酒店业务营业亏损在计及资产折旧后收窄46%至3,400万港元 [1] 盈利驱动因素分析 - 物业销售亏损收窄，足以抵销物业租赁营业溢利下跌带来的影响 [1] - 物业销售亏损收窄也抵销了因资本化利息减少导致的财务费用上升 [1] 公司发展战略与项目进展 - 公司继续致力开发有利长远发展的项目，并通过“恒隆V.3”策略拓展业务版图 [2] - “恒隆V.3”策略旨在于主要城市拓展业务、提升顾客体验，并严格挑选具资本效益的项目进行再投资，以加强业务规模、可见度及可达性 [2] - 过去一年公布的一系列“恒隆V.3”策略项目包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆广场扩展项目、无锡恒隆广场扩展项目，以及上海南京西路1038号商业营运项目 [2] - “恒隆V.3”策略聚焦于扩大现有资产效益，降低资本需求，同时响应政府政策 [2] - 其他发展中项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目及渖阳市府恒隆广场余下的综合发展项目 [2]

2025年度全年业绩核心财务表现 - 公司总收入为99.50亿港元 较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利上升1%至65.27亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至32.02亿港元 [1] - 计及13.96亿港元股东应占物业净重估亏损后 股东应占纯利为18.06亿港元 [1] - 每股基本盈利为0.65港元 拟派末期息每股0.40港元 [1] 物业销售业务表现 - 物业销售收入下降83%至2.64亿港元 是总收入下跌的主要原因 [1] - 物业销售亏损收窄 足以抵销其他业务的不利影响 [1] 物业租赁业务表现 - 物业租赁收入下跌1%至93.89亿港元 [1] - 物业租赁营业溢利下跌1%至66.63亿港元 [1] - 业务疲弱主要受内地办公楼租赁市场持续疲弱及香港经济复苏较预期慢影响 [1] 酒店业务表现 - 酒店物业组合扩展规模带动相关收入上升57%至2.97亿港元 [1] - 酒店营业亏损计及资产折旧后收窄46%至3,400万港元 [1] 公司发展战略与项目进展 - 公司继续致力开发有利长远发展目标项目 透过"恒隆V.3"策略拓展业务 [2] - "恒隆V.3"策略聚焦于扩大现有资产效益 降低资本需求 同时响应政府政策 [2] - 过去一年公布了一系列"恒隆V.3"策略项目 包括昆明恒隆广场尚义街、杭州及无锡恒隆广场扩展项目、上海南京西路1038号商业营运项目 [2] - 其他发展中项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建及渖阳市府恒隆广场余下综合发展项目 [2]

核心观点 - 恒隆地产通过“营运租赁”模式获得上海梅龙镇广场20年整体运营权，计划将其打造为面向新一代消费群体的零售、酒店及办公综合商业地标，此举将显著扩大其在南京西路商圈的版图与影响力 [1][6][8] - 上海恒隆广场作为顶级奢华商场，其品牌组合与业态正在发生深刻变革，体现出高端商业从传统的“品牌等级排序”向多维的“顾客需求矩阵”转型，以适应市场环境与消费者习惯的变化 [2][19][20] 恒隆地产的战略扩张与商圈整合 - 公司获得梅龙镇广场20年运营权，预计为南京西路商圈增加约9.6万平方米建筑面积，使区域规模扩大约44% [6] - 此举是“恒隆V.3”策略的一部分，旨在通过租赁现有商圈内的物业，以高资本效益方式拓展业务并强化市场地位，类似案例包括杭州与无锡项目的扩展 [8] - 公司计划通过资源调配，在恒隆广场与梅龙镇广场项目间打造差异化品牌矩阵与业态，并引入精品酒店、美术馆等设施，旨在构建南京西路“千亿商圈”的新增长极 [5][6] 顶级奢华商场的品牌调整新趋势 - **奢侈品牌聚集与回归**：在市场环境下行期，上海恒隆广场凭借稳定客源成为奢侈品牌“抱团取暖”的选择，多个品牌在商圈内已有门店的情况下仍选择进驻或回归恒隆，例如Dolce&Gabbana时隔5年回归四楼，Zegna、Prada、Ferragamo、Max Mara等品牌也以不同形式回归或新设店铺 [3][4] - **引入高端户外运动品牌**：传统上难以进入顶级商场的户外运动品牌开始被接纳，例如安踏集团旗下的Descente在上海恒隆广场四楼围挡大店，Arc‘teryx早已入驻 [9][10] 浦东国金中心引入On昂跑，前滩太古里则引入包括Descente在内的四个户外品牌 [10] 这既是保证项目收入的策略，也被视为打开男性消费市场的钥匙 [12] - **丰富餐饮与生活业态**：商场引入更多本土及特色餐饮以提升体验，例如恒隆广场在Chanel原临时店位置引入本土咖啡店EAU CAFÉ和创意餐饮野选，改变了以往以高端国际餐饮为主的格局 [15] 此举旨在打造更有温度、更具格调的消费场景，并通过高复购率餐饮带动高楼层客流 [16][18] 品牌集团化运营与商场业态规划 - **安踏集团的强势表现**：安踏集团2025年上半年总营收同比增长14.3%至385.4亿人民币，归母净利润增长14.5%至70.3亿人民币 [13] 其收购的亚马芬体育在大中华区营收增长达47%，由Arc‘teryx与Salomon领跑 [13] 集团利用协同效应，在上海港汇恒隆广场将旗下多个品牌集中调整至四楼，形成“户外首层”的集合区域，展现出“运动界的LVMH”的占位能力 [13][14] - **商场业态分层布局**：港汇恒隆广场的业态布局呈现典型分层：一楼为重奢，二至三楼为轻奢及大女装，四至五楼为户外运动品牌 [14] 这种规划有助于实现客流共享并强化各品类的客户心智 行业竞争逻辑的演变 - 商业项目的竞争核心正从提供齐全的商品，转向提供多元体验、满足不同生活方式情境需求及情绪价值 [16] - 成功的调改案例显示，通过引入人气餐饮能有效盘活商场冷区人流，如前滩太古里通过引入阿嬷手作、去茶山等品牌激活高楼层外街区域 [18] - 市场环境与消费者习惯的改变正在打破商业调整的固有预设，推动优质商业项目进行更灵活、以顾客需求为中心的转型 [19][20]

文章核心观点 - 恒隆地产通过轻资产租赁模式，签约运营上海南京西路原梅龙镇广场项目，标志着其“恒隆V.3”战略加速落地，旨在通过盘活现有项目周边资产，以高资本效益方式扩大规模并应对市场竞争 [5][12][13] 上海南京西路商圈格局演变 - 南京西路“金三角”由梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场构成，曾是上海高端零售格局的核心，但面临淮海路、陆家嘴等新兴商圈竞争，优势被稀释 [1] - 梅龙镇广场（南京西路1038号项目）于2024年8月正式闭店改建，其前身是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目 [1][5] - 恒隆地产联合产权方上海九百集团签约该项目，以20年营运租赁形式经营，将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积增加约96000平方米，扩大约44%至约312335平方米 [5] 恒隆地产对南京西路1038号项目的规划与投资 - 项目预计总投资22亿元，恒隆地产将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修 [6] - 项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，并计划引入酒店以呼应毗邻的历史建筑美琪大戏院（原大华饭店）的文化底蕴 [6] - 项目定位将聚焦新一代消费群体，打造全新社交枢纽，提供融合文化与潮流的沉浸式体验，而非延续重奢路线 [8] 恒隆地产的“恒隆V.3”战略及轻资产扩张 - “恒隆V.3”是公司当前核心战略，侧重在现有项目所在地拓展，以高资本效益方式精选再投资，扩大项目规模、可见度及可达性 [12] - 2024年，公司通过轻资产租赁模式在杭州、无锡、上海连续签约三个项目 [10][11][12] - **杭州项目**：租赁杭州百货大楼物业，租期20年，年租金1.5亿元，将使杭州恒隆广场零售面积增加40%，临街面积增加超过200% [11] - **无锡项目**：长期租约获得原无锡新世界百货经营权，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [12] - 公司认为过去粗放式扩张模式已结束，希望通过“V.3”战略提升资产价值以实现投资回报最大化 [13] 行业竞争环境与公司业绩背景 - 上海南京西路商圈竞争激烈，兴业太古汇、张园等项目通过差异化运营吸引客流，恒隆广场虽占据重奢主导地位但面临竞争压力 [9] - 中国奢侈品市场发生变化，消费者趋于理性，更追求体验和实际价值，恒隆地产自2025年起不再将内地商场划分为“高端”及“次高端”类别 [8] - 国内商办市场供需调整，核心城市优质载体供应放量，消费复苏分化，市场整体出租率承压 [13] - 恒隆地产2024年上半年内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润下滑2%至21.76亿港元 [13]

核心交易与项目概况 - 恒隆地产携手上海九百集团签约南京西路1038号商业运营项目（梅龙镇广场原址），以20年营运租赁形式经营 [1][16] - 该项目将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米总建筑面积，使其总面积扩大约44%至约312,335平方米 [1][16] - 双方联合投资22亿元人民币用于项目改造，升级后将成为涵盖零售、酒店及办公空间的商业综合体地标 [1][16] - 项目占地面积约11,700平方米，梅龙镇广场原为综合性商办楼宇，占地面积11,838平方米，地上30层 [2][17][18] 项目历史背景与市场定位 - 梅龙镇伊势丹于1997年开业，是上海曾经的高端商场代表，与恒隆广场、中信泰富组成“梅泰恒金三角” [3][18] - 梅龙镇伊势丹于去年8月租约到期后歇业，其商业部分因多年变化不大、逐渐失去特色而退出市场 [3][18] - 新项目将聚焦追求高品质体验的新一代消费群体，打造全新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量 [4][19] - 项目定位并非重奢，而是更年轻化的高端消费与生活场景，契合恒隆“高端不高端无所谓，情绪价值最重要”的转型思路 [4][19] - 恒隆在中国内地11个项目中，仅上海恒隆广场专营高端品牌，其他项目大部分仅约15%租赁面积为高端品牌 [4][19] 恒隆的投资战略与市场信心 - 此次投资传递出恒隆非常看好上海及静安区的积极信号，其在上海的项目增至三个，其中两个位于静安 [6][21] - 投资契合恒隆新的“恒隆V.3策略”，核心是“存量优化而非增量扩张”，旨在巩固其在核心市场的领导地位 [7][22][8][23] - 上海恒隆广场运营成功，是上海年税收“百亿元”的三大楼宇之一，集聚超100个国际知名品牌及大量跨国总部 [7][22] - 恒隆决策基于对南京西路过去、现在和未来的看好，该商圈今年以来商业表现亮眼，被视作上海打造世界级消费商圈的“主战场” [7][22] 对南京西路商圈的影响与意义 - 交易被视为双赢，既利于恒隆巩固优势，也是南京西路商圈优质物业的合理选择 [9][24] - 南京西路商圈以存量物业更新为主，持续保持活力，恒隆接手梅龙镇广场是其中重要一环 [10][25][12][27] - 项目完成后，南京西路中段（原“梅泰恒”区域）的能级与吸引力将大大增长，三大商业体共同营造高端生活方式，凸显“国际范” [10][25] - 商圈更新由市场推动并受政府助力，静安区通过发布支持时尚品牌发展的举措等政策持续优化商业生态环境 [13][28][14][29]

核心交易 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为公司在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积[1] - 此举使公司在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，是从上海恒隆广场至该项目的片区，被描述为上海南京西路“核心中的核心”及沪上首屈一指的零售及生活时尚中心[5] - 项目将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间[5] - 项目聚焦于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴消费力量[5] 战略意义 - 此次合作是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位[1] - 公司表示将通过精心策划的卓越消费体验，进一步践行“以客为尊”的承诺，以更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应、吸引更广泛的客群[6] - 合作旨在助力上海建设国际消费中心城市，并为城市更新提供新范本[1][6] 合作方观点 - 恒隆地产行政总裁表示，此次升级是“恒隆V.3”策略落地的又一里程碑，公司为有机会延续静安区的历史文脉，助力建设地标性商圈而感到自豪[6] - 九百集团董事长表示，项目是积极响应静安打造“南京西路高端服务引领发展轴”的战略规划，也是集团迈向高质量发展的重要里程碑[6] - 双方合作将通过资源整合与优势互补，有力带动整个静安区的商业活力与产业升级[6]

核心交易与战略 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为恒隆在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其总建筑面积扩大约44%至约31.2万平方米[1] - 此举是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，旨在通过高资本效益的投资及资产优化巩固核心市场领导地位[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，与上海恒隆广场所在片区共同构成沪上知名零售及生活时尚中心[1] - 项目将被升级为涵盖零售、酒店及办公空间的充满活力的综合商业地标[1] - 项目聚焦追求高品质体验的新一代消费群体，致力于打造融合文化底蕴与前沿潮流的新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量[1] 管理层观点与战略协同 - 公司行政总裁表示将通过精心策划的卓越消费体验践行“以客为尊”的承诺[2] - 公司将通过更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应，吸引更广泛的客群[2] - 此举旨在持续巩固该区域作为国际生活时尚枢纽的地位[2]

项目签约与投资概况 - 恒隆地产与上海九百集团签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（梅龙镇广场）20年营运租赁经营权 [1] - 项目总投资将超过20亿元人民币，其中恒隆方面将投入不低于5亿元人民币用于酒店、商场及办公区域的装修 [1] - 项目将为恒隆在南京西路的物业组合增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体物业组合扩大约44%至约31.23万平方米 [1] 项目规划与定位 - 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标 [3] - 商业部分计划于2027年初开业，办公与酒店部分计划于2028年5月前启用 [3] - 酒店部分将引入一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌奢华酒店，这是该项目首次引入奢华酒店 [3] - 项目前身梅龙镇广场于1997年开业，是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目，拥有深厚历史底蕴 [3] - 项目改造引入酒店，被认为是对周边早年业态（如原大华饭店）及海派文化的一次再现 [3] 战略意义与市场影响 - 此次合作是对静安区打造“南京西路高端服务引领发展轴”战略规划的积极响应 [3] - 合作方计划共同探索文商旅融合新范式，在文化体验、消费场景创新、国际高端品牌引进等方面发力，以提升南京西路商圈的全球影响力 [4] - 恒隆旗下的上海恒隆广场此前受制于约5.37万平方米的小体量，发展受限 [4] - 此次升级后，恒隆在南京西路的整体商业面积将扩大至约12万平方米，可容纳的品牌和业态空间大幅扩充，有助于在激烈竞争中争取更多筹码 [4] 公司发展战略 - 此次项目是恒隆“恒隆V.3”策略落地的又一动作 [4] - 在V.3策略下，公司侧重在已建成项目周边，以高资本效益的方式挑选再投资项目，以扩大原有项目规模、可见度及可达性，巩固核心市场 [5] - 在官宣梅龙镇广场项目前三天，恒隆还公布了无锡的扩建项目，通过长期租约获得无锡市中心一个地标性商业项目（前身为无锡新世界百货）的经营权 [5] - 无锡新世界改造完成后，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [5]