中国经济与行业表现 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 消费物价基本平稳 国际收支保持平衡[2] - 旅游行业国内出游人次达32.9亿 同比增长20.6% 花费3.2万亿元 增长15.2%[2] - 房地产行业新建商品房销售面积同比下降3.5% 开发投资下滑11.2%[2] 公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元 归母净利润-28.7亿元[3] - 累计签约销售面积60.7万平方米 签约销售金额94.9亿元[4] - 经营性净现金流25.6亿元 较上年同期大幅增加53.9亿元 增幅超过190%[5] 债务与融资状况 - 有息负债总额1288.3亿元 中长期借款占比68.3%[5] - 平均融资成本降至3.5% 较年初下降11个基点[5] - 控股股东华侨城集团总资产4848亿元 净资产1004亿元 2024年境内债融资183亿元[5] 业务战略与产品创新 - 新增重庆地块权益拿地金额4.6亿元 可建规模5.28万方[6] - 项目命名为华侨城・熙宸 定位第四代高端住宅 实得率约130%[6] - 采用封闭阳台加空中庭院双平台模式 6.3米挑高和L型庭院设计[6] 文旅业务发展 - 旗下项目接待游客3771万人次 比2024年同期增长3.77%[7] - 深圳欢乐谷完成欢乐时光区域改造 推出国潮文化节等IP联动活动[7] - 获取浙江衢州和安徽祁门2个轻资产服务项目[9] 资产优化与增长策略 - 广州和武汉2个项目收储成功 实现现金回流和资产结构优化[9] - 通过IP创新与业态融合提升核心竞争力 契合体验游转型趋势[10] - 文旅融合与房地产双轮协同 开辟全新发展空间[10]

核心财务表现 - 2025年上半年收入20.74亿元 同比持平 [2] - 利润8100万元 同比减少56% 股东应占溢利5100万元 [2][7] - 剔除投资物业公平值减值影响后 核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [2] - 合约物业销售额34.73亿元 同比增长457% 其中住宅销售额32.9亿元 商业物业销售额1.83亿元 [2][3] 销售业绩与项目储备 - 销售增长主要来自上海翠湖天地·六和联排别墅预售 [3] - 已锁定总销售额175.21亿元 将于2025年下半年及以后确认交付 [3] - 下半年可供销售和预售物业约13.1万平方米 包括翠湖天地·六和风貌别墅及武汉天地最后一期住宅 [3] - 上海3000万元以上高端住宅上半年销售面积达31.3万平方米 占全国顶级豪宅成交近60% [3] 土地储备与区域布局 - 土地储备总建筑面积780万平方米 覆盖上海/南京/武汉/佛山/重庆5个城市 [4] - 包括570万平方米可供出租及销售面积 210万平方米会所/停车场等设施 [4] - 坚持聚焦一线城市尤其是上海市场 同时通过轻资产模式向大湾区扩张 [3][6] 轻资产战略实施 - 上半年新增3个轻资产项目 包括与天安集团合作持股30%的永新里项目 [5] - 永新里三宗商住地块住宅货值预计超300亿元（参照翠湖天地六期21万元/平方米均价） [5] - 为永业集团提供管理服务的永年里项目含10.5万平方米住宅及5.7万平方米商业 预计2031年竣工 [5] - 与上海奉贤区政府合作贝港城中村项目 持股5% 负责开发运营管理 包含32.6万平方米住宅和9.5万平方米商业 [6] 市场展望与战略定位 - 房地产行业调整尚未结束 市场仍处筑底过程 [2][7] - 上海"沪六条"调控政策被认为精准 有望激发外环外住宅需求 [7] - 保持新天地优质社区和翠湖高端住宅两大品牌领先地位 通过轻资产模式扩大业务规模 [5][6] - 坚持审慎投资原则 控制杠杆率 通过引入险资等合作伙伴保持现金流稳健 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收36.88亿元，同比增长14.08% [1] - 归母净利润4523.44万元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩改善主要源于生猪出栏量上升及养殖成本下降 [1] 生猪出栏量变化 - 上半年生猪出栏量达243.33万头，较去年同期197万头增长23.44% [2] - 2022-2024年出栏量持续攀升：183万头（+122.32%）、320万头（+75%）、424.87万头（+32.74%） [2] - 出栏规模增长展现产能释放韧性 [2] 业务模式分析 - 采用"轻资产扩张"双路径：租赁猪场自繁自养+公司+农户代养模式 [2] - 公司+农户模式在成活率提升和成本控制方面具突出优势 [2] - 当前农户合作存栏规模达69万头，较2024年末42.5万头显著增长 [3] - 该模式出栏量占肥猪总出栏量比重超30%，同比激增225% [3] 成本控制举措 - 创新推行模拟代养模式于万头以下育肥场落地 [2] - 已清栏批次实现增重成本大幅下降和成活率显著提升 [2] - 通过区域合伙人制及产能开发加速代养业务发展 [2] 未来战略方向 - 持续优化经营策略，聚焦"提性能，降成本"核心目标 [3] - 以湖南为核心，积极开拓广东、江西等新区域市场 [3] - 通过双赢机制实现企业增效与员工增收同步提升 [2]

抖音物流布局动态 - 公司正在测试"我的快递"服务 该功能位于抖音APP钱包内 与极兔速递达成合作 用户可查询和寄送极兔包裹 未来计划接入更多快递公司 [1] - 公司回应称该功能与抖音电商无关 仅为方便用户查询散件快递信息 目前处于测试阶段 [1] 抖音电商发展历程 - 2018年初开始围绕抖音建设电商 2020年6月正式成立电商业务部门 电商成为战略级业务 抖音是核心落实平台 [3] - 2021-2024年GMV分别为7300亿 1.4万亿 2.7万亿 3.5万亿 呈现快速增长态势 [4] 物流合作模式演进 - 2022年1月测试"音尊达"服务 与中通 圆通 韵达合作 解决派送服务问题 降低物流退货率并提高复购率 [6] - 2022年7月测试"极速达"服务 实现同城当日达 周边城市次日达 [7] - 2022年9月"音尊达"升级为"音需达" 新增顺丰 京东物流 覆盖超200座城市 2025年4月该服务全面下线 [7] - 2024年6月新增"自选快递"功能 仅接入顺丰 2025年618期间与申通深化合作构建"次日达"时效体系 [9] 物流战略选择分析 - 公司采取轻资产合作模式 未自建物流体系 通过投资物流科技公司(上海道趣跃动 星辰跃动) 注资20亿成立深圳盛盟供应链等方式强化控制力 [7][12] - 电商订单具有波动性特征 自建物流面临固定投入与动态需求错配问题 参考京东物流16年才盈利 阿里丹鸟最终出售给申通的案例 [12] - 当前策略在轻资产合作与重资产投入间保持平衡 既保障当下履约效率 又为未来争取更多话语权埋下伏笔 [15] 行业竞争格局 - 物流作为电商履约核心环节 直接影响用户体验与平台生态闭环 已成为各大电商平台竞逐关键赛道 [2] - 公司物流布局持续多年 在服务迭代中持续试错 体现对自主布局与合作借力的战略权衡 [9]

行业整体态势 - 市场处于理性调整阶段 企业面临现实挑战 但头部商业地产企业展现出较强韧性 [2] - 行业竞争加剧 商业运营能力提升成为未来突围的关键 [2] - 2025年下半年企业仍面临市场挑战 基本盘较稳的企业有望通过运营调整创造更好业绩 [4] 企业业绩表现 - 港资企业呈小幅增长或下滑：太古地产内地零售物业租金收入47.87亿元 同比微涨2% 新鸿基地产和九龙仓集团内地投资物业收入分别下滑2%和4% [4] - 内资企业分化明显：华润万象生活零售商业收入增幅约30% 在管项目零售额增长18.7% 其中重奢项目增长5.6% 非重奢项目增长27.1% 宝龙商业和星盛商业收入仅增长0.1%和1.5% 中骏商管收入同比下滑4.7% [4] - 轻重并举企业实现增长：大悦城地产零售商业收入30.23亿元 增长1% 新城控股收入128亿元 同比增长13.1% [4] 业务模式转型 - 轻资产扩张成为主流趋势 华润万象生活 万达商管 旭辉商业及爱琴海等企业通过该模式降低成本压力并快速布局 [5] - 上半年轻资产项目签约活跃：华润万象生活签约苏州万象天地 旭辉商业签约金华旭辉广场 [6] - 轻资产发展面临项目退出挑战：2024年12月融创与崇左城建就崇左万象汇签约（原运营方华润万象生活） 昆明大悦城更名为好悦天地（印证大悦城退出） 退出原因包括合作期满或经营效果未达预期 [6] 存量改造与运营创新 - 存量改造与精细化运营重要性凸显 领展投入1.8亿改造广州天河和北京通州项目 广州天河城进行楼层焕新 [7] - 2025年多个商业项目升级改造：北京世纪金源购物中心定位升级为"万种生活博物馆" 打造国内最大空中运动馆 成都万象城广场改造4.2万平米核心广场 武汉恒隆广场引入Olé超市和餐饮区 广州天河城启动三年期"无感"改造 重庆SM广场以"城市绿野"为主题打造公园商业 [7] - 差异化定位项目涌现：武汉远洋里CITYLANE探索传统建筑与现代消费融合 京东MALL武汉店定位全场景科技零售 以应对商业同质化竞争 [8]

核心观点 - 坚蛋运动通过机制创新、共赢模式和服务升级三重能力实现全国门店数近400家、覆盖60余座城市的规模 成为仅次于乐刻的新型健身赛道第二品牌 [1] 机制创新 - 公司通过轻资产逻辑重构发展路径 打破传统健身行业"重投入-高负债"困局 [3] - 聚焦低租金区域的小而美选址 提高智能化水平降低人力依赖 采用标准化装修加可变空间设计 构建稳定成熟的供应链保障器械高质价比 [3] - 单店投入压缩至传统模式的1/3甚至1/4 同时大幅度缩短施工周期 [3] - 传统健身房60%以上成本集中于租金和人力 单店初始投入需百万级别 回本周期一般3年起步 [3] - 拥有覆盖全流程的标准化体系 包括SI手册、VI手册、招商手册、运营手册等众多操作指南 [5] - 标准化体系有效降低合作伙伴执行难度 保障快速扩张过程中的门店质量 [5] 模式共赢 - 构建总部与门店终端的共创共生合作机制 打破行业长期零和博弈 [6] - 城市合伙人可获得加盟费、管理费、运营利润、股权激励计划及周边衍生品销售等多方面收益 [6] - 提供加盟区域保护规避不同合伙人同业竞争 [6] - 提供覆盖全流程的八大赋能支持 包括选址评估、装修设计、人员培训、活动策划、流量运营、财务管理等 [8] - 保姆式加盟服务让0行业经验者也能有效开店 [8] - 合作满2年的加盟商二次开店率达90% 形成良性循环 [8] 服务升级 - 将服务升级为差异化竞争力 跳出"卖卡"思维深耕用户真实需求 [11] - 推出体验次卡、月卡等灵活付费模式 消除用户办卡后闲置顾虑 [11] - 通过社群运营和活动策划为训练增添乐趣 提高门店用户粘性 [11] - 私教不推高价课包 根据生理周期推荐训练强度 及时反馈用户诉求 坚持门店内部清洁打扫 [11] - 新版本app和女性友好政策覆盖多元需求 摆脱价格战泥沼 [11] - 健身行业存在同质化和价格内卷困境 消费者以价格作为决策依据导致经营者陷入降价-降质恶性循环 [9]

目标价与估值 - 上调目标价68%至111港币 对应25/26年14 8/8 6倍P/E 较现价有28%上行空间 [1] - 当前股价对应25/26年11 5/6 7倍P/E 估值仍有修复潜力 [1] - 7月3日公司头均市值2528元/头 较行业龙头平均估值存在22%提升空间 [4] 商业模式创新 - 首创"二号农场"母猪代养模式 实现体系内最低成本 当前自营/一号/二号农场占比20%/60%/20% [2] - 24年德康头均总资产1537元/头 显著低于行业龙头的2317元/头 [2] - 代养模式与农户强绑定 24年签约农场主年均收益达77万元创历史新高 [2] 成本与产能优势 - 2Q25月度完全成本低于12 5元/千克 成本优势稳居行业第一梯队 [3] - 25年1-5月生猪出栏量429 7万头 同比增长29% [3] - 以24年末种猪产能为基础 预计25/26年出栏量达1100/1500万头 长期有望超3000万头 [3] 流动性改善 - 24年年报发布后日均换手率1 9% 较去年同期提升1 88个百分点 [4] - 日均成交额从去年同期369万元增至1 4亿元 [4] - 港股通占比较3月11日提升16 6个百分点至18 1% [4]

公司概况 - 亚朵是国内知名中高端连锁酒店品牌，成立于2013年，2022年11月赴美上市，定位"始于住宿的生活方式品牌集团" [4][5] - 旗下拥有六大住宿品牌及两个零售品牌，包括A.T.HOUSE、亚朵S酒店、亚朵X酒店等 [5] - 截至2024年一季度末，在营酒店1727家，客房19.46万间，同比增长32.6%和31.3% [1][6][7] - 加盟店占比高达98.39%，采用轻资产扩张模式 [2][9] 市场地位 - 位居国内中高端连锁酒店规模及市场占有率第一位 [1][8] - 注册会员超过8900万 [6] - 2024年一季度净增酒店108家，客房11375间 [7] 经营业绩 - 2024年营业收入72.48亿元，同比增长55%，归母净利润12.75亿元，同比增长73% [3][11] - 2023年营收46.66亿元，同比增长106.19%，净利润7.37亿元，同比增长651.42% [11] - 零售业务收入从2022年3.49亿元增至2024年21.98亿元，两年增长5.3倍 [13] - 2024年销售枕头被子收入约22亿元，同比翻倍 [3] 业务结构 - 酒店主业承压：2024年一季度平均可出租客房收入降至304元，同比下降7.2%，入住率70.2%，下降3.1个百分点 [13] - 零售业务成为增长引擎：2024年卖出380万只枕头、77万条凉被 [13] - 销售费用激增：2024年销售费用9.73亿元，同比增长106% [14] 卫生事件 - 杭州加盟店出现印有医院标识的枕套，系洗涤供应商分拣错发导致 [1][4] - 涉事门店停业整顿，更换4440件布草 [1][4] - 此前广州门店曾出现花洒洗出头发的问题 [4]

财务表现 - 一季度净收入33.927亿元，同比增长35.4%，其中特许经营店收入31.499亿元（占比92.8%，同比+31.8%），自有门店收入2.428亿元（占比7.2%，同比+7.7%）[4] - 一季度净利润6.773亿元，同比增长13.8%，营业利润8.208亿元，同比增长16.3%[4] - 营业利润率从上年同期28.2%降至24.2%（下滑4个百分点），净利润率从23.7%降至20%（下滑3.7个百分点）[5] - 一季度现金流53.924亿元，较2024年末增长10%[5] 门店扩张 - 全球门店总数达6681家（同比+63.6%），其中特许经营店6490家（占比97.1%），自有门店191家（占比2.9%）[4] - 大中华区门店6512家（占比97.5%），海外门店169家（占比2.5%）[4] - 自有门店运营成本1.57亿元（同比+170%），主要因新增133家门店[4] 成本结构 - 总运营费用25.719亿元（同比+42.8%），增速高于收入增速[4] - 材料/仓储/物流成本15.903亿元（同比+20.8%），销售与营销费用2.993亿元（同比+166%），一般及管理费用3.528亿元（同比+62.1%）[4] 渠道表现 - 线上总GMV82.268亿元（同比+38%），其中大中华区80.484亿元（占比97.8%），海外1.784亿元（占比2.2%）[5] - 线下单店月均GMV43.197万元（同比-21.4%），大中华区同比-19.1%，海外同比-8.4%[5] - 推出23元双杯套餐应对平台内卷竞争（参考库迪咖啡月销超3000万单、古茗月销700万单）[5] 商业模式 - 以特许经营模式为主（收入占比92.8%），走轻资产扩张路线[4][5] - 自有门店主要起品牌标杆作用（数量占比仅2.9%）[4]