公募REITs市场首次出现审核阶段项目终止 - 2026年1月20日，金风科技公告拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作，这是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例 [1][11] - 同日，电子城公告拟撤回创金合信电子城产业园REIT的项目申报，后续择机继续推进 [1][11] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，该新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1][11] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，终止原因公告表述为“为进一步整合项目资源，优化运营管理” [3][13] - 该项目底层资产范围在申报过程中从最初三个项目调整为仅保留全南天排山单个项目 [3][13] - 有市场人士推测，公司可能计划在对底层资产进行增资后重新申报，且终止决定与近期审核新规落地后的监管安排有关 [3][13] 新规《审核程序》的核心内容 - 2025年12月31日，沪深交易所发布《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》，这是试点以来首个专门针对审核程序的规范性文件 [4][14] - 《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期未补交、未在规定期限内回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [4][14] - 交易所旨在通过新规公开标准与流程，提升透明度与质效，并避免项目长期悬而未决占用监管资源 [7][17] 建信金风新能源REIT触及终止条件 - 深交所曾就该项目的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [5][14] - 项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异，且2022年曾因极端天气导致全场停电，造成当季营业收入显著下滑 [5][15] - 项目最近一期财务报告距问询已超过6个月，且该问询函此后始终未获项目方回复，其状态已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][15] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 截至2025年末，我国已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [6][16] - 2025年12月31日，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知，标志着市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段 [6][16] - 监管强调优化审核注册流程，健全全链条监管机制，交易所需通过问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [7][17] 其他长期无进展项目面临清退风险 - 目前市场中存在多只公募REITs处于交易所审核阶段且长期无进展 [8][18] - 例如，中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限；华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日；富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [8][18] - 在新的监管规则下，这些项目也或将在未来进入出清程序 [9][18] 市场影响与未来展望 - 更完善的申报程序机制有助于推动市场定价锚回归项目底层资产的经营和现金流创造能力 [10][18] - 为发行人及中介机构勤勉尽责和市场的长期稳健运行提供了制度化保障 [10][18] - 未来项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象，市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10][18]

公募REITs市场动态与监管新规 - 2026年初，市场首次出现已进入交易所审核阶段的项目主动终止申报，金风科技拟终止建信金风新能源REIT发行，电子城拟撤回创金合信电子城产业园REIT申报 [1] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1] - 目前市场中还有其他数家处于审核阶段且长期无进展的公募REITs项目，在新规下或面临同样清退命运 [1] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，将向证监会和深交所提交终止审核申请 [4] - 公司公告的终止原因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”，未详细说明 [4] - 该项目最初于2021年9月计划以三个风电项目为入池资产，但在2023年9月申报时，底层资产范围已调整为仅保留全南天排山单个项目 [4] 终止原因与监管关联分析 - 有行业人士推测，公司可能计划对底层资产增资后重新申报，且当前时点终止决定与近期REITs审核新规落地后的监管安排有关 [5] - 2025年12月31日发布的《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期、未按期回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [5] - 截至发稿，该项目在深交所官网状态仍为“已问询”，但最近更新停留在2023年10月22日，已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][6] 项目审核问询与潜在问题 - 深交所曾就建信金风新能源REIT的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [6] - 评估报告显示该项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异 [6] - 2022年项目曾因极端天气导致线路覆冰全场停电，造成当季营业收入显著下滑，且最近一期财务报告距问询已超过6个月 [6] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 建信金风新能源REIT成为市场首个终止申报项目，体现了监管严把上市“入口关”的成效 [7] - 截至2025年末，已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [7] - 市场定价博弈从早期估值溢价转向更专业理性阶段，行业共识是加强监管保障、完善程序机制 [7] 监管政策系统性强化 - 2025年12月31日，证监会发布通知，强调优化REITs审核注册流程，健全全链条监管机制，严把发行上市准入关 [8] - 同日，沪深交易所发布一系列业务规则，构建覆盖全周期的合规要求，《审核程序》旨在提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决 [9] - 监管框架的完善旨在推动市场定价锚回归底层资产的经营和现金流创造能力 [10] 其他潜在清退项目案例 - 电子城在同日公告拟撤回其产业园REIT申报，称将择机继续推进 [9] - 中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限 [9] - 华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日，富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [9][10] 市场生态展望 - 更完善的申报程序机制为市场长期稳健运行提供了制度化保障 [10] - 未来，项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象 [10] - 公募REITs市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10]