文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]