项目规划与设计要点 - 项目位于未来科学城能源谷核心板块，是“好房子”新政后区域内首个住宅项目，定位“中央公园人文美学住区” [5] - 项目用地面积约2.86公顷，容积率2.17，建筑高度54.75米，总建筑面积约9.95万平方米 [5][9] - 规划15栋住宅楼（3栋小高层，12栋洋房），共647户，总住宅建筑面积6.18万平方米，户均建筑面积95.55平方米 [6][9][10] - 项目采用围合式布局，东西两区有地下通道连接，并设计有步行街坊路以保证人车分流 [10][15][20] - 户型设计强调高实得率，南阳台最大进深达1.8米，北向设备平台多划入室内，并存在结构外赠送空间，预计实得率为昌南板块天花板 [6][22][24] 项目经济技术指标 - 建设用地面积28,638.104平方米，地上总建筑面积63,525.626平方米（其中计容面积62,069.066平方米），地下建筑面积35,999.650平方米 [9] - 绿地率不低于30%，规划居住人数1,495人 [9] - 共规划机动车停车位783个（全部位于地下），非机动车停车位567个（全部位于地上） [9] 户型与产品定位 - 项目面向首置群体，主力户型为80-100平方米三居及110-135平方米四居 [26] - 主力100平方米户型为南向三面宽设计，主卧与客厅设双联阳台（进深1.8米），次卧阳台进深约1.1米，北向卧室包入设备平台，实现客餐厨一体及南北通透 [26] - 边户面宽更大，北向赠送面积更多，结合侧边飘窗，可做出110平方米四居，预估实得率可达95% [26][28] - 顶配产品为建筑面积约130平方米的四叶草户型 [22] 配套设施与周边环境 - 项目北侧隔三条路规划有文化设施用地（CP01-1703-0001），占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万平方米，将建设为综合性科技文化交流中心 [28][29] - 项目周边轨交通达性高，涉及地铁17号线未来科学城站（已运营），该站为17号线与规划北部联络线的换乘站 [30][31] - 所在能源谷区域产业集聚效应强，入驻超300家能源企业，包括多家国央企级研究院 [33] - 周边教育、商业配套成熟，涵盖十一未来城学校、北师大附属学校、保利未来大都汇及山姆会员店等 [34] - 项目地处温榆河公园与未来科学城滨水公园之间，北侧超30公顷的能源谷中央公园已启动建设，生态宜居 [34] 项目开发进展与公众反馈 - 项目规划设计方案于2026年1月22日至30日进行公示，期间共收到49份公众反馈意见，主要涉及日照影响、建筑间距及审批程序等方面 [1] - 建设单位已针对公众反馈意见补充了书面意见 [1]

合作项目概览 - 未来科技城置业与贝好家就北京昌平未来科学城东区能源谷CP01-1703-0002、0003住宅组团地块达成深度合作 [1] - 贝好家将利用大数据与AI算法优势，为项目提供C2M产品定位、营销服务及设计咨询建议 [1] - 这是贝好家在北京的第四个合作项目，也是与未来科学城置业的第二次合作，首次合作于2025年6月摘得昌平生命科学园地块并打造国誉星城项目 [1] 地块交易与规划详情 - 地块由未来科学城置业于2025年11月19日以12.426亿元底价竞得，为“好房子”新政后区域内首个住宅项目，定位“中央公园人文美学住区” [3] - 项目总占地4.3公顷，规划总建筑面积约8.22万平方米，包含两幅居住地块（0002、0003）和一幅文化设施地块（0001） [3][7] - 居住用地楼面价约2万元/平方米，其中0002地块起始价约8.05亿元，占地1.87公顷，地上建面约4.02万平方米，容积率2.15；0003地块起始价4.38亿元，占地0.99公顷，地上建面2.19万平方米，容积率2.2 [3] - 文化设施地块（0001）占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万平方米，容积率1.4，定位为综合性科技文化交流中心 [3][5][7] 项目设计与配套要求 - 文化设施地块需与周边绿地一体化设计，建设方案需经昌平区政府同意并符合未来科学城管委会要求 [5] - 地块周边涉及已运营的地铁17号线未来科学城站，该站为规划北部联络线换乘站，后续需配合实施 [5] - 地块内规划有街坊路，并根据公众反馈优先考虑规划为步行街坊路，02、03地块间预留由竞得人建设的地下连通通道用于地下车库 [6] - 项目需满足绿色、低碳、智慧等一系列控制性指标，如文化设施需达绿色建筑三星级，居住用地需达二星级，并应用BIM技术、创建智慧工地等 [9] 区域规划与市场背景 - 地块位于未来科学城东区CP01-1703街区，属于北七家镇未来科技城（南区）土地一级开发范围 [10][13] - 规划调整依据《北京城市总体规划》提出的提高居住用地比重目标，旨在优化能源谷核心区职住用地比例（当前约1:1.79，目标1:2以上） [11] - 未来科学城2019年扩区至170.6平方公里，形成“能源谷”、“生命谷”等创新发展格局，该区域规划有街道级公共文化设施、满足需求的规划学位、即将运营的保利商业综合体及规划中的社区卫生服务中心等配套 [13] - 区域内在售新盘包括北京国贤府、首开硅谷one等，板块内住宅项目较多，但商业配套仍在改善中，大型山姆会员店预计年底开业 [15][19][20] 可比项目销售情况 - **北京国贤府一期（盛世文庭）**：2023年7月以27亿元摘得，住宅建面约10.63万平方米，销售指导价6万元/平方米，目前网签717套，去化率近90%，成交均价约5.56万元/平方米（指导价93折），网签总金额50.32亿元，地价覆盖率186% [15][16][17] - **北京国贤府二期（逸贤华庭）**：2024年12月以21.14亿元摘得，楼面价2.1万元/平方米，地上建面9.23万平方米，销售指导价6万元/平方米，目前网签404套，去化率48%，成交均价5.31万元/平方米，网签总金额22.69亿元，地价覆盖率107% [17][18] - **首开硅谷one**：销售指导价约5.4万元/平方米，目前网签288套，去化率26%，均价4.8万元/平方米 [19][20]