合作项目概况 - 贝好家与金基集团、怡康控股就南京鼓楼区NO.2025G41地块达成合作，首次在南京落地C2M模式 [1] - 地块由金基集团以总价3.4亿元于8月8日摘得，位于南京鼓楼区核心地段，具备低密度住宅稀缺属性 [5] - 项目临近地铁3号线小市站、7号线幕府西路，配套商业设施包括喜年花生唐、泛悦城市广场及南京第二医院等三甲医疗资源 [5] 合作模式与分工 - 金基集团负责项目综合开发运营，依托33年南京本地开发经验 [5] - 贝好家通过C2M模式运用大数据与AI算法进行客户需求洞察，提供精准产品定位方案 [5] - 合作方怡康控股参与共同开发，目标为提升居住体验和打造"好房子" [5][6] 战略意义与市场背景 - 南京作为长三角中心城市，楼市受"房七条"政策推动，上半年涉宅用地成交金额大幅增长 [6] - 地块是鼓北片区首宗低密宅地，兼具板块发展优势与产品稀缺性 [6] - 金基集团时隔20年重回鼓北片区，已成功开发金基瞻月府、金基尚书里等多个本地项目 [5] 贝好家业务定位与规模 - 贝好家隶属贝壳集团，定位为数据驱动型住宅开发服务平台而非开发商 [6] - 核心业务是以C2M理念为开发商、业主方等提供产品解决方案及线上线下一体化营销服务 [6] - 截至2025年8月，已在9个城市累计落地15个项目，包括北京、上海、广州、成都等重点城市 [6]

青岛国际啤酒节活动盛况 - 第35届青岛国际啤酒节分设西海岸、崂山、青岛老城三个会场，举办时间延长至1个月，引入40多个国家和地区、400多个品牌的2300余款啤酒，数量为历年之最 [2] - 西海岸金沙滩啤酒节会场前10日举办文体活动300余场，发放现金红包6万余份，老城会场日均吸引近34万人次参与 [2] - "啤酒交易所"创新玩法引入交易元素，30多款啤酒价格随供需波动，有20%涨跌停限制，荔枝风味啤酒近期销量最佳 [2] 文旅活动与消费带动效应 - 啤酒节期间各类演艺活动吸引超50万人次参与，带动周边餐饮、住宿消费增长超三成 [3] - 青岛接连举办HOCH汉堡节、海东东咖啡节、台湾美食文创嘉年华等活动，叠加明星演唱会（如罗大佑、林忆莲等），形成"景点+"和"消费点"联动 [3] - 通过"美食+文旅+娱乐"融合化场景创新，实现流量裂变与消费升级同频共振 [3][5] 青岛啤酒创新业态与市场策略 - 青岛啤酒在全国布局超200家精酿啤酒花园及1903酒馆，时光海岸啤酒花园今夏接待量同比大幅增长 [4] - 公司通过消费者大数据分析及C2M模式，一年研发多款产品（如百香果、草莓精酿），精准应对"她经济"和年轻市场需求 [4] - 探索"制造+服务""啤酒+文旅"融合模式，将啤酒元素嵌入城市地标，强化文化体验与互动 [4] 消费趋势与政策支持 - 当前消费呈现三大特征：融合化（美食+文旅+娱乐）、情绪化（微醺体验、情感共鸣）、数字化（线上预订、智能体验） [5] - 青岛出台《青岛市大力提振消费实施方案》，推动特色消费场景建设，促进多业态融合，并专项支持夜间经济发展 [6] - 政府优化营商环境，降低准入门槛、简化审批流程、减轻税费负担，同时强化消费者权益保护 [7]

财务数据和关键指标变化 - 一季度总TTV为8442亿元，同比增长34%；净收入达233亿元，同比增长42.4%；毛利润率同比下降4.5个百分点至28.7% [29] - GAAP净收入为8.55亿元，同比增长97.9%；非GAAP净收入达13.9亿元，同比保持稳定 [30] - 一季度GAAP运营费用总计42亿元，同比增长2.9%，环比下降31.3% [38] - GAAP运营收入总计5.91亿元，同比显著增加，环比下降41.6%；GAAP运营利润率为2.5%，同比增加2.5个百分点，环比下降0.7个百分点 [40] - 非GAAP运营收入总计11.5亿元，同比增长19.6%，环比下降34.6%；非GAAP运营利润率达4.9%，同比和环比均下降0.9个百分点 [40] - 一季度实现净运营现金流出40亿元；新房DSO为63天，处于健康水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 住房交易服务 - 现有住房交易收入一季度达69亿元，同比增长20%，环比下降23%；GTV为5803亿元，同比增长28.1%，环比下降22.1%；贡献利润率为38.1%，同比下降6.4个百分点，环比下降2.3个百分点 [30][31] - 新房交易服务GTV一季度达2322亿元，同比增长53%，环比下降34.6%；收入为81亿元，同比增长64.2%，环比下降38.2%；贡献利润率同比上升1.1个百分点至23.4%，环比下降2.2个百分点 [32][33] 家居装修和家具业务 - 收入一季度达29亿元，同比增长22.3%；贡献利润率达32.6%，同比上升2个百分点，环比上升2.8个百分点 [34] 房屋租赁服务 - 收入一季度达51亿元，同比增长93.8%；贡献利润率为6.7%，同比上升1.2个百分点，环比上升2.1个百分点 [35][36] 商户和其他服务 - 收入一季度降至3.5亿元，同比下降50%，环比下降28.3% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度新房销售同比基本持平，全国前100开发商GTV同比下降7%，但销售面积同比增长超15% [27][49] - 现有住房市场一季度GTV同比增长约16%，交易量同比增长约28%，住房价格有企稳迹象 [28] - 4月现有住房交易量环比下降，价格环比下降1.3%；市场供需关系改善，4月看房与库存比为1.8，处于历史较高水平 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年聚焦规模和效率提升，优化与开发商合作，提升代理效率，推动门店参与新房业务；调整家居装修和家具业务节奏，重塑产品和交付能力；推进AI在各业务线应用 [13][14][17] - 住房交易服务业务持续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [59][66] - 家居装修和家具业务深化AI在合同转化、施工过程和内部管理中的应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] - 新房业务通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，利用数据和市场优势提升项目定位和设计准确性，创新客户触达方式 [81][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，新房和现有住房市场均有积极表现；二季度市场预计呈季节性放缓，但同比仍可能有小幅增长 [47][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，长期保持谨慎乐观，国内政策有望缓解贸易风险对房地产市场的影响 [52][56] 其他重要信息 - 一季度平台PTV增长34%，活跃门店超55200家，活跃代理同比增长23%，门店和代理效率持续提升 [9][11][12] - 推出AI房产维护助手、数字伙伴小易、AI客户维护工具、AI租赁后支持系统等AI工具，提升业务效率和服务质量 [21][22][23] - 推出装修资金托管服务，并开发可共享的解决方案框架，推动行业进步 [24][25] - 一季度回购约1.39亿美元股票，自2022年9月以来累计回购约17.6亿美元股票 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 二季度及以后房地产市场的展望 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，现有住房GTV同比增长约16%，新房销售基本持平；二季度预计呈季节性放缓，但同比可能有小幅增长 [47][48][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年可能出台支持政策 [52][53] 问题: 住房交易服务业务今年的扩张计划及提升效率的方法 - 今年继续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率；预计非临州代理门店规模适度增加，整体代理和门店数量保持稳定 [59][65] - 通过数字工具、平台运营机制等提升效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [63][66][67] 问题: 家居装修和家具业务的运营情况、未来利润率展望及AI战略和投资计划 - 一季度业务收入达29亿元，同比增长22.3%，贡献利润率达32.6%，创历史新高 [72] - AI在合同转化、施工过程和内部管理中有广泛应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] 问题: 贝壳在新房开发中的贡献及C2M业务的体现 - 贝壳通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，参与9个项目，已收回部分投资，首个合作项目实现首日售罄，IRR近50% [81][82][83] - 具备深入了解消费者需求和强大市场知识与定价能力的优势，通过创新方式触达客户，已在西安项目提供服务并获市场认可 [84][87][89]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度平台PTV同比增长34%，营收同比增长42% [9] - 总TTV为8442亿元，同比增长34%；净收入达233亿元，同比增长42.4%；毛利率同比下降4.5个百分点至28.7% [28] - GAAP净收入为8.55亿元，同比增长97.9%；非GAAP净收入达13.9亿元，同比保持稳定 [29] - 毛利润同比增长17%至48.2亿元；GAAP运营费用总计42亿元，同比增长2.9%，环比下降31.3% [37] - GAAP运营收入总计5.91亿元，同比显著增加，环比下降41.6%；非GAAP运营收入总计11.5亿元，同比增长19.6%，环比下降34.6% [39] - GAAP净收入总计8.55亿元，同比增长97.9%，环比增长48.2%；非GAAP净收入为13.9亿元，同比保持稳定，环比增长3.7% [40] - 第一季度实现净运营现金流出40亿元；新屋DSO达63天 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易业务 - GTV为5803亿元，同比增长28.1%，环比下降22.1%；收入达69亿元，同比增长20%，环比下降23% [29] - 贡献利润率为38.1%，同比下降6.4个百分点，环比下降2.3个百分点 [30] 新房交易业务 - GTV达2322亿元，同比增长53%，环比下降34.6%；收入为81亿元，同比增长64.2%，环比下降38.2% [31] - 贡献利润率同比上升1.1个百分点至23.4%，环比下降2.2个百分点 [32] 家装家居业务 - 收入达29亿元，同比增长22.3%；贡献利润率达32.6%，同比上升2个百分点，环比上升2.8个百分点 [33] 房屋租赁业务 - 收入达51亿元，同比增长93.8%；管理租赁单元超50万个，贡献利润率为6.7%，同比上升1.2个百分点，环比上升2.1个百分点 [34] 商户及其他服务业务 - 收入同比下降50%，环比下降28.3%至3.5亿元 [34] 各个市场数据和关键指标变化 新房市场 - 一季度全国新房销售同比基本持平，1200家开发商PTV同比下降7%，销售面积同比增长超15% [49] 存量房市场 - 一季度全国存量房GTV同比增长约16%，交易量同比增长约28% [26] - 4月存量房价格环比下降1.3%，4月看房与库存比为1.8，处于历史较高区间 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年聚焦规模和效率提升，优化与开发商合作，提升代理效率，推动门店参与新房业务 [12][13] - 家装家居业务调整节奏，重塑产品和交付能力，以客户为导向，精简组织结构 [13] - 房屋租赁业务实现规模突破，提升违约管理和续约率 [16] - 持续投入AI，在住房交易、家装、租赁等业务应用，提升服务质量和效率 [16][20][21] - 推出装修资金托管服务，制定解决方案框架，推动行业进步 [22][23] - 维持活跃的股东回报，实施股票回购计划 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场表现稳定，受政策刺激，存量房市场反弹，新房市场稳定 [47][48] - 二季度市场预计季节性放缓，同比存量房交易量或略有增加；若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年或出台支持政策 [52][53][54] - 密切关注国际贸易摩擦对房地产市场的影响，中期维持谨慎乐观态度，国内支持政策有望提振市场信心 [56][57] 其他重要信息 - 一季度活跃门店超55200家，同比增加超12600家，其中连接门店增加超12300家；活跃经纪人同比增长23%，净增超90000人 [10][11] - 四季度单店和单经纪人GTV同比均增长814%，连接门店单经纪人GTV同比增长18% [11] - 新房优惠服务流量线索创新高，得益于活跃市场和客户满意度提升 [12] - 家装业务项目经理月均订单 intake同比增长56%，达2.97单；家装设计师平均订单量同比增长近33% [14][15] - 一季度超4%的家装项目来自老客户推荐 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度及以后房地产市场的展望，是否考虑最新宏观动态和美国关税影响 - 一季度市场受政策刺激，存量房GTV同比增长约16%，新房市场稳定；二季度预计季节性放缓，同比存量房交易量或略有增加；若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年或出台支持政策；密切关注贸易摩擦影响，中期维持谨慎乐观，国内支持政策有望提振市场信心 [47][52][57] 问题2: 今年住房交易服务业务在住房代理和经纪门店的扩张计划，以及如何持续提高平台上现有和新连接代理及门店的效率 - 今年继续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益；一季度活跃门店和代理数量同比分别增长近30%和23%；效率提升措施包括使用数字工具、完善平台运营机制等；预计全年临州代理和门店数量基本稳定，非临州代理门店规模适度增加；长期推行大型门店模式，借助AI提升行业生产力 [59][60][66] 问题3: 家装家居业务的运营细节、未来利润率展望，以及公司从2B和2C角度对AI的战略和投资计划 - 一季度家装家居业务收入29亿元，同比增长22.3%，贡献利润率达32.6%创历史新高；AI应用于合同转化、施工过程和内部管理等环节；未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效AI设计 [70][71][74] 问题4: 贝壳在新房开发中的贡献，以及C2M业务的体现 - 贝壳为开发商提供C2M新房产品解决方案，参与9个不同模式项目；已收回部分投资，首个合作项目实现首日售罄，股东层面IRR近50%；优势在于深入了解潜在消费者需求和强大的市场认知与定价能力；通过创新方式触达客户，已在西安项目提供服务并获市场认可 [78][79][87]

土地拍卖情况 - 广州成功出让三宗涉宅用地 总建筑面积34 12万平方米 出让金额25 45亿元 均由越秀地产竞得 [1] - 白云区嘉禾望岗两宗地块位于核心位置 邻近地铁站 配套齐全 吸引多家房企竞拍 [1] - 嘉禾望岗AB2112039地块最终成交价48 132万元 经过13轮竞价 最高出价较起始价高出约11 6% [2] 房企动态 - 贝壳集团旗下贝好家参与嘉禾望岗地块竞拍 虽未成功但预示其将在广州布局 [1] - 贝好家采用"1+2"模式 包括C2M产品解决方案 资金服务和营销服务 [2] - 贝好家已与成都中昕壹号置地签约 提供产品定位服务 并与招商蛇口联合竞得长沙地块 [3] 业务拓展 - 贝好家业务已覆盖西安 北京 杭州 长沙等城市 今年将重点拓展十余个城市 [3] - 公司以C2M理念推动"以人定房 以房定地"的房地产开发新模式 [3]

贝壳2024年业绩分析 - 营收935亿同比增长20%但净利润40.78亿同比下滑30% [3] - 两位联合创始人薪酬显著增长：彭永东2022-2023年合计12亿单一刚同期近9亿2024年预计两人合计10亿占净利润25% [6] - 高管薪酬与基层员工形成巨大反差基层中介平均年薪相当于卖5套房提成而高管收入相当于1万套房的提成 [6] 股权激励与高管薪酬结构 - 2022年港股上市前向彭永东和单一刚分别授予7182万股和5387万股激励按发行价30港元/股计算价值21.55亿港元和16.2亿港元 [9] - 股权激励无业绩对赌条款允许5年内分批解禁高管未来两年仍可获取高额收益 [9] - 激励理由为满足港股上市超级投票权股东持股比例要求但引发争议因公司连续亏损且行业低迷 [10] 行业对比与盈利能力 - 贝壳净利润40.78亿接近招商蛇口(40.39亿)但营收仅为后者一半(1789亿 vs 935亿)显示更高利润率 [13] - 2024年房企普遍亏损仅央企国企盈利民企净利润多为个位数贝壳2023-2024年累计净利润近100亿远超2021-2022年19亿亏损 [13] - 行业调整期门店逆势扩张至52000家市场收缩未影响盈利能力 [14][15] 业务拓展与战略转型 - 首次涉足土地市场总拿地金额超25亿规模堪比中小房企在北京西安成都上海杭州均有布局 [17] - 宣称不做重资产开发商但已自主操盘成都上海项目尝试房地产C2M模式 [18] 中介行业争议与收费问题 - 中介费2%-3%的佣金比例远高于降费后的契税(1%)500万房产中介费10-15万比税费高67% [25] - 存在捆绑收费现象如贷款服务费权证代办费被投诉未提供实质服务 [28] - 用户信息被泄露至关联装修公司形成"一户三吃"商业模式 [28]

核心观点 - 贝壳通过新业务贝好家向房地产交易上游延伸，旨在为开发商提供设计、定价、销售等服务而非成为传统地产商 [5][6] - 公司以数据驱动为核心优势，通过C2M模式重构开发逻辑，实现"以人定房"的产品定位创新 [18][25] - 通过自主操盘项目验证能力，2024年斥资超23亿元竞得上海、杭州等4个地块，溢价率最高达16.88% [3][4][5][31] 业务模式 - 采用"1+2"模式：1个产品解决方案（定位+设计）+2项配套服务（资金+营销），按项目货值百分比或效果付费 [18][19][35] - 成立C2M创新中心与设计研发中心，整合新房/二手房交易数据及客户行为数据，户型配比预测准确度达开盘实际销售偏差<5% [22][23][26] - 首创"可变户型"概念，在78-96㎡户型实现两房/三房定制交付，首批合作项目长安华曦府300套房源3小时售罄 [27][29] 战略布局 - 团队组建：核心成员来自龙湖、万科等头部房企，200人团队覆盖8个城市，研发投入占比达30% [7][13][24][34] - 项目类型：差异化开发4个地块，包括上海奉贤新城"上车盘"（均价3万/㎡）和成都金融城高端住宅（均价4万/㎡） [5][31] - 目标客户：聚焦区域性中小房企和地方国企，复制贝壳早期从区域突破的扩张策略 [35][38] 行业背景 - 市场转型：2024年前11月新开工住宅面积同比下滑23.1%，待售面积达3.76亿㎡，行业从高周转转向精细化运营 [16][43] - 政策导向：住建部提出"以人定房"新机制，打破过去"7090"政策导致的户型同质化问题 [17][18] - 需求变化：北京/上海人均居住面积仅33-37㎡，改善型需求未被充分满足，客户对品质要求显著提升 [18][44] 能力验证 - 数据基础：依托链家2008年起建立的楼盘字典（覆盖超1亿房屋）及全国门店网络进行客户调研 [5][12] - 调研方法：200个楼盘深度走访+10城1352个项目分析，单次业主访谈耗时超1小时 [8][12] - 量化指标：聚焦销售流速、套型准确度、可售比三大维度，成都项目楼面价27300元/㎡创当地纪录 [30][31]

阿里巴巴电商业务整合 - 阿里巴巴集团成立电商事业群，整合淘天集团、国际数字商业集团、1688和闲鱼等国内外电商业务 [1] - 蒋凡担任电商事业群CEO，向集团CEO吴泳铭汇报，强调提升全球化供应链和AI技术应用 [2] - 新电商事业群隶属于阿里巴巴集团，不设独立董事会，淘天和国际数字商业集团将作为业务单元纳入 [2] 拼多多三季度业绩 - 拼多多三季度营收993亿元，同比增长44%，其中在线营销收入493亿元（+24%）、交易服务收入500亿元（+71%） [3] - 营业利润242亿元，销售费用304亿元（占收入比重略增），现金储备首次突破3000亿元 [3] - 管理层预警收入增长放缓不可避免，提及团队能力不足可能错失宏观政策机遇，运营成本高于同行 [3][4] 贝壳三季度业务表现 - 贝壳三季度总交易额（GTV）7368亿元（+12.5%），净收入226亿元（+26.8%），税前利润16.72亿元（同比持平） [5] - 新房交易收入77.26亿元（+31%），二手房收入微降1%至62亿元，连续两季度新房收入超过二手房 [5] - 贝好家明确不做开发商，定位数据驱动型住宅开发服务平台，通过C2M模式收取服务费而非重资产投资 [6] 百度核心业务与AI进展 - 百度核心三季度营收265亿元，净利润75.4亿元（+17%），智能云业务收入9亿元（+11%） [7] - 计划明年初发布新版文心大模型，管理层预计广告业务将随宏观环境改善反弹 [7] 英伟达AI芯片业绩 - 英伟达季度营收351亿美元（+94%），下季度预期收入375亿美元（±2%），Blackwell芯片销售额超预期 [8][9]