西安二手房市场表现 - 2025年9月西安存量房（二手房）网签备案面积84.33万平方米，其中住宅网签备案7570套，面积77.87万平方米 [1][2] - 9月西安二手房住宅网签套数环比增长4.34%，同比增长1.58% [1] - 2025年前9个月西安累计卖出74153套二手房，成交量远高于去年同期 [5] 高能级城市二手房市场对比 - 北京9月二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [3] - 上海9月二手房网签成交量20389套，环比微涨2.4%，同比大涨27.89% [3] - 深圳9月二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [3] - 广州和杭州因无新政出台，9月二手房成交环比8月下滑约10-12% [3] 市场驱动因素分析 - 8月、9月多个城市出台新政（限购放松、信贷放松）是二手房交易短期反弹的关键变量 [3] - 西安二手房热卖受三重逻辑共振：刚需托底、新房价格倒逼二手房被动选择、高赠送四代宅产品内卷 [6] - 西安印发新规限制露台进深（不宜大于2.4米），未来高得房率四代宅将逐渐消失 [6] 价格趋势与市场分化 - 中指研究院数据显示西安9月二手房价格环比下跌1.30%，市场持续“以价放量” [6] - 部分品质二手房挂牌价出现“增价”趋势，头部板块代表性项目有业主加价出售 [7] - 核心区品质房源将维持可观溢价，而“老破小”和10-15年以上大龄房源价值可能进一步稀释 [10] 全国百城价格指数概况 - 北京9月二手房样本平均价66511元/㎡，环比下跌0.60%；上海样本平均价57908元/㎡，环比下跌0.48% [9] - 深圳9月二手房样本平均价59621元/㎡，环比下跌0.50%；广州样本平均价34888元/㎡，环比下跌0.97% [9] - 杭州9月二手房样本平均价33687元/㎡，环比下跌0.38% [8]

核心城市新房市场热度 - 国庆假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房项目成交量及带看量显著走高，部分热门项目成交额达到亿元级别 [2] - 北京通州运河玖院项目售价在6.1万元/平米至7.4万元/平米，为千万级豪宅项目，假期看房客户众多 [3] - 保利发展上海公司国庆期间11盘联动，到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [3] - 上海招商时代潮派项目日均到访40多组客户，假期认购16套房源 [4] - 假期北京新房日均成交量同比增长30.8%，上海前6日成交量同比增长72%，深圳新房成交量较平日提升40%至50% [4] - 重庆龙湖两江御湖境项目首开即取得6.2亿元销售额，假期成交环比9月同期大幅提升256% [4] - 苏州龙湖东吴原著项目9月下旬首次开盘热销8亿元，假期期间销售额达2亿元，到访客户超1600组 [4] 房企营销策略与促销活动 - 北京国誉星城项目推出特价房源，96平米三居室总价不到500万元，112平米户型总价约550万元，单价低于原价 [5] - 深圳龙华片区合正观澜汇三期项目推出工抵房及0首付活动，100平米以下户型折后返现30万元，100平米以上返现50万元 [7] - 上海江湾金茂府·湾耀项目通过举办非遗手作等互动活动吸引客户，并为老带新提供专属礼遇 [7] - 龙湖集团在全国多城市联动推出“双节狂欢购”限时福利，包括车位团购5折起等活动 [8] 政策效果与市场分化 - 8月以来北京放开五环外限购、上海松绑外环外限购、深圳扩大非限购区域等政策有效降低购房门槛，带动购买力入市 [9] - 9月北京新房成交面积46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比和同比均增长19% [11] - 9月上海新房成交面积97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [11] - 国庆假期30个大中城市新房日均成交671套，与2024年同期持平，但三四线城市成交量同比下滑，导致整体表现弱于往年 [11] - 市场呈现明显分化行情，一二线与三四线城市表现分化，城市内核心区域与外围区域表现亦分化，购房者对地段、品质、配套关注度提升 [12] - 中指研究院预计四季度核心城市新增优质地块供应将对新房销售形成支撑，银十将延续分化态势 [12] - 重点城市9月二手房成交量显著上涨，预计10月交易活跃度继续温和回升，但以价换量态势短期难改 [13] 后续政策与市场动向 - 武汉于9月30日出台政策，提高公积金贷款额度，并对10月1日至12月31日在部分区域商业贷款购买首套新房的家庭按初始贷款金额1%发放利息补贴，最高不超过2万元 [14] - 广州于9月28日发布公积金新政，允许提取公积金支付购房首付款，以缓解资金压力并促进二手房交易 [16] - 苏州于8月底取消新房限售措施，以降低改善性需求的交易成本和时间成本 [16] - 9月30日北京土拍市场热度高，朝阳太阳宫新区地块经过339轮举牌由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，显示房企对稀缺优质地块投资意愿强烈 [16] - 今年前9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8月收窄1.1个百分点；9月单月销售额环比增长11.9% [17] - 展望四季度，金融端5年期以上LPR有下调预期；供给端专项债收购商品房改保障房政策或推广；需求端一线城市有望进一步放宽非核心区限购，并可能实施契税减免及个税补贴试点 [18]

行业销售表现 - 2025年9月TOP100房企单月操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 2025年1-9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月百强房企中有72家单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [1] 企业排名与分化 - 保利发展以2017亿元销售额位居行业第一，绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 销售额突破千亿的房企仅6家，突破两千亿的仅1家，头部房企规模分化明显 [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额在9月环比上升 [1] 土地市场动态 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产分列第二、三位，新增货值分别为1010亿元和952亿元 [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，土地市场以央国企为主导 [2] 政策环境与市场展望 - 9月多个核心城市优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域限购、上海优化房产税政策、深圳及河南拓宽公积金使用范围 [3] - 市场表现分化，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡 [3] - 预计核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，区域分化和城市分化将进一步加深 [3]

房地产市场整体表现 - 全国70个大中城市中69个城市二手房价格下跌 一线城市新房价格环比跌幅扩大至0.3% [1] - 全国商品房库存去化周期长达28个月 开发商销售额同比下降18.7% [9] - 房地产开发投资同比下跌11.2% 已连续三年下滑 土地出让金收入较巅峰期缩水23.2% [11] 政策刺激措施 - 西安推出首付15%及利率2.85%政策 300万元房产首付降至45万元 月供节省880元 [3] - 武汉对三孩家庭提供12万元购房补贴 杭州发放50万元购房红包 契税返还最高8万元 [3] - 青岛实施"前十年只还利息"贷款方案使月供降低40% 北京放开公积金提现并配套补贴 [3] - 广州深圳批量收购库存房 厦门通过"房票"机制撬动数十亿元购房合同 [3] 政策实施效果 - 杭州取消限购后市中心老旧房成交量激增38% 业主调高挂牌价 [5] - 北京二手房挂牌量骤减 市场恐慌情绪得到暂时抑制 [5] - 居民购房意愿降至年内最低点仅15% 34%家庭选择观望等待 [6] 市场分化表现 - 上海新杨思板块228套豪宅3小时内售罄 认购人数达939人 [6] - 浦东某楼盘认购率突破200% 深圳千万级豪宅成交量暴涨184% [6] - 科技住宅溢价率达12% 配备中央空调地暖净水系统的高端产品一房难求 [6] - 深圳二手房库存积压7.5万套 业主需降价14%才能成交 [8] - 北京西城区学区房每平方米降价2万元 徐州长沙房东月内连续降价超1.2% [8] - 200万元以下旧房需降价30万元或面临无人问津局面 [8] 土地市场分化 - 合肥滨湖地块溢价率接近50% 成都天府新区房价突破2万元/平方米 [9] - 三四线城市宅地流拍率激增至35% [9] 行业地位转变 - 2016年房地产投资占GDP比重6.5% 拉动GDP增长超2% [11] - 土地财政贡献地方财政收入45% 带动约2000万个就业岗位 [11] - 2023年家具家电等关联消费品销售下滑超5% [11] - 银行对房地产信贷投放趋于谨慎 房企融资渠道持续收紧 [11] 市场发展趋势 - 70城二手房价格同比跌幅连续9个月收窄但未现反转迹象 [13] - 核心一线及品质二线城市库存压力缓解 三四线城市面临20-24个月去化周期 [13] - 科技住宅持续热销 远郊项目面临烂尾风险 [13] - 二手房交易占比达67% 新房销售被分流超30% [14] - 行业向"以住为主"转变 居住价值取代投资属性成为核心考量 [16][17]

上海限购政策正在逐步解锁。 正值夏末，8月25日上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发了一篇通知--《关 于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称沪六条政策），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税 收等六项调整，其中外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽等措施引发市场广泛关注。 自此，外环作为一条分界线，逐步成为上海房市未来调控的新锚点。 有市场声音认为，当前上海市发展的重心已经回归到市中心，无论新楼盘上架，还是旧城改造城市更新 提速，城中心区域与郊区的楼市发展差距愈发明显，此次出台的沪六条政策调控或多或少与上海郊区的 去化目标相挂钩。 据观点新媒体观察，从近期上海新上架的外环内部分项目来看，事实上这一政策的影响也传导至上海中 心城区的新盘认购。 其中，中建二局位于上海静安大宁板块开发的中建玖上琅宸项目，意外地成为市场红盘。 01 中建二局静安"首秀" 去年9月14日，上海第五轮土拍现场中出现了一位新面孔---预备正式深入上海房市的中建二局，最终其 以底价63.6亿中标上海静安区灵石社区N070402单元094a-14地块住办项目。 据了解，该项目于9月中旬取证，9月11日开启认购，首推 ...

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设[1] - 发行对象为不超过200名 控股股东及关联方不参与认购[1] - 优先股设计为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不可转换类型 不设回售条款[1][2] 融资结构优势 - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例的摊薄[2] - 相比公司债券可降低资产负债率并低成本增加资本 预计发行后净资产增加2.94% 资产负债率下降0.64个百分点[2] - 募集资金净额将全部用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京上海广州深圳等核心一线城市[2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18%[2] - 上半年累计签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四[3] - 前8个月累计签约销售金额达1240.08亿元[3] 土地储备策略 - 2025年上半年新增16宗地块 总计容建筑面积约167万平方米 总地价约353亿元[3] - 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 在全国12个城市进入当地销售金额前五[2] 政策环境 - 深圳市9月5日出台房地产新政 取消罗湖区宝安区等六区商品住房购买套数限制[4] - 驻深12家银行机构自9月12日起不再区分首套房与二套房商业贷款利率[4] - 政策调整力度较北京上海更大 实施范围细化至各区各街道 施策更为精准[5]

行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 北上深优化限购及公积金政策后 上海新房需求释放明显 北京深圳二手房成交回升 [1][3][4][6] - 9月新房和二手房成交面积同比转正 30大中城市新房成交面积同比增长6.8% 13城二手房成交面积同比增长7% [5] - 政策短期内对需求形成支撑 但持续性仍需观察 房价止跌回稳需更大力度政策支持 [6] - 建议关注头部房企如保利发展及头部中介机构如我爱我家 [6] 政策效果观察 - 北京近一周二手住宅日均成交469套 同比增长8.2% 新房日均成交85套 同比增长6.4% [3] - 北京8月新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长18% 二手房增长25% [3] - 上海近一周二手房日均成交674套 同比增长26% 新房日均成交335套 同比增长18% [3] - 上海8月25日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长43% 二手房增长9% [3] - 深圳近一周二手房日均成交167套 同比增长26% 新房日均成交52套 同比下降4% [4] - 深圳9月5日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长8% 二手房增长20% [4] 成交数据表现 - 30大中城市近一周新房成交面积同比增长8.3% 9月累计同比增长6.8% [5] - 分城市看 近一周一线城市新房成交面积同比增长13% 二线增长13.8% 三线下降7.6% [5] - 9月累计一线城市新房成交面积同比增长4.1% 二线增长10.6% 三线增长2.4% [5] - 1-9月累计一线城市新房成交面积同比下降0.2% 二线下降9.5% 三线下降4.6% [5] - 13城近一周二手房成交面积同比增长13% 9月累计同比增长7% [5] - 1-9月二手房累计成交面积同比增长12% 涨幅与1-8月持平 [5] 投资建议方向 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企 如保利发展 [6] - 关注受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家 [6]

岳阳"金九银十"惠民置业政策 - 活动时间为9月1日至11月15日 覆盖岳阳主城区居民购房 [1] - 购房契税2个月内缴清可享受总价2%补贴 最高2万元 [3] - "以旧换新"商品房额外补贴3000元 旧房个人所得税1年内享受退税优惠 [4] - 多子女家庭公积金贷款额度提升：二孩家庭提高30% 三孩及以上家庭提高50% [4] - 三孩及以上家庭购新房可获10万-20万元购房奖励（按20平方米×成交单价计算） [4] - 人才购房补贴：博士及市级以上领军人才20万元 正高职称人才20万元 高级技师15万元 [4] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.35%（5年及以下）和2.85%（5年以上） [4] - 大学生和青年人才缴存6个月即可申请公积金贷款 [4] - 公积金提取取消户籍限制 缴存职工父母子女均可提取余额 [5] - 商业贷款首付比例统一降至15% 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [5] 全国楼市政策动向 - 国务院8月18日会议要求"采取有力措施"巩固房地产市场止跌回稳态势 [6] - 全国至少20余城（含省份）通过发文或会议形式出台稳楼市政策 [2][6] - 代表性政策包括上海"沪六条"新政 苏州取消限售 成都公积金租购保障房政策 [6] - 云南召开全省房地产工作座谈会 苏州召开房地产经济专题会议 [6] - 政策多角度降低住房消费成本 提振住房消费活力 [6] - 政策组合拳结合"金九银十"营销节点 促进项目销售和行情向好发展 [2][7]

行业投资评级 - 报告对房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 一线城市楼市政策再宽松，但新房成交仍处于低位波动状态 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但优质供给挤压老库存和二手房去化，二者面临价格下行压力 [38] - 有效的政策关键在于广义财政发力，需期待城中村改造和收储进一步推进 [38] - 二手房价是地产见底的观测指标，其企稳后才有量价回升的基础 [38] 板块行情 - 第35周申万房地产指数下跌0.1%，在31个一级行业中排名第16位 [6][9] - 板块绝对表现：近1个月上涨7.6%，近6个月上涨6.3%，近12个月上涨32.1% [4] - 板块相对表现：近1个月跑输基准4.0%，近6个月跑输基准10.0%，近12个月跑输基准4.1% [4] 政策要闻 - 上海：提高个人住房公积金贷款额度（首套最高从160万元升至184万元，多子女家庭首套从192万元升至216万元，二套最高从130万元升至149.5万元），支持提取公积金支付首付款，并允许"又提又贷" [6][19][20] - 南阳：推出20条措施，涉及降低购房成本、保障购房人权益、帮助企业纾困等，有效期至2026年底 [6][19][20] - 长春：拟降低新建商品住房公积金贷款首付比例，从不低于20%调整为不低于15% [6][19][20] 公司动态 - 保利发展：总营业收入1,168.57亿元（同比减少16.08%），归母净利润27.11亿元（同比减少63.47%） [6][22][23] - 中国金茂：总营业收入251.13亿元（同比增长13.34%），净利润10.90亿元（同比增长7.93%） [6][22][24] - 越秀地产：总营业收入475.74亿元（同比增长34.14%），净利润13.70亿元（同比减少25.21%） [6][22][24] - 华润置地：总营业收入949.21亿元（同比增长19.39%），净利润118.80亿元（同比增长15.87%） [22][24] - 碧桂园：总营业收入725.70亿元（同比减少28.92%），净利润-190.78亿元（同比减少48.56%） [22][24] 销售端数据 新房市场 - 第35周20城商品房日均成交面积29.2万方，环比上升38%，同比下降16% [6][25][27] - 累计数据：年初至今20城成交面积6,733万方，同比下降9% [6][25][27] - 一线城市：成交面积65.8万方，同比下降26%（北京-39%、上海-31%、广州+7%、深圳-43%） [27][28] - 二线城市：成交面积84.2万方，同比下降6%（杭州+42%、武汉+25%） [27][28] - 三四线城市：成交面积54.3万方，同比下降14%（惠州+2733%、佛山+68%、温州+54%） [27][28] 二手房市场 - 第35周11城二手房日均成交面积26.3万方，环比下降1%，同比上升13% [6][30][33] - 累计数据：年初至今11城成交面积6,781万方，同比上升13% [6][31][33] - 一线城市：成交面积84.4万方，同比上升3%（北京-12%、上海+15%、深圳+19%） [33][35] - 二线城市：成交面积80.8万方，同比上升16%（杭州+29%、苏州+27%、青岛+14%、成都+12%） [33][35] - 三四线城市：成交面积18.9万方，同比上升66% [33][35] 融资端 - 第35周发债主体以地方国企为主，港城集团发行证监会主管ABS债券19.43亿元（利率2.39%），首开股份发行交易商协会ABN债券利率最高（3.5%），江北产投发行超短期融资债券利率最低（1.68%） [34][36] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企（如绿城中国、华润置地） [38] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性（如太古地产、华润万象生活） [38] - 关注存量房中介业务方向（如贝壳-W） [38]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]