地块拍卖结果 - 广州天河区马场1期地块经过243轮激烈竞价，最终以总价236.0365亿元成交，为2025年截至目前广州总价最高的地块，并位列广州宅地成交总价历史第二[1] - 地块由广州越诚达有限公司（越秀地产关联方）竞得，成交楼面价达到8.5万元/平方米[1] - 该地块挂牌起始价为186.44亿元，最终成交价较起始价高出约49.6亿元[1] 地块基本信息 - 地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处珠江新城、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区三大核心区的枢纽位置，是珠江新城最后一块大规模待开发用地[1][6] - 地块总用地面积约19.45万平方米，其中出让宗地面积17.40万平方米，计算容积率建筑面积约56.70万平方米[2] - 土地用途包含商业、商务、居住、中小学、服务设施及其他交通设施等多种性质[2] 拍卖过程与市场意义 - 拍卖吸引了保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁等多家实力房企参与角逐，竞价节奏激烈[2] - 竞价过程中，最快一次报价仅用时2秒，报价在短时间内从起始价攀升至187.4亿元[2] - 在第134轮竞价时，住宅部分楼面价已突破约75746元/平方米，超过琶洲越秀华樾项目（75670元/平方米），刷新了广州楼面单价历史纪录[2] - 广州目前总地价第一的地块仍是2009年亚运城地块，总价为255亿元[2] 地块规划与开发要求 - 根据规划，马场片区将以“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”为核心进行整体开发，将打造约11公顷（相当于15个标准足球场）的中轴体育公园[10] - 规划要求保留马场瞭望塔、记分牌等历史印记，并嵌入体育文化设施，实现地上地下一体化开发，布局数字办公、未来社区、高端消费等多元功能[10] - 竞得人须在签订土地出让合同后1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议，并须在指定地块建设一座计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓[3] - 竞得人还需负责配建中小学、幼儿园，并建设石牌村权益物业[3] 地块历史与开发进程 - 马场地块原为1992年建成的经营性赛马场，赛马停止运营后逐渐转变为汽车卖场、家居广场等商业用途[6] - 2025年，地块改造进程明显加快：10月控规公示，12月控规审议通过并完成36.2万平方米国有土地使用权收回，随后部分建筑开拆，标志更新改造进入实质性阶段[6]

地块拍卖概况 - 广州天河区马场1期地块于2月25日上午10:00开始限时竞价，引发激烈争夺 [1] - 该地块为综合用地，包含商业用地、其他交通设施用地、二类居住用地和中小学用地 [1] - 地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块“宝地”，具有位置核心、体量较大、业态丰富的特点 [1] - 地块起始价高达186.44亿元 [1] 竞拍参与方 - 此次竞拍共有8家企业参与，包括华润、招商、保利、越秀、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投 [1][1] 竞价过程与结果 - 经过百余轮竞价，该地块价格已超过200亿元 [1] - 截至新闻发布时，竞价仍在继续 [1]

地块挂牌与核心信息 - 广州市天河区珠江新城马场1期地块于1月23日正式挂牌出让，起始价高达186.44亿元人民币，将于2月25日10时限时竞价 [2] - 该地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积不超过56.7万平方米 [3] - 地块土地用途复杂，涵盖商业用地、商务用地、二类居住用地、中小学用地及其他交通设施用地 [3] 出让条件与开发要求 - 竞得人须在签订出让合同后1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议书，并须建设一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [4] - 竞得人须按规划建设指定地块的中小学和幼儿园，并在建成后无偿移交给政府指定部门，且该教育设施建设进度可与住宅项目脱钩 [6] - 竞得人须在指定地块建设9.138万平方米的村集体权益物业，并须在签订出让合同后1个月内与村集体签订建设协议 [6] - 竞得人须自持AT111321、AT111323地块的全部物业，自持年限与土地出让年限一致，期间不得分割处分，抵押或转让需整体办理 [6] - 竞得人还须负责建设并移交7962平方米的物业，装修标准需参照广州市保障性住房及人才公寓相关最低标准执行 [6] 地块背景与历史沿革 - 广州赛马场始建于1992年，曾为经营性赛马赛事用地，停止运营后逐渐转为汽车、家居、餐饮等商业场所 [8] - 随着城市发展，该地块原有功能已显滞后，土地利用低效成为制约广州CBD核心区高质量发展的瓶颈 [8] - 根据2025年11月披露的补偿方案，该地块涉及百亿元级补偿，金额在国内城市更新项目中位居前列 [8] - 至2025年11月，地块内原有的“马会家居”等商业店铺均已搬空并张贴停业公告 [8] 区域市场与周边环境 - 马场地块周边豪宅项目集中，汇聚了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜、保利玥玺湾等顶级项目 [9] - 距离地块约2.2公里的保利玥玺湾项目于2025年11月开盘，首日销售额突破100亿元人民币，成为当年全国首个“开盘当日破百亿”的项目 [9] - 保利玥玺湾项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价超过30万元/平方米 [9]