公司业绩表现 - 2025年上半年总收入同比下滑23.07%至49.68亿港元（约45.41亿元人民币）[1] - 物业租赁收入下跌2.95%至46.78亿港元（约42.76亿元人民币）[1] - 上海恒隆广场租赁收入持平 港汇恒隆广场微增1%[1] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%、10%[1] - 武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场收入跌幅分别为36%和37%[1] - 武汉恒隆广场出租率88% 沈阳市府恒隆广场86% 上海恒隆广场98%[4] - 杭州恒隆广场预租出率约77%[4] 新项目投资进展 - 计划自2028年4月起租赁杭州百货大楼南、北楼物业 租期20年[1] - 起始租金标准为每季度3750万元（年租金1.5亿元） 每三年递增4.5%[1] - 交易需百大集团股东大会批准[1] - 若获批将新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[1] - 杭州恒隆广场预计2025年下半年分阶段开业[4] 行业环境变化 - LVMH集团2025年上半年收入同比下滑4%至420亿欧元 净利润下跌22%至57亿欧元[4] - 开云集团同期收入下跌15%至37亿欧元[4] - 爱马仕集团除日本外亚洲市场仅增长1.5%[4] - 杭州现有三家路易威登门店 武汉有两家[4] - 奢侈品牌收缩扩张步伐 开设二店难度增加[13] 项目竞争格局 - 杭州恒隆广场三面被楼宇包围 沿街展示面不足[6] - 租赁杭州百货大楼可获得超百米延安路沿街外立面[8] - 总零售面积将增至约14万平方米[8] - 武林商圈竞争对手杭州大厦体量约27万平方米[9] - 杭州大厦已入驻香奈儿、路易威登、爱马仕等头部奢侈品牌[10] - 武林银泰百货以美妆销售见长 多个专柜获全球销售额第一[10] - 钱江新城商圈杭州万象城和湖滨银泰商圈分流客群[12] 项目发展策略 - 通过新增租赁弥补沿街店铺曝光面积不足[8] - 需引进首店品牌和独家业态实现差异化定位[10][13] - 重点发展运动潮流品类、年轻化生活方式业态[10] - 需通过创新商业运营模式重塑消费体验[13] - 武林商圈面临修路及新商圈崛起导致人气疲软[12]

恒隆地产杭州战略布局 - 恒隆地产通过全资附属公司Hang Lung Business Operation (HK) Limited租赁杭州百货大楼物业，租赁面积4.2万平方米，租期20年（2028年4月1日起），租金标准为3750万元/季度，每三年递增4.5%，前两年减免3个月租金 [5] - 20年总租金预计超33亿元，首年年租金1.125亿元，第3年增至1.5亿元，第20年达1.953亿元 [8] - 杭州百货大楼与在建的杭州恒隆广场（2025年分阶段落成）仅一路之隔，未来将形成超30万方高端商业联合体 [11] 杭州高端商业市场竞争格局 - 杭州大厦2023年销售额140亿元（2024年超100亿元），拥有Hermes、Chanel等六大奢侈品牌及多个顶级珠宝腕表品牌 [16] - 杭州万象城2023年销售额112亿元（2024年130亿元），购物中心面积27万方，入驻LV、Dior等奢侈品牌 [18] - 湖滨银泰in77 2023年销售额突破百亿（2024年105亿元），客流量9100万人次，拥有LV、Gucci等独栋旗舰店 [20] 恒隆地产内地业务表现 - 2024年内地零售物业租金收入48.05亿元，高端商场占比86.5%（41.55亿元），其中上海恒隆广场贡献16.48亿元 [30] - 无锡恒隆广场业绩连续增长（2021年3.73亿元→2024年4.56亿元），沈阳皇城恒隆广场2024年收入1.63亿元 [30] - 上海恒隆广场扩建后总楼面面积将达21.3万方，预计2026年下半年开业 [31] 杭州未来商业项目规划 - 杭州恒隆广场包含19.41万方商业体量，含5座甲级办公楼、高端商场及文华东方酒店（194间客房，2026年开业） [10] - 杭州嘉里城（2024年Q4开业）总建面25.4万方，采用购物中心+商业街区+展览中心模式 [21] - 杭州光环梦中心商业面积17万方，以自然科学为主题，含4.5万方室外主题公园 [23] - 杭州亚奥天地（2025年9月开业）含10万方购物中心及450米艺术街区 [25] 行业竞争动态 - 杭州大厦启动3.0版改造，优化品牌组合及门店级次 [27] - 湖滨银泰in77六期（2026年10月开业）定位科技元宇宙，总建面3.88万方 [27] - 新鸿基杭州IFC、K11、SKP等高端项目即将入市 [29]