杭州房地产市场2025年回顾与2026年一季度展望 - 2025年杭州市区共出让92宗涉宅用地，但年内仅50个项目开盘，显示开发周期普遍拉长 [4] - 春节假期后将迎来新盘集中入市，包括一梯队高端改善项目和多个板块的首个不限价新房 [4] 高端改善市场竞争格局 - 滨江区政府板块成为顶级改善竞争核心，滨江水电新村项目与中海·万潮玖序直接对垒 [5][6] - 滨江水电新村项目定位为滨江集团的“中国一号作品”，由滨江联合建发、金茂打造，坐拥一线江景，规划5幢高层共168户，主力户型296-506平方米，部分顶跃达716-876平方米，放风价超13万元/平方米，总价3500万元起步，顶跃超亿元，预计3月开放示范区 [5] - 中海·万潮玖序为中海顶级“玖序”系杭州首发，规划5幢高层，主力户型233-413平方米，临时展厅已开放，预计春节后开盘 [6] - 望江新城的中海海潮路TOD同样主打“玖序”系，包含高层和叠墅，高层起步总价超3000万元，叠墅总价6000万元起步，预计年后首开36套叠墅 [6] - 钱塘湾未来总部基地的奥映世纪由金帝竞得、滨江操盘，规划9幢高层共360套，主力户型238-388平方米，总价门槛超2000万元，预计2月开放示范区 [6] - 城西方向有滨杭传麒府和建发·栖湖云庄两大高端项目补位，后者容积率仅1.1，为板块近十年唯一低密宅地，规划21幢联排共83套，总价门槛6000万元起 [6][7] - 湘湖板块的定湖里由滨江招商打造，规划排屋和叠墅，主力面积245-650平方米 [7] - 滨江区政府板块的滨江兴耀·锦川源总价门槛相对友好，高层放风价约6万元/平方米 [7] 不限价新房入市与板块价格体系重塑 - 未来科技城核心区的建发招商·元序是限价放开后该板块首个新房，规划15幢高层，户型139-233平方米，放风价5.5万元/平方米，首开将推233平方米大户型 [8] - 断供多年的三墩北板块将迎来大体量项目润启未来之城，为地铁4号线上盖项目，规划16幢高层、7幢洋房及小高层等共1240户，主力户型110-235平方米 [8][9] - 润启未来之城作为板块首个不限价新房产品升级明显，但面临板块二手房价格下降及周边新房竞争的压力 [9] 其他重点板块供应情况 - 华丰板块一季度供应集中，星宜嘉映府首开58套房源精装均价36772元/平方米，中签率约30%，预计3月二开；板块内将形成五盘博弈局面 [10] - 浦沿板块在2025年四季度出让三宗宅地，待售房源或超千套，为2026年备足货源；板块内在售项目春来晴翠最近开盘均价约3.4万元/平方米 [11] - 运河新城板块的风华锦澜里由滨江和越秀打造，规划8幢小高层和2幢洋房共478套，户型112-176平方米，预计2月开放示范区；板块内低密项目拱宸金茂府叠排均价约7.8万元/平方米 [11] - 云城板块有两个由滨江开发的新房项目，其中云杭里规划9幢高层共573套，主力面积119-159平方米，示范区预计2月开放；在售项目咏舟府均价约4万元/平方米，预计3月加推 [11][12]

公司项目推盘计划 - 九、十月份预计首开楼盘包括咏舟府、鸣澜里、天澜传序府、松川境等 [2] - 续开楼盘包括奥映鸣翠府、鸣湖里、锦上万象府、时舟里、棠悦芳华轩等 [2] - 具体开盘时间以项目实际推盘为准 [2]

杭州高端住宅市场表现 - 杭州高总价豪宅销售表现亮眼 安琪儿板块大家·咏印明庐项目以7.8万元/平方米价格首开 46套房源总价1411-3783万元 吸引146户家庭报名 中签率低至31% [1] 刚需住宅市场特征 - "3字头"刚需项目凭借高性价比成为市场重要选择 项目虽非城市核心区但交通配套完善 商业学校医疗配套持续丰富 产品力表现突出 会所庭院架空层等成为标配 [1][2] 拱墅区新房供应 - 运河新城板块聚焦金昌路以北电厂河以南区域 汇集文化商业交通配套 绿城·宸岸栖月轩为板块最后限价盘 精装限价33700元/平方米 三次开盘最近中签率10.9% 剩余48套房源 [3] - 滨江与兴耀合作鸣澜里项目为板块首个不限价盘 外立面采用四面铝板 配备下沉式会所 价格可能达3.5万元/平方米 [3] - 绿城平安桥TOD项目熙岸晓月规划9幢高层 户型108-166平方米 预计10月首开价格4万元/平方米 [3] - 华丰板块棠悦芳华轩项目8月初首开 买房送车位 中签率22% 加推后中签率上升 [3] 西湖区新房供应 - 云谷板块依托阿里云菜鸟西湖大学等产业资源 新盘中签率普遍低于20% 绿城·悦海棠作为板块首个不限价项目 前两次开盘均价32800元/平方米 中签率14.97%和17.89% 第三次预售均价涨至3.35万元/平方米 [5] - 之江南板块绿城·知海棠项目均价3.2-3.3万元/平方米 户型106-164平方米 注重实用性与储藏空间设计 [5] 余杭区新房供应 - 未来科技城南板块时舟里项目为板块首个不限价盘 价格较限价上涨超7000元/平方米 达3.4-3.5万元/平方米 采用架空平台设计 规划近千平方米下沉式庭院 已连续7次开盘接近收官 [7] - 保利·天奕项目规划23幢17-24层高层 整体抬升5.4米 配备近3000平方米会所 主力户型103-175平方米 连接地铁12号线水乡南路站 [7] - 北部新城板块中建玉湖之星精装均价3.28万元/平方米 半数房源未售 最近两次开盘流摇 [8] 钱塘区新房供应 - 金沙湖板块绿城·湖映金沙轩项目包含10幢高层8幢排屋 高层均价3.7-3.8万元/平方米 五次开盘中三次中签率低于30% 剩余11幢待推 [9] - 兴耀·青森项目为现房销售 包含2幢高层1幢排屋共114户 精装均价3.4万元/平方米 首开中签率31% [9] 滨江区与萧山区新房供应 - 浦沿板块春来晴翠轩精装均价3.6-3.7万元/平方米 为板块近年最低门槛 首开与二开中签率约40% [10] - 江南科技城保亿国丰·君潮润府项目采用高低配设计 高层均价3.2万元/平方米 户型108-139平方米 临近开市客与地铁19号线耕文路站 [10] - 龙湖御潮印项目规划7幢高层 户型98-168平方米 配备泳池会所 总价300万元起 [10]

7月杭州新房市场供需表现 - 7月杭州新房成交2845套 环比6月6960套下降59% 同比去年7月3901套下降27% 为2024年2月以来单月成交第二低[1] - 新增供应2310套 环比6月6053套减少62% 低于2月2641套 创年内最低[1] - 个盘表现分化 滨杭滨纷城成交206套居首 均价17600元/平方米 沐兰台成交153套 均价31309元/平方米 时舟里成交149套 均价34015元/平方米[1] 高端改善项目市场表现 - 滨江集团锦上万象府加推63套房源 中签率19.87% 成交均价67600元/平方米 成交总额8.53亿元居7月金额榜首[2] - 奥映鸣翠府首推74套高层房源 精装均价87000元/平方米 总价1661万-3233万元 中签率12.23% 2小时售罄[4] - 绿城丽香庭预计首推84套高层 均价5.5万元/平方米 建发英冠宸云推高层和排屋 高层面积199平方米 排屋面积373-378平方米[4] 8月新房供应预期 - 8月预计36个项目开盘 其中20个为新盘[3] - 北干板块海威中天安璞逸庭首推52套高层 均价超6万元/平方米 滨江国泰浩运府首推56套高层 放风均价5.5万元/平方米[5][6] - 主城区钱新二期蕙澜月华首推78套高层 均价超7.5万元/平方米 华润元起潮观府高层均价预计略高于7.5万元/平方米[6] 刚需及改善新盘入市动态 - 绿城悦海棠首推高层 主力面积125-168平方米 预计均价3万元级 知海棠首推高层 均价33500元/平方米[7][8] - 春来晴翠园首推132套高层 均价37500元/平方米 棠悦芳华轩首推56套高层 总价300万元级[8] - 滨江咏舟府 君潮润府 兴耀青森等新品有望8月入市[8]