拿地策略变化 - 公司2024年前5个月在公开市场几乎未大举拿地 与2023年拿地积极态势形成反差 [2] - 6月以20多亿拿下北京海淀宅地 8月以超30亿拿下上海杨浦风貌宅地 显示拿地策略重新转向积极 [3] - 公司领导近期密集拜会上海杨浦 宝山区领导及上海地产集团负责人 预示在上海市场将有持续动作 [3][4] 营销团队调整 - 北方分公司营销总近期换防 原负责人离任 由南方分公司副总刘红接任 [5] - 刘红为公司体系内老将 曾参与深圳开疆拓土 以专打硬仗和冲业绩著称 [5] - 人事调整背景是2024年1-7月北京权益销售金额近25亿 仅排名第19位 较2023年约79亿第11位显著下滑 [6] 北京市场表现 - 2024年1-7月北京权益销售金额近25亿元 位列房企第19名 与兄弟公司中海地产 中建智地（TOP10）存在较大差距 [6] - 部分重点战略项目因竞争激烈出现去化压力 采取降价换量策略 且项目品质遭业主质疑 [6] - 兄弟公司中建智地多次重金拿下北京重磅地块 打造爆款销冠产品 中建玖合也以超70亿拿下运河地块并公布新项目 [6] 组织人才变革 - 2023年中启动组织变革 目标成为行业一流 对内部高层及中层进行人事调整 注入新鲜血液 [8][9][10] - 2023年9月引入龙湖系总经理王志斌任投资部执行主任 11月升任为公司执行总经理 董事 负责推进发展战略 [11] - 2024年1月引入龙湖背景研发专家李家峰 7月引入华润系营销高手许杨 强化产品力与营销力 [12] 上海战略布局 - 以22.5682亿底价 约7.6万元/㎡楼板价获取上海杨浦滨江南段风貌地块 实施主体 [14] - 2023年进入上海后持续深耕杨浦滨江 打造浦江之星 外滩源著等爆款盘 以超级收纳体系等产品配置提升区域人居品质 [14] - 推出首个风貌产品中建壹品·华忻坊 实得率超200% 同时规划100套风貌别墅复兴里 延续原生巷弄肌理并融入经典建筑 [14][16] - 2023年4月在沪举办高规格品牌发布会 领导班子悉数到场 明确坚定布局上海滨江战略 [16][17]

公司战略布局 - 公司将北京市、上海市、深圳市等一线城市作为全力聚焦拓展的第一发展梯队，不断提升城市深耕水平[1] - 公司锚定"千亿地产"目标，密集在北京市、深圳市等一线核心城市开疆拓土[1] - 公司调整市场布局，向北京市、长三角、大湾区等高能级城市转移，形成"北上深蓉"区域市场新格局[8] 上海城市更新项目 - 公司以22.57亿元拿下上海市杨浦区定海社区I9-01地块历史风貌保护项目[1][2] - 项目位于杨浦区滨江南段，建设用地面积21210.66平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米[2] - 项目要求配建不低于住宅地上计容建筑面积5%（1484.75平方米）的公共租赁住房[4] 项目开发经验 - 公司已连续三年在杨浦区落子城市更新项目，开发了浦江之星、外滩源著、华忻坊等项目[1] - 公司具备2022-2024年在上海市历史风貌保护项目的开发经验[4] - 公司近期在杨浦区还拿下了I14-01地块、I15-03、I15-02地块和H4-10地块等项目[5] 行业趋势分析 - 房企对外投资主要布局核心城市的核心地块，这些区域以城市更新项目为主[6] - 上海市核心区域改善项目房价逆势上涨，"日光盘"频现，具备较高投资安全边界[6] - 城市更新项目投资周期长，资金成本压力大，且涉及文物保护等限制[7] 业绩与排名 - 公司2024年操盘金额424.1亿元，位列全国房企第19位[8] - 2024年上半年公司操盘金额173.7亿元，排名第20位[8] - 公司目标冲刺全国房企20强，实现"千亿地产"目标[7][8] 项目开发策略 - 公司充分发挥全产业链优势，推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式[7] - 城市更新项目盈利方式主要通过资产管理和运营收益实现，与开发销售模式有本质区别[7] - 部分项目由多家房企联合开发，互相借力，优势互补[7]