又有新盘面临业主"投诉"。 近日，位于杨浦东外滩板块的浦江之星迎来交付，但验房过程中存在的诸多问题，引发业主不满，要求项目整改。 根据业主拍摄的图片信息，在交付当天，浦江之星外立面就发生铝板脱落、围栏掉落现象，且项目架空层仍是毛坯状态、摆满了二手家具，公区还处 于没有建完的状态。 社交平台上，有业主发帖，称其验房验出80多处问题，包括施工地漏里塞垃圾、地板到处空鼓、厨房水池漏水、中央空调不安滤网、阳台吊顶没有检 修口…… 《国际金融报》记者近日实地走访浦江之星发现，正门入口处的栏杆尚未拆除，物料堆放在地，稍显混乱，和平常干净整洁、喜庆欢乐的交房现场形 成较大反差。 有业主反映，浦江之星存在重大设计缺陷，地面水泥摸起来是湿的，预看房的时候没有发现问题，但交房当天已经看到墙壁反碱，湿了半面墙，连厨 房下面瓷砖没有铺到的水泥部分也是湿的。别的地方后续也可能会慢慢泛出来。 回溯来看，2023年7月，中建三局透过旗下子公司中建壹品投资发展有限公司（下称"中建壹品"），以38.6亿元成功摘得上海市杨浦区定海社区I14-01 地块、I15-03、I15-02地块。 该项目总投资额近60亿元，总规划用地面积3.1万平方米，总 ...

公司近期销售表现 - 中建壹品开发的外滩元境项目于1月22日首开，推出112套住宅，开盘当日销售率突破82%，至少去化91套，若属实将创下上海风貌产品单次销售最高纪录 [2][16] - 公司另一项目浦江之星于2024年5月21日首次开盘，推出428套住宅，备案均价10.99万元/平方米，获得516组客户认筹，认筹率达120.6% [8][22] 公司运营合规性问题 - 外滩元境项目在去年底尚未获得预售证的情况下，已开始收取意向金，此行为违反上海房地产规则，按规定需在取得预售证后方可收取意向金并进入监管账户 [5][19] - 浦江之星项目在2024年初交付后出现质量问题，业主反映外立面铝板、围栏掉落，部分墙体泡水，架空层为毛坯状态，公区质量堪忧 [6][20] 公司战略布局 - 自2023年进入上海市场以来，中建壹品采取区域深耕战略，其开发的四个住宅项目全部位于杨浦滨江的东外滩板块 [8][22] - 除已提及项目外，公司在东外滩板块还有外滩源著项目处于尾盘销售阶段（228套住宅中剩余5套可售），以及一幅待开发的风貌地块 [8][22] - 去年底，公司开始走出杨浦滨江，联手湖北联投进军浦东前滩板块，一口气拿下五幅包含住宅、商业、办公用途的综合地块 [9][23] 公司未来挑战 - 前滩板块市场环境发生变化，新房不再像两年前那样一房难求，最新开盘的前滩滨江道项目认筹结果销售并不乐观 [11][25] - 前滩地块为综合用地，开发复杂度高，而中建壹品此前在上海并无成功的综合用地开发案例可供延续 [11][25]

核心事件概述 - 中建壹品旗下上海首个楼盘“浦江之星”在2026年1月初集中交付期间，被业主发现存在多项质量问题，包括外立面铝板及围栏掉落、部分墙体泡水、架空层为毛坯状态以及公区质量堪忧 [1][4][9] - 该项目已于2025年12月26日正式获得住宅交付使用许可证，项目名称为“壹品星园”，位于上海市杨浦区，总面积为50739.9平方米 [3][9] 项目开发与销售背景 - 开发商为上海浦展置业有限公司，是中建壹品的全资子公司，而中建壹品是中建三局旗下的地产开发平台 [6][12] - 中建壹品于2023年首次进入上海市场，浦江之星是其在该市开发的首个楼盘 [6][12] - 该项目于2024年5月21日首次开盘，推出428套住宅，备案均价为每平方米10.99万元，当时获得516组客户认筹，认筹率达120.6%，销售表现出色 [6][12] 公司在上海的其他项目情况 - 中建壹品在上海在售的另一楼盘“外滩源著”处于尾盘阶段，网上房地产显示其228套住宅中仅有5套处于可售状态 [6][12] - 公司另一项目“外滩元境”于2026年1月22日首次开盘，推出112套风貌产品，开发商给出的去化数据超过82% [6][12] - 从中建壹品在上海已开发的3个楼盘销售情况来看，其基本都能获得高于市场平均水平的销售表现，但在交付环节存在不足 [7][13]

拿地策略变化 - 公司2024年前5个月在公开市场几乎未大举拿地 与2023年拿地积极态势形成反差 [2] - 6月以20多亿拿下北京海淀宅地 8月以超30亿拿下上海杨浦风貌宅地 显示拿地策略重新转向积极 [3] - 公司领导近期密集拜会上海杨浦 宝山区领导及上海地产集团负责人 预示在上海市场将有持续动作 [3][4] 营销团队调整 - 北方分公司营销总近期换防 原负责人离任 由南方分公司副总刘红接任 [5] - 刘红为公司体系内老将 曾参与深圳开疆拓土 以专打硬仗和冲业绩著称 [5] - 人事调整背景是2024年1-7月北京权益销售金额近25亿 仅排名第19位 较2023年约79亿第11位显著下滑 [6] 北京市场表现 - 2024年1-7月北京权益销售金额近25亿元 位列房企第19名 与兄弟公司中海地产 中建智地（TOP10）存在较大差距 [6] - 部分重点战略项目因竞争激烈出现去化压力 采取降价换量策略 且项目品质遭业主质疑 [6] - 兄弟公司中建智地多次重金拿下北京重磅地块 打造爆款销冠产品 中建玖合也以超70亿拿下运河地块并公布新项目 [6] 组织人才变革 - 2023年中启动组织变革 目标成为行业一流 对内部高层及中层进行人事调整 注入新鲜血液 [8][9][10] - 2023年9月引入龙湖系总经理王志斌任投资部执行主任 11月升任为公司执行总经理 董事 负责推进发展战略 [11] - 2024年1月引入龙湖背景研发专家李家峰 7月引入华润系营销高手许杨 强化产品力与营销力 [12] 上海战略布局 - 以22.5682亿底价 约7.6万元/㎡楼板价获取上海杨浦滨江南段风貌地块 实施主体 [14] - 2023年进入上海后持续深耕杨浦滨江 打造浦江之星 外滩源著等爆款盘 以超级收纳体系等产品配置提升区域人居品质 [14] - 推出首个风貌产品中建壹品·华忻坊 实得率超200% 同时规划100套风貌别墅复兴里 延续原生巷弄肌理并融入经典建筑 [14][16] - 2023年4月在沪举办高规格品牌发布会 领导班子悉数到场 明确坚定布局上海滨江战略 [16][17]

公司战略布局 - 公司将北京市、上海市、深圳市等一线城市作为全力聚焦拓展的第一发展梯队，不断提升城市深耕水平[1] - 公司锚定"千亿地产"目标，密集在北京市、深圳市等一线核心城市开疆拓土[1] - 公司调整市场布局，向北京市、长三角、大湾区等高能级城市转移，形成"北上深蓉"区域市场新格局[8] 上海城市更新项目 - 公司以22.57亿元拿下上海市杨浦区定海社区I9-01地块历史风貌保护项目[1][2] - 项目位于杨浦区滨江南段，建设用地面积21210.66平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米[2] - 项目要求配建不低于住宅地上计容建筑面积5%（1484.75平方米）的公共租赁住房[4] 项目开发经验 - 公司已连续三年在杨浦区落子城市更新项目，开发了浦江之星、外滩源著、华忻坊等项目[1] - 公司具备2022-2024年在上海市历史风貌保护项目的开发经验[4] - 公司近期在杨浦区还拿下了I14-01地块、I15-03、I15-02地块和H4-10地块等项目[5] 行业趋势分析 - 房企对外投资主要布局核心城市的核心地块，这些区域以城市更新项目为主[6] - 上海市核心区域改善项目房价逆势上涨，"日光盘"频现，具备较高投资安全边界[6] - 城市更新项目投资周期长，资金成本压力大，且涉及文物保护等限制[7] 业绩与排名 - 公司2024年操盘金额424.1亿元，位列全国房企第19位[8] - 2024年上半年公司操盘金额173.7亿元，排名第20位[8] - 公司目标冲刺全国房企20强，实现"千亿地产"目标[7][8] 项目开发策略 - 公司充分发挥全产业链优势，推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式[7] - 城市更新项目盈利方式主要通过资产管理和运营收益实现，与开发销售模式有本质区别[7] - 部分项目由多家房企联合开发，互相借力，优势互补[7]