公司战略布局 - 公司将北京市、上海市、深圳市等一线城市作为全力聚焦拓展的第一发展梯队，不断提升城市深耕水平[1] - 公司锚定"千亿地产"目标，密集在北京市、深圳市等一线核心城市开疆拓土[1] - 公司调整市场布局，向北京市、长三角、大湾区等高能级城市转移，形成"北上深蓉"区域市场新格局[8] 上海城市更新项目 - 公司以22.57亿元拿下上海市杨浦区定海社区I9-01地块历史风貌保护项目[1][2] - 项目位于杨浦区滨江南段，建设用地面积21210.66平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米[2] - 项目要求配建不低于住宅地上计容建筑面积5%（1484.75平方米）的公共租赁住房[4] 项目开发经验 - 公司已连续三年在杨浦区落子城市更新项目，开发了浦江之星、外滩源著、华忻坊等项目[1] - 公司具备2022-2024年在上海市历史风貌保护项目的开发经验[4] - 公司近期在杨浦区还拿下了I14-01地块、I15-03、I15-02地块和H4-10地块等项目[5] 行业趋势分析 - 房企对外投资主要布局核心城市的核心地块，这些区域以城市更新项目为主[6] - 上海市核心区域改善项目房价逆势上涨，"日光盘"频现，具备较高投资安全边界[6] - 城市更新项目投资周期长，资金成本压力大，且涉及文物保护等限制[7] 业绩与排名 - 公司2024年操盘金额424.1亿元，位列全国房企第19位[8] - 2024年上半年公司操盘金额173.7亿元，排名第20位[8] - 公司目标冲刺全国房企20强，实现"千亿地产"目标[7][8] 项目开发策略 - 公司充分发挥全产业链优势，推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式[7] - 城市更新项目盈利方式主要通过资产管理和运营收益实现，与开发销售模式有本质区别[7] - 部分项目由多家房企联合开发，互相借力，优势互补[7]

上海土地市场概况 - 上海2025年第六批次商品住宅用地出让交易活动将于7月24日举行，8幅地块合计出让面积为23.31万平方米，总起拍价为236.7亿元 [1] - 2025年前六批次集中土拍合计出让地块27幅，拍卖总价预计超过870亿元 [1] - 第六批次土拍中徐汇衡复、静安东斯文里、虹口北外滩、普陀真如、浦东唐镇、闵行莘庄都是热门地块 [3] - 徐汇衡复地块起拍楼板价高达16.36万元/平方米，预计创下上海及全国涉宅地单价新高 [3] 各批次土拍数据 - 一批次：4幅地块，总出让面积22.72万m²，总规划建面55.86万m²，拍卖总价159.26亿元，平均溢价率25.5% [2] - 二批次：1幅地块，出让面积3.80万m²，规划建面8.35万m²，拍卖总价26.60亿元，溢价率30.0% [2] - 三批次：4幅地块，出让面积41.60万m²，规划建面55.86万m²，拍卖总价138.35亿元，溢价率22.8% [2] - 四批次：4幅地块，出让面积10.10万m²，规划建面23.69万m²，拍卖总价97.09亿元，溢价率11.7% [2] - 五批次：6幅地块，出让面积31.38万m²，规划建面70.03万m²，拍卖总价212.57亿元，溢价率16.1% [2] - 六批次：8幅地块，出让面积23.31万m²，规划建面52.30万m²，起拍总价236.7亿元 [2] 协议出让模式 - 截至6月25日，上海年内通过协议出让的地块有26幅，揽金近900亿元 [7] - 同期五个批次集中土拍出让地块为19幅，总价约634亿元 [7] - 协议出让地块多位于核心区域，如徐汇滨江、浦东世博后滩滨江、杨浦新江湾城、黄浦大世界等 [7] - 上海地产及区域城投企业是协议出让的主要参与者 [7] - 协议出让地块通常涉及历史风貌保护、城中村改造、区域功能重塑等复杂项目 [7] 典型案例分析 - 徐汇东安新村3幅组团旧改地块合计成交价达523.03亿元，住宅总面积预计40.2万平方米 [6] - 该地块住宅总货值预计可达700-790亿元，参照周边项目备案均价19.5万元/平方米 [6] - 杨浦区定海社区H4-10地块由上海杨浦城市更新建设发展有限公司以37.58亿元协议出让方式摘得 [8][9] - 该地块后由中建三局旗下的中建壹品收购开发为高端住宅项目华阳新里，均价10.8-10.9万元/平方米 [13] 市场交易数据 - 华阳新里项目总套数228套，总面积25600.86平方米，已售202套 [14] - 项目分两期开盘，一期114套12968.95平方米，二期114套12631.91平方米 [14]