拍卖交易核心信息 - 深圳南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48号独栋别墅于10月31日成功拍卖，成交价为3.64亿元，较起拍价2.15亿元溢价69% [1] - 成交单价约为每平方米570,000元，刷新了全国司法网络拍卖住宅单套总价最高纪录 [1] - 拍卖吸引6人报名，经过118次出价，最终由自然人陈英霞拍得 [1] 标的资产详情 - 标的建筑面积为639平方米，实用面积超过2000平方米，附带1000平方米的私家花园，三面临湖，为小区内唯一的“墅王”户型 [1] - 该房产位于项目十二期，十二期总共仅有10套独栋别墅，面积区间在520-639平方米，此次拍卖的是其中面积最大的一套，产证面积639.35平方米 [1][3] - 华侨城纯水岸社区共开发16期，其中独栋别墅仅48套 [2] 资产历史与背景 - 原业主于2010年以1.8亿元购入该房产，后因借贷纠纷于2025年被强制执行 [1] - 在此次以物权拍卖成功前，该房源相关的债权资产包已历经三次流拍：第一次在去年，拍卖价3.15亿元；第二次在今年5月，拍卖价约3亿元；第三次在今年7月，拍卖价降至2.7亿元 [1] - 法院公告显示，案外人的租赁协议及转账记录未被法院认可，房产在拍卖前已被清空，无人占用 [1] 行业市场动态 - 根据研究机构报告，9月份法拍房供应规模上升至4.2万套，环比上升31%，同比增加10% [3] - 9月份法拍房成交量为5033套，环比下降8%，但仍在年内高位 [3]

拍卖成交核心信息 - 深圳华侨城纯水岸十二期一独栋别墅于10月31日成功拍卖，成交价约3.65亿元，较2.15亿元起拍价溢价接近70% [1] - 该成交单价约57万元/平方米，刷新深圳法拍房成交单价历史纪录，并成为全国法拍市场总价最高的住宅之一 [1] - 此次拍卖吸引6人报名，经过118次出价最终由自然人陈英霞拍下 [1] 标的资产属性与历史 - 拍卖别墅建筑面积639平方米，实用面积超2000平方米，附带1000+平方米私家花园，三面临湖，为小区唯一"墅王"户型 [1] - 该房产原业主于2010年以1.8亿元购入，2025年因借贷纠纷被强制执行 [1] - 该房源所属的华侨城纯水岸十二期位于燕栖湖南侧，总共仅10套独栋别墅，此次拍卖的是其中面积最大的一套，产证面积639.35㎡ [5] 市场价格比较与历史挂牌 - 该别墅今年8月在二手市场挂网价格曾高达5.2亿元，与起拍价形成超3亿元价差 [1] - 2023年该别墅曾以6.8亿元价格挂牌转让，折算单价高达106.35万元/平方米 [6] - 目前中介平台有同小区553㎡独栋别墅挂牌在售，挂牌价3.6亿元，折合单价65.09万元/平方米 [6] 拍卖历史与租赁纠纷 - 在此次法拍前，该房源作为债权资产包已被拍卖三次，价格从3.15亿元降至2.7亿元，但最终均流拍 [5] - 拍卖抵押物除该深圳别墅外，还包括上海一套别墅及惠州龙门南昆山生态旅游度假村地块 [5] - 案外人曾以一份20年租赁协议及2180万元转账记录主张权利，但法院不予认可，房产现已被清空 [5] 项目与市场背景 - 华侨城纯水岸为华侨城集团在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区，分16期开发，其中独栋别墅仅48套 [5] - 据平台数据，该小区9月挂牌均价达71.54万元/平方米，但当前该平台暂无同小区在售房源 [6] - 此次成交价已超越由上海市浦东新区一别墅保持的约3.15亿元的法拍房成交纪录 [1]

拍卖标的概况 - 深圳南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48号独栋别墅以3.64亿元成交，较起拍价2.15亿元溢价69% [1] - 成交单价约为每平方米570,000元，刷新全国司法网络拍卖住宅单套总价最高纪录 [1] - 标的建筑面积639平方米，实用面积超2000平方米，附带1000多平方米私家花园，三面临湖，为小区唯一“墅王”户型 [1] - 该房产所在项目十二期仅有10套独栋别墅，面积区间在520-639平方米，本次拍卖标的为其中面积最大的一套，产证面积639.35平方米 [2] 拍卖过程与历史 - 此次拍卖吸引6人报名，经过118次出价，最终由自然人陈英霞拍得 [1] - 在此次法拍之前，该房源相关的债权资产包已被拍卖三次，分别于去年以3.15亿元、今年5月以约3亿元、今年7月以2.7亿元起拍，但最终均流拍 [1] - 原业主于2010年以1.8亿元购入该房产，因2025年借贷纠纷被强制执行 [1] 法拍房市场情况 - 9月份法拍房供应规模上升至4.2万套，环比上升31%，同比增加10% [2] - 9月份法拍房成交量为5033套，环比下降8%，但仍在年内高位 [2]