核心事件：中海高价竞得深圳超级总部基地核心宅地 - 中海地产经过95轮激烈竞价，以31.86亿元总价、42.49%的高溢价率竞得深圳湾超级总部基地（超总）第二宗住宅用地T207-0068，折合楼面价7.73万元/平方米 [3][6] - 该地块是深圳超总板块仅有的两宗住宅用地之一，现已全部由中海获得，地块起始价22.36亿元，建筑面积4.11万平方米，住宅容积率3.1 [4][5] - 参与竞拍的主体包括中海、建发、华润、保利等6家头部房企，中海在竞拍中表现出“必得心态” [6] 地块价值与规划分析 - 地块位于超总核心区，地理坐标稀缺，三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海已开发项目深湾玖序 [5] - 地块原为商业用地，于今年4月调整为居住用地，规划容积率经优化从4.4降至3.48，住宅部分容积率定为3.1，建筑限高100米，无限价、无外立面公建化要求，为产品升级创造了空间 [5][7] - 专业机构认为，该地块具备打造高端豪宅的基因，核心地段的稀缺价值与豪宅属性形成强烈市场吸引力 [5][6] 中海战略动机与操盘优势 - 中海此次拿地旨在与相邻的已售项目深湾玖序联动，打造大型IP社区，避免开发割裂感，并可借助一期积累的客户资源高效消化新盘 [7] - 公司对地块及板块熟悉，深湾玖序项目首开销售100亿元且已处于尾盘阶段，证明了其片区联动开发经验与市场感知能力 [3][7] - 新地块规划指标更优，有利于中海在户型、外立面、层高等方面进行产品迭代，升级其豪宅产品系 [7] 公司近期财务与经营表现 - 2025年前三季度，公司实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比大幅下降27.7% [11] - 销售金额为1705亿元，同比下滑14%，虽稳居行业第二，但增长动能不足 [11] - 第三季度业绩压力尤为突出：营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模近乎腰斩 [11] 行业背景与公司拿地策略 - 12月广深土拍市场热度突出，保利、中海等央企密集出手，将区域土拍推向白热化，成为观察市场复苏动能的核心窗口 [3] - 在行业多数房企收缩战线、恪守“以销定投”的背景下，中海2025年拿地力度显著提升，前三季度斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7% [11][12] - 第三季度，中海逆势新增9宗地块，总地价605亿元，其中重仓上海徐汇核心资产，权益地价达205亿元 [12] 成本与售价的“剪刀差”挑战 - 公司拿地成本持续快速攀升：新增项目权益楼面地价从2020年的0.99万元/平方米，上涨至2024年末的1.78万元/平方米（四年涨幅79.8%），再到2025年11月末的2.08万元/平方米（较2020年增幅超110%） [13] - 同期，签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64% [13] - 销售单价与拿地单价的增速剪刀差接近100个百分点，成为公司毛利率持续下行的核心推手 [13] - 公司拿地策略已全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整直接推动了拿地均价的持续攀升 [14]

深圳土拍市场动态 - 深圳市于12月8日成功出让2宗住宅用地，合计揽金39.52亿元 [1][2] - T207-0068地块以31.86亿元成交，溢价率高达约43%，由中海地产竞得 [1][2] - A627-0268宗地以底价7.66亿元成交，由龙湖集团旗下公司竞得 [1] 核心地块详情 - T207-0068地块位于南山区深圳湾超级总部基地核心区域，土地面积11833.61平方米，建筑面积41184平方米，起始价22.36亿元 [2] - 该地块综合楼面单价达77360.14元/平方米，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3纪录 [1][2] - 地块规定容积率≤3.48，住宅部分容积率≤3.1，建筑高度小于100米，住宅面积36584平方米，并包含商业、文化体育及托育机构等配套面积 [2] - 地块须无偿建设二层连廊融入片区连廊系统，并鼓励建成开放无界社区样板 [4] 竞拍方战略与市场解读 - T207-0068地块开拍前获6家竞买人报价，经过95轮限时竞价由中海竞得 [1] - 该地块是自2023年深湾玖序项目地块后，深超总上架的第二宗纯住宅用地，片区住宅极度稀缺 [4] - 中海在2023年6月以125.32亿元及自持租赁面积5.85万平方米的条件竞得邻近的深湾玖序项目地块，成交楼面价60349元/平方米 [1] - 业内人士分析，T207-0068地块未来或打造为深湾玖序二期，中海连续斩获深超总宅地巩固了其在深圳高端市场的领先地位 [1][4] - 分析指出，此次高溢价成交反映了头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了高端住宅市场的韧性 [2] 房企销售与投资策略 - 中海地产2025年11月合约物业销售额222.35亿元，同比下降26%，销售面积77.44万平方米，同比下降29.8% [5] - 2025年1月至11月，中海累计合约销售额约2113.99亿元，累计销售面积约922.84万平方米，同比分别下降21.8%和9.4% [5] - 截至11月底，中海录得已认购物业销售额约50.68亿元，预期将于往后数月内转化 [5] - 克而瑞分析指出，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，经营重心向项目开发与销售端倾斜以冲刺业绩，而在投资端普遍审慎 [5] - 2025年11月，克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米，投资布局集中于一、二线城市优质地块 [6] 行业整体表现 - 2025年11月，共有38家房企实现单月业绩环比增长，多数头部房企单月销售环比呈现“涨多跌少”态势 [6] - 2025年前11个月，有8家房企全口径销售金额破千亿元，包括保利、中海、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科、建发房产和中国金茂 [6] - 行业整体呈现“销售端发力冲刺”与“投资端蛰伏蓄力”的特征，结构性复苏已经启动，重仓一、二线城市的房企后续有望率先迎来稳定 [5][6]