政策核心内容 - 南京市政府于1月26日印发政策，明确推动既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”[1] - 该政策旨在满足被征收群众安置需求，并对房票的性质和效能进行了“全覆盖”、“全城通”和“电子化”的优化[1] 政策具体措施与特点 - 推动既有库存商品房全部纳入，将市场滞销存货打包成可选资产池，赋予被征收人全市范围的市场选择权，便利跨区住房改善需求[2] - “全城通兑”打破行政区划壁垒，使房票成为全市通用的购房支付凭证，提升其流动性和价值吸引力，成为本地市场流通的“准货币”[2] - “电子房票”提高交易安全性与便捷性，便于政府全流程监管和数据追踪，为精准施策提供可能[2] - 电子房票用途多元，覆盖国有/集体土地房屋征收、城市更新、城中村改造，可购买住宅、公寓、车位及商办产品[3] 政策实施背景与效果 - “全城通兑”及“电子房票”政策最早出现在2025年3月南京发布的“房七条”中[3] - 南京自2023年实行房票制度，截至2025年3月，全市发出近1.1万张房票，直接去化库存商品房6200多套[3] - 业内观点认为，该政策提升了房票流通性，有助于加速去化、缓解财政压力，并为公寓、车位等非住宅产品提供新去化渠道[3] 政策影响与意义 - 对被征收群众而言，房票选择范围从特定区域扩大到全市，使其成为新建商品房市场的“准消费者”，安置满意度有望提升[4] - 该政策形成了一次精准的“需求侧改革”，汇集全市动拆迁后的购买力，形成规模较大的潜在购房需求，并定向引导至既有库存[4] - 创新后的房票制度构建了由政府信用背书的、全域统一的库存房源和房票流通平台，对各地2026年房票创新和去库存工作具有借鉴意义[4] 行业趋势与案例 - 全国多城已落地“房票”制度，核心城市持续通过房票安置推进城中村改造，释放需求入市[5] - 2024年以来，全国已有超130地出台或优化房票安置政策，一线城市相继跟进[5] - 截至2025年12月31日，广州全市累计通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万平方米，认购资金约118亿元[5] - 上海嘉定区核发房票463张，总金额约26.44亿元，全区房源超市约412套房屋被预订[5]

政策核心内容 - 南京市政府印发政策 推动既有库存商品房全部纳入房票超市 并推行全城通兑和电子房票[1] - 扩大提取住房公积金按月直付房租业务范围 无住房的多子女家庭每月提取限额提高20%[1] - 允许购房人父母、子女符合条件者提取住房公积金用于支付购房款 并将存量房公积金最长贷款期限延长至30年[1] 政策目标与作用机制 - 政策旨在满足居民各类刚性和改善性住房需求 并有效满足被征收群众的安置需求[1] - 将闲置商品房转化为安置房源 可直接加速库存消化 缓解开发商资金回笼难题[1] - 电子化房票与全城通兑机制可扩大房源流通范围 避免被征收群众因区域限制导致安置房选择受限[1][2] 政策潜在影响与市场关联 - 政策调整预计可提升家庭月度房租支付额度 政策红利将更直接惠及特定群体[2] - 提高多子女家庭房租提取限额 可缓解其负担 同时允许跨代际提取覆盖了更多家庭成员需求[2] - 参考全国住房公积金2023年数据 其支持购房等的提取金额达4840.91亿元 占总提取额的18.22%[1] - 参考全国住房公积金累计贷款总额达78060.74亿元 跨区域协作可能进一步释放长三角住房需求潜力[1]

南京"房七条"新政核心观点 - 南京推出涵盖取消限售、以旧换新、青年购房支持等七方面的"房七条"新政，构建住房消费全链条支持体系 [2] - 新政通过政策组合拳激活置换需求、优化供给结构，加速建立房地产高质量发展新模式 [5] - 升级版"以旧换新"政策通过政企双重补贴、流程优化等举措重塑改善型购房市场逻辑 [14][15][16] 政策背景与市场表现 - 2024年末南京房地产市场企稳向好：新房价格指数环比涨幅连续三个月领跑70大中城市，新房成交套数同比增长40%，消化周期回落至18个月以内 [5] - 南京为2025年首个单次出台多条稳市场新政的一二线城市，区别于其他城市渐进式推进策略 [8] - 2025年一二线城市政策发布规律显示，北京、上海等城市通过分阶段推进以旧换新、人才落户优化等完善调控机制 [8][9] 金融创新与青年安居政策 - 南京银行、江苏银行推出"鑫青贷""青易贷"等产品：首付最低15%、前5年月供仅需还本金100元，配套最高300万元消费贷和3000万元人才经营贷 [11] - 公积金提取范围从夫妻扩大至父母、子女，支持家庭合力支付首付，并实现公积金"租购并举"功能升级 [12] - 政策形成"人才集聚-配套完善-产业升级"的城市发展正循环，提升城市竞争力 [12] 以旧换新政策升级 - 政企双重补贴：政府提供新房合同金额1%补助（首批1亿元），叠加房企3%-5%让利，全款购房最高可获6%补贴（500万补贴30万） [15] - 操作流程优化：买卖分离，二手房未卖出仍可享受购房补助，同时提高卖旧意愿，加速一二手交易链条疏通 [16] - 房源品质要求提升：参与房源须为名录库内新建商品住房，房企需提供绿色、智能等高品质改善型房源（如奥体建设1049套房源含科技豪宅项目） [17] 政策协同与市场效应 - 房票制度升级：电子房票全城通兑，覆盖住宅、公寓、车位等，已去化库存商品房逾6000套 [20] - 取消限售联动效应：商品住房取得产权证即可上市交易，二手房流动性增强，新房成交同比增长40% [21] - 土地供给优化：低效产业用地转型为改善型住宅区，重塑城市空间资源配置逻辑 [22] 政策体系总结 - 南京"房七条"形成"青年安居-家庭互助-存量盘活-品质升级-激活需求"全链条政策体系 [22] - 三大亮点：金融工具与限售松绑形成合力、以旧换新破解置换堵点、房票与土地机制激活存量资源 [22] - 政策有望推动南京房地产市场健康度跃升至一二线城市前列，为全国提供实践范本 [22]