住房公积金政策优化 - 广州拟推出"商转公"政策 当公积金贷款率低于75%时可启动 已有约20个城市支持并优化该政策 [1] - 以100万元10年期贷款为例 利率从3 2%降至2 6%后 月供减少276 14元至9472 53元 利息总额减少3 31万元至13 67万元 [1] - 除"商转公"外 各地还从提高贷款额度 支持提取公积金支付首付款 延长还款期限等方面优化政策 深圳苏州提升多孩家庭贷款额度 [2] 房地产市场政策与表现 - 上半年各地出台至少150余条公积金优化措施 包括支持异地互认等 [2] - 政策组合拳包括优化限购 收购存量房 加大购房补贴 降低利率等 推动市场止跌回稳 [2] - 截至2025年5月末 百城新建商品住宅库存4 63亿平方米 同比环比均下降 [2] - 预计2025年新建商品房销售面积约9亿平方米 二手房"以价换量"对新房分流效应明显 [2] 下半年市场展望 - 市场将在分化中延续修复态势 部分城市或进一步放宽限购限贷 加大对多孩家庭和新市民支持 [3] - 供给端将加快保障房建设 推动旧改和城市更新 优化土地供应结构 [3]

全国"商转公"政策概况 - 全国已有30多座城市启动"商转公"政策，包括成都、重庆、太原、郑州等，但北京、上海、杭州等热点城市暂未支持 [1][2] - 广州成为继深圳后第二座官宣"商转公"的一线城市，政策面向唯一住房且商业贷款已放款5年以上人群 [1][3] - 广州公积金年度结息达44.72亿元（2025年），同比增加3.1亿元，公积金"蓄水池"水位较高 [1] 广州"商转公"政策细节 - 申请条件包括：原商业贷款放款5年以上、广州唯一住房、24个月内无逾期记录、累计缴存公积金满60个月 [3] - 政策启动与公积金个贷率挂钩：低于75%时启动，85%及以上采取额度管控，90%及以上暂停 [3] - 2024年广州发放个人住房贷款306.89亿元（同比下降12.14%），公积金缴存余额3058.97亿元（同比增长6.25%） [4] 政策动因与市场影响 - 广州政策旨在降低购房成本、促进消费，目标人群为刚需及改善型购房者 [2][3] - 广东省住房政策研究中心指出，政策反映住房回归商品属性后对价格敏感的需求导向 [2] - 克而瑞分析显示，广州公积金贷款额度盈余（个贷率低于75%）是政策实施前提 [4] 其他热点城市现状 - 北京2024年公积金缴存余额8222.10亿元（同比增长8.3%），但个贷率高位运行，明确表示暂不符合"商转公"条件 [5] - 上海易居研究院认为，北京、上海等城市公积金使用率充分，市场交易规模高，跟进可能性低 [6] - 深圳已落地"商转公"，广州、深圳政策共性为公积金资金池充裕且购房者利率敏感 [1][4]

公积金政策优化 - 沈阳住房公积金管理中心自7月1日起优化6项公积金政策措施以提振住房消费 [1] - 对2024年至2026年应届毕业生在沈就业创业并连续缴存公积金及养老保险满6个月以上者给予500元/人开户补贴 [1] - 毕业生需持身份证、毕业证或学历备案表及养老保险缴费证明申请补贴 补贴资金直接发放至公积金账户 [1] 贷款额度调整 - 单位缴存职工公积金贷款额度计算中的账户余额倍数由22倍上调至25倍 灵活就业人员同步调整 [2] - 账户余额3万元的职工最高贷款限额从66万元增至75万元 增加9万元 [2] - 购买新建高品质住宅的公积金贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍 [2] 政策期限延长 - 将2024年11月实施的公积金贷款最低首付比例15%政策适用期限延长至2024年12月31日 [2] - 职工提取公积金支付购房首付款的购房时限从2024年6月30日延长至2026年12月31日 [2] 商转公贷款范围扩大 - 灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人可将已偿还5年以上的商业贷款转为公积金贷款 [2]

广州商转公贷款政策 - 广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》征求意见稿，允许商业贷款转公积金贷款[1] - 商转公贷款启动条件为住房公积金个贷率低于75%，个贷率达85%时采取额度管控等措施，90%时暂停[1] 申请条件 - 原商业贷款住房需为广州行政区域内自住住房，且贷款银行为广州公积金贷款承办银行[1] - 原商业贷款需已放款5年以上且获得银行同意转为纯公积金贷款[2] - 申请人需为原商业贷款借款人及产权人，房屋产权人仅限配偶和未成年子女[2] - 贷款房屋需取得产权证书，未设立除原商业贷款外的抵押登记或权利限制[3] - 贷款房屋需为申请家庭在广州的唯一住房[3] - 原商业贷款在申请前24个月内无逾期记录[4] - 申请人需在广州开户并累计缴存公积金满60个月及以上[5] 贷款额度与期限 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60%[5] - 贷款期限按广州公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与已还年限合计不超过30年[6] 利率与调整 - 商转公贷款利率按中国人民银行公布的公积金利率执行，遇调整时次年1月1日更新[6] 行业背景 - 多地近期调整公积金政策，使用场景拓宽，公积金低利率特点满足本地刚需改善需求[6]

广州商转公贷款政策调整 政策核心内容 - 广州拟推出商业性个人住房贷款转公积金贷款（商转公贷款）政策，允许符合条件的商业贷款转为纯公积金贷款 [2] - 政策实施条件：当公积金个贷率低于75%时启动，85%及以上时采取额度管控等防控措施，90%及以上时暂停 [2] 申请条件 - 原商业贷款需为广州行政区域内自住住房贷款（不含组合贷/贴息贷/非购房抵押贷），且由广州公积金承办银行发放 [2] - 原商业贷款需已放款5年以上并获得银行同意转贷 [3] - 申请人需为原贷款借款人及产权人，房屋产权仅限配偶及未成年子女共有 [4] - 贷款房屋需已取得产权证且无其他抵押/查封/居住权限制 [5][6] - 房屋需为广州唯一住房，原商业贷款近24个月无逾期记录 [7][8] - 申请人需在广州累计缴存公积金满60个月及以上 [9] 贷款细则 - 贷款额度按广州公积金政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且≤购房总价60%（以原购价或重估价低者为准） [10] - 贷款期限按公积金政策核定，≤原商业贷款剩余期限且与原商业贷款已还年限合计≤30年 [11] - 利率执行央行公积金贷款利率，次年1月1日随政策调整 [11] 行业影响 - 公积金属地属性强，低利率特点有利于满足本地刚需改善需求 [11] - 多地近期调整公积金政策，使用场景持续拓宽 [11]

公积金政策 - 北京住房公积金结息利率显著高于当前银行存款利率水平 [1] - 合肥调整住房公积金缴存基数和比例 [4] 房地产市场成交 - 上海楼市上半年一二手房成交1311万平方米，为2022年以来同期最高 [2] - 香港6月现楼按揭登记创22个月新高，楼花按揭环比增长46.9% [10] 土地供应与融资 - 南京推出5幅住宅用地，起拍总价23.81亿元 [6] - 保利发展拟发行15亿元公司债 [8] 房企动态 - 碧桂园地产被执行8.3亿元 [3] - 中梁地产1-6月交付新房15026套 [5] - 旭辉集团1-6月全国交付1.5万套新房 [7] 高端租赁市场 - 香港首季豪宅租赁市场租金同比上涨6.5% [9]

公积金政策调整 - 江苏多地自7月1日起施行住房公积金新政，包括降低首付比例、调高贷款额度、优化贷款次数认定等[1] - 盐城允许还清公积金贷款后再次申请贷款用于改善性住房，提取范围扩大至购房人本人及配偶、父母、子女[1] - 扬州将购买第二套自住住房的最低首付比例放宽至20%，淮安将单方、双方缴存的贷款最高额度分别提高至84万元、120万元[1] 贷款额度上调 - 扬州将单缴存人、双缴存人的公积金贷款最高额度阶段性上调至90万元、150万元，生育二孩、三孩家庭可额外上浮30万元、50万元[2] - 盐城统一全市公积金贷款最高限额，家庭最高120万元，个人最高80万元[1] - 连云港取消公积金贷款还清后再次申请的次数限制[2] 首付比例下调 - 常州将享有购房资助的家庭公积金贷款首付比例从20%下调至15%[2] - 扬州将第二套自住住房的最低首付比例放宽至20%[1] 覆盖范围扩大 - 南京将公积金异地贷款范围由南京都市圈扩展至全江苏省，放宽异地购房提取条件[2] - 南京将存量房公积金贷款最长期限由20年延长至30年[2] - 政策支持范围扩大至本人及配偶双方父母，可用于支付首付款和住房电梯改造[5] 贷款年龄限制放宽 - 盐城将借款申请人年龄上限调整至男性63周岁、女性58周岁，借款期限放宽至不超过法定退休年龄后5年[3] - 扬州将公积金贷款偿还最高年龄由65周岁延长至70周岁[3] 政策效果分析 - 新政分为四类：提高贷款额度、降低二套房首付比例、放松婚后首次购房认定、突破贷款年龄上限[3] - 政策有利于降低购房成本，支持自住需求，提高购房者信心[3] - 专家建议未来加大对改善性住宅和绿色低碳住宅的支持力度[3] 公积金资金池问题 - 不同城市公积金资金池存在"旱涝不均"现象，部分城市入不敷出，部分城市资金闲置[4] - 专家建议打通城市间公积金账户，激活沉淀资金[4] 未来政策方向 - 江苏将进一步优化公积金提取、贷款、使用政策，重点支持新市民、青年人等灵活就业人员住房问题[5] - 推动异地业务互认和办理一体化，提升公积金惠民质效[5]

调整还贷能力系数。住房公积金贷款额度按还贷能力计算公式中的"还贷能力系数"由30%调整为40%。 调整后的公式为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数(40%)×12×额度计算年限+配偶 月缴存额的工资基数×还贷能力系数(40%)×12×额度计算年限。 优化多子女家庭支持政策。异地缴存住房公积金的多子女家庭，购买岛城自住住房申请住房公积金贷款 的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮30%确定；异地缴存住房公积金的多子女家庭，在购房所 在区(市)购买家庭第二套自住住房申请住房公积金贷款的，按首套房认定。 今年6月份，青岛、杭州、西安等城市出台了提取住房公积金用于支付购房首付款的新政策。住房城乡 建设部最新数据显示，全国多地持续优化住房公积金使用政策，大力支持异地贷款和异地购房提取住房 公积金。业内人士认为，该政策将促进公积金成为首付资金的重要来源，有利于提高资金使用效率,优 化资源配置，真正发挥公积金在惠民和兜底方面的重要作用。 6月26日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金贷款政策的通知》(简称《通 知》)，优化调整岛城住房公积金贷款政策。此次新政包括调整贷款支持政策叠加限额、 ...

公积金新政核心内容 - 恩施州于6月16日正式实施公积金新政 全面放开"商转公"贷款业务成为关注焦点 [1] - 新政在贷款政策方面实现重大创新与突破 旨在满足缴存职工多元化住房需求 [1] - 新政将进一步减轻缴存职工购房负担 提升居住品质 助力家庭实现安居梦想 [4] "商转公"贷款业务优化 - 支持州内缴存职工二套房"商转公"贷款 为改善型住房需求家庭提供政策支持 [2] - 打破地域限制 州外缴存职工本人或配偶在州内商业银行的未结清住房贷款也可申请办理"商转公"贷款 [2] - 组合贷款缴存职工在住房公积金贷款结清后 可将未结清商业银行住房贷款继续转为住房公积金贷款 [2] - 支持自筹资金结清住房公积金贷款后全部转为住房公积金贷款 贷款金额不超过提前结清商业银行贷款本金和住房公积金贷款本金之和 [2] 提取政策优化 - 支持灵活提取偿还住房贷款 缴存人可按年自主申请提取或委托按月自动提取公积金账户余额偿还住房贷款本息 [2] - 每月5日系统自动测算月还款额 优先划转主申请人公积金账户余额 不足部分再从配偶账户划转 [2] - 支持代际互助提取偿还住房公积金贷款 缴存人可在贷后添加父母或子女为共同借款人 使用公积金帮助共同还款 [3] 其他配套政策 - 对还款困难借款人支持申请贷款展期 贷款利率按展期后新的总期限利率执行 [3] - 借款人离异可申请解除一方共同还款义务 若不涉及抵押物变更需满足多项条件 [3] - 若申请解除主借款人还款义务 另一方符合贷款申请条件的采取"公转公"方式转贷 [3]

住房公积金新政核心观点 - 多地密集出台住房公积金优化政策 旨在通过提高贷款额度 放宽认定标准 延长政策期限等方式刺激住房需求[1][2][3] - 政策调整呈现区域差异化特征 沈阳侧重支持高品质住宅和毕业生群体 青岛则强化多子女家庭与异地缴存的政策叠加效应[4][11] - 行业层面显示上半年全国公积金政策调整达近150条 主要围绕额度提升 套数认定优化 还款期限延长等方向展开[3] 沈阳公积金政策调整 - 延长最低首付比例政策期限 将15%首付政策适用期延长至2025年底[5] - 扩大商转公贷款覆盖范围 新增灵活就业者 异地缴存职工等群体 要求商业贷款已偿还满5年[6] - 高品质住宅贷款上限提升至最高额度的1.4倍 账户余额计算倍数从22倍上调至25倍[7][8] - 毕业生激励措施明确 2024-2026届毕业生灵活就业缴存满6个月可获500元开户补贴[10] 青岛公积金政策调整 - 建立政策叠加机制 多子女家庭 高品质住宅等四类情形最高可贷170万元 单人申请上限110万元[11] - 还贷能力系数从30%提升至40% 显著增强月缴存额对贷款额度的贡献度[11] - 异地缴存多子女家庭获特殊支持 贷款额度上浮30% 二套房按首套认定[12] 全国公积金政策趋势 - 上半年政策调整频次达近150条 优化方向集中体现为五大类：额度提升 套数认定放宽 还款期限延长 首付提取支持 异地互认互贷[3]