税收政策调整 - 自2026年起 喀麦隆住房贷款利息以及社会住房销售和租赁业务将不再享受增值税豁免 转而适用10%的优惠增值税税率 常规税率为19.25% [1] - 财政部税务总局将此调整视为税收结构调整 认为中间税率能纠正免税政策造成的效率低下问题 又低于正常税率 [1] - 此项改革预计将在2026年为国库带来超过30亿非洲法郎的额外税收 [1] 行业影响与挑战 - 在公共融资需求增长及社会住房紧张的背景下 征税基数上升 10%的税率将增加项目贷款成本以及家庭最终的购房和租赁成本 [1] - 喀麦隆存在约250万套社会住房缺口 政府于2009年启动建造1万套社会住房及开发5万块可建地块的计划 但16年后仅交付近2000套住房 项目实施面临困难 [1][2] - 土地获取问题是项目推进的结构性限制 而新增的10%增值税可能进一步影响项目经济性 导致投资成本上升 社会住房更难获得 并可能影响国家与私营运营商的合作伙伴关系 [2] 政府举措与合作伙伴 - 为推进社会住房建设 政府已与多家私营合作伙伴展开磋商 包括Pnhg Addoha Lafak和Wagas 以确定新建筑工程开工的先决条件 [2]

文章核心观点 - 越南河内等主要城市正经历抢房潮，表现为新盘开盘即售罄、社会住房通宵排队及房价持续飙升 [3] - 抢房潮由真实需求与“谣言式炒作”共同驱动，市场存在结构性矛盾，高端商品房供应过剩而社会住房严重短缺 [3][10][12] - 外国直接投资增长强劲，但外国投资者面临产权限制和汇率风险，未来市场供应增加可能使价格趋于稳定 [13][14] 市场现象与价格表现 - 2025年第三季度河内新盘价格高于去年同期但仍快速去化，部分楼盘开盘首日即售罄 [5] - 河内全市场平均初级销售价格达8000万越南盾/平方米（约人民币2.1万元/平方米），较年初上涨5.6%，较2024年同期上涨33% [6] - 河内高端项目价格达1.5亿至3亿越南盾/平方米（约人民币4万至8万元/平方米），2025年上半年60%的新推公寓定价高于8000万越南盾/平方米 [6] - 胡志明市2025年第三季度新推公寓售价在8000万至1.2亿越南盾/平方米，最高达1.5亿越南盾/平方米 [6] - 2019年至2024年底，河内公寓一手价格上涨超过72%，岘港上涨近50%，胡志明市上涨34% [9] 抢房潮驱动因素 - 社会住房存在转售套利行为，倒卖差价可达2亿至5亿越南盾（约人民币5.4万至13.4万元） [7] - 部分房价上涨源于未经证实的行政区划调整传闻，有地区短短数月内价格上涨20–30% [10] - 市场存在结构性错配，商品房供应集中高端和中端，适合工薪阶层的可负担住房严重短缺 [12] 政策与供应应对 - 越南建设部建议加快审批新住房与社会住房项目以增加供应 [12] - 国家银行推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，并执行12万亿越南盾信贷项目 [12] - 政府计划到2030年完成至少一百万套社会住房，其中2025年底前预计完成10万套以上 [12] 外国投资与风险 - 2024年越南房地产吸引63亿美元外国直接投资，占总投资的16.5%，同比增长35% [13] - 2025年上半年越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，新加坡投资额领先 [13] - 外国投资者购房产权仅为50年（越南公民为永久产权），且每个公寓小区外国人拥有住房总数不能超过30% [13] - 外国投资者需考虑越南盾与美元之间的汇率波动风险，投资目的以出租和投资为主 [14]

越南楼市抢房潮现象 - 河内等主要城市出现新盘开盘即售罄和社会住房申请者通宵排队的抢房现象[1] - 河内阳光传奇城经济适用房项目推出1000套房源吸引4000人次登记预订并实现开盘当日售罄[2] - 存在倒卖社会住房赚取2亿至5亿越南盾差价的行为[3] 主要城市房价数据 - 河内2025年第三季度平均初级销售价格达8000万越南盾/平方米较年初上涨5.6%较2024年同期上涨33%[2] - 河内高端项目价格达1.5亿至3亿越南盾/平方米[2] - 2025年上半年河内60%新推公寓定价高于8000万越南盾/平方米且无新项目低于6000万越南盾/平方米[3] - 胡志明市2025年第三季度新推公寓售价在8000万至1.2亿越南盾/平方米最高达1.5亿越南盾/平方米[3] - 河内公寓价格从2019年至2024年底上涨超过72%胡志明市上涨34%岘港上涨近50%[5] 市场炒作因素 - 部分房价上涨源于未经证实的行政区划调整传闻有地区短短数月内上涨20-30%[7] - 越南建设部指出存在缺乏真实需求或规划依据的谣言式炒作[7] 市场结构性矛盾 - 商品房供应集中在高端和中端市场缺乏适合大多数民众的可负担住房[9] - 社会住房供应量远低于符合申请条件的居民数量导致低收入群体通宵排队[9] - 越南政府计划到2030年完成至少一百万套社会住房其中2025年底前预计完成10万套以上[9] 外国投资情况 - 2024年越南房地产吸引63亿美元外国直接投资占总投资的16.5%同比增长35%[10] - 2025年上半年越南吸引外资48亿美元同比增长2.4倍新加坡投资额领先[10] - 外国投资者购房受限包括土地使用权仅为50年且每个公寓小区外国人持有比例不能超过30%[10] 市场驱动因素 - 房地产市场增长受法律框架改善、外国直接投资增长、基础设施升级等因素推动[10] - 越南国家银行推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划[9]